창원지방법원 2025타경11073. 대표 주소는 진해구 남문동 1233의 1층 108호이지만, 매각 범위는 단일 호실이 아니라 목록 1~7 전체를 함께 응찰하는 일괄매각입니다. 감정평가상 1층 108호부터 113호까지와 2층 201호가 포함되며, 목록 7은 지분매각입니다. 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 현장에서는 기호 1~4와 기호 6 일부가 식당으로 이용되고, 기호 5와 기호 6 일부는 식당 공실로 추정됐습니다.
권리 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2019년 7월 25일 설정된 경남은행 근저당권 2,600,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차 신고인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 다만 내부조사가 불가능해 집합건축물대장 도면으로 호실 경계를 표시한 상태이고, 한 명은 점유 부분과 보증금이 확인되지 않아 인도·명도와 실제 점유 범위를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 1층 108호 · 도로명 경상남도 창원시 진해구 웅천중로 6-11 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 기호 1~4 및 기호 6 일부 식당 · 기호 5 및 기호 6 일부 식당(공실 추정) |
| 매각 범위 | 목록 1~7 일괄매각 · 목록 7 지분매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사판넬지붕 3층 건물 · 1층 108호·109호·110호·111호·112호·113호 및 2층 201호 |
| 대표 등기 소유자 | 김강우 (2019.06.18 매매, 거래가액 475,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,447,000,000원 / 300,811,000원 (7회 유찰 · 감정가의 12.29%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 2,039,172,016원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유 확인은 별도
말소기준은 2019년 7월 25일 경남은행 근저당권입니다. 2024년 이후 경남신용보증재단·서민금융진흥원·하나카드가 설정한 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 경남은행 근저당권 중 65,766,788원은 경남신용보증재단에 일부 이전됐으나, 전체 근저당 채권최고액 2,600,000,000원에 포함되는 구조이며 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
임차인·점유 분석 (실제 임차 신고인 2명)
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RAMADA LESLIE | 1층 108·109·110·111호 및 113호 일부 | 2024.11.11 / 2025.03.24 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신윤경 | 미상 | 2022.08.26 / 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 감정가의 12.29%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 300,811,000원으로 감정가 2,447,000,000원의 12.29%입니다. 절대적인 낙폭은 크지만, 비교 가능한 최신 실거래가가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 단일 주거 호실이 아니라 식당으로 이용된 여러 호실의 일괄매각이고, 목록 7은 지분매각이므로 감정가 대비 비율만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 300,811,000원 | 295,799,646원 | 2,440,059,719원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 210,567,700원 | 206,819,752원 | 2,529,039,613원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 147,397,390원 | 144,533,827원 | 2,591,325,538원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 300,811,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,011,354원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 2,600,000,000원 | 295,799,646원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 64,209,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,940,661원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 53,709,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 2,735,859,365원 | 2,440,059,719원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 큰 미배당액은 채권자의 손실 구조이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진해남문시티프라디움 서측 근거리에 위치하며, 주변은 상업지역 내 상업용 건물과 나지, 남동측 아파트단지·주택지, 서측 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 빌딩 내 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 토지는 주차장 용도로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,517.7㎡, 평지의 세로장방형이며 북측 중로와 동측·남측 소로에 접합니다. 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 3층 건물로 위생설비·승강기·소화전·주차장설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 여러 호실을 한 번에 취득하는 일괄매각이고 일부는 지분매각입니다. 식당 이용 및 공실 추정 부분도 있어 일반적인 단일 주거 호실보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 목록 1~7 전체가 일괄매각되고 목록 7은 지분매각입니다. 각 목록의 정확한 전유부분·대지권·지분 범위를 원본 명세서와 등기부에서 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. RAMADA LESLIE가 여러 호실을 묶어 점유하고 있으며 신윤경의 점유 부분은 미상입니다. 현장 점유자와 사용 구획을 직접 확인해야 합니다.
- 임차 조건 확인. 신윤경의 보증금과 두 임차인의 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 내부 경계 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능해 집합건축물대장 도면을 기준으로 호실 경계를 표시했습니다. 실제 벽체·출입구·통합 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 식당과 일부 공실입니다. 건축물대장상 용도와 현재 영업·사용 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 조사. 감정가 대비 12.29%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 인근 상업용 집합건물과 실제 임대수익·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 근저당권 일부 이전액 65,766,788원을 포함한 실제 채권자별 배당관계, 당해세와 최우선변제 가능성을 법원 배당표에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸하지만 물건의 복잡성은 남는다
이 사건의 권리 결론은 단순합니다. 2019년 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 대항력 없는 임차인은 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 결론까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 2,447,000,000원에서 7회 유찰돼 300,811,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 가격을 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다.
더구나 목록 1~7 일괄매각, 목록 7 지분매각, 식당으로 통합 사용된 여러 호실, 공실 추정 부분, 내부조사 불가, 점유 범위와 보증금이 확인되지 않은 임차인이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮고 물건 확인 난도는 높은 유형입니다. 결론은 권리 합격, 가격·점유·매각범위는 보류입니다.
