창원지방법원 2025타경11069. 소유자는 김형철이고, 등기상 2003년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2020.05.12. 대산농업협동조합 근저당권 12,000,000원입니다. 이후 2024년 신한카드 가압류 25,975,997원과 2025년 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 1-1·1-2 포함, 목록3 일부의 타인점유, 인접필지와의 지적경계 불분명이 함께 적혀 있습니다. 특히 정확한 경계확정을 위해 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11069 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 315-57 · 진산대로528번길 32-27 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 벽지붙임 내벽 · 샷시창 |
| 소유자 | 김형철 · 2003.02.24. 소유권이전(2003.01.27. 협의분할에 의한 상속) |
| 토지 | 155㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 86,411,000원 / 20,746,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 29,278,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 기준이 되는 권리는 2020.05.12. 설정된 대산농업협동조합 근저당권입니다. 2003년 설정된 30,000,000원 근저당은 2024.03.12. 해지로 말소됐고, 2017년 설정된 6,000,000원 근저당도 2020.05.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 86,411,000원, 현재 최저매각가는 20,746,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 5회 유찰 14,522,200원, 6회 유찰 10,165,540원입니다.
하지만 동일 기준의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 값이 없어, 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 농촌지대의 주택·토지 일괄매각이고, 경계와 타인점유 확인사항까지 있으므로 실제 이용 가능한 면적·경계·점유 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,746,000원 | 47,281,753원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,522,200원 | 53,393,525원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 10,165,540원 | 57,671,765원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 20,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 773,428원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 대산농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,975,997원 | 7,972,572원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 29,278,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 67,254,325원, 예상 배당액은 19,972,572원, 미배당은 47,281,753원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황·토지 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2가 매각에 포함됩니다.
- 타인점유. 목록3 일부는 타인점유 상태로 모산리 315-54번지에서 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 지적경계. 인접필지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계확정은 측량을 요합니다.
- 건축물대장 관련. 목록2 일반건축물대장상 지번은 315-57 외 1필지, 지번관련주소는 315-84, 대지면적은 179㎡로 기재돼 있습니다.
- 토지 조사. 토지 항목은 155㎡, 지목 대, 평지, 부정형, 세로한면(불)입니다.
- 수목. 지상 잡목·수목은 경제적 가치가 희박하고 거래관행상 토지와 일체로 평가·매각됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송등마을회관 북동측 인근으로, 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 167,200원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접필지와 경계가 불분명하므로 실제 매각대상 경계를 확인하세요.
- 타인점유 확인. 목록3 일부의 타인점유 범위와 이용관계, 점유의 법적 성격을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 1-1·1-2와 토지·수목이 어느 범위까지 포함되는지 현장에서 대조하세요.
- 지번·면적 대조. 315-57, 315-84 및 목록별 면적을 매각목록·등기·건축물대장·현황과 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
등기 기준으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2020년 대산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 투자 판단을 좌우하는 것은 권리표보다 현장입니다.
4회 유찰로 최저가는 20,746,000원까지 내려왔지만, 일부 타인점유·제시외 건물 포함·지적경계 불분명·측량 필요가 동시에 확인됩니다. 실거래 비교 없이 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 보류, 경계·점유 확인이 선행입니다.
