창원지방법원 2025타경11073. 경상남도 창원시 진해구 남문동 1233에 소재한 경매 사건입니다. 표시된 소재지는 1층 108호이며, 물건종류는 도시형생활주택으로 표기되어 있습니다. 그러나 감정평가상 이용상태는 식당 및 일부 공실 추정 식당으로 확인됩니다. 실제 감정 대상에는 1층 여러 호실과 2층 201호가 포함되어 있어 공부상 용도·실제 이용상태·매각 대상의 범위를 구분해야 합니다.

감정가 2,447,000,000원에서 최저가가 300,811,000원으로 하락했다는 사실은 분명합니다. 하지만 이는 감정가 대비 비율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 여러 호실을 함께 매각하면서 일부는 지분으로 매각되는 구조이므로, 최저가만 보고 특정 호실의 저가 매수 기회라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2019.07.25 설정된 을구 3번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,600,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 앞선 진주원예농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 경남은행 근저당권과 그 이후의 가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 RAMADA LESLIE와 신윤경, 총 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.07.25 말소기준권리보다 늦으며, 제공된 대항력 판정은 모두 없음입니다. 다만 감정 대상이 식당으로 이용되는 만큼 실제 임대차 성격과 사업자등록·점유 현황도 함께 확인할 필요가 있습니다.

권리상 인수와 명도 부담은 별개입니다. 매수인 인수액이 0원으로 추정되더라도 실제 임차인이 존재하므로 점유 해소와 인도 절차를 고려해야 합니다. 특히 여러 호실을 연결하여 식당으로 사용 중인 것으로 관찰된 만큼, 호실별 점유 경계와 실제 영업 주체를 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 12.29%가 곧 시세 대비 할인은 아니다

이 사건의 감정가는 2,447,000,000원이고, 7회 유찰 후 최저매각가는 300,811,000원입니다. 감정가 대비 비율은 12.29%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

향후 유찰 시 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각조건과 일정에 따라 달라질 수 있습니다. 위 비율은 모두 감정가 대비 수치로, 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 300,811,000원 가정)

매각가 300,811,000원을 가정하면 집행비용 5,011,354원을 제외한 295,799,646원이 근저당권 배당으로 배정됩니다. 후순위 가압류권자에게 배당되는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 채권자 총 청구액은 2,735,859,365원, 총 예상배당은 295,799,646원, 미배당액은 2,440,059,719원입니다.

근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정 배당입니다. 경남은행 근저당권의 일부 이전에 따른 실제 채권자별 배당금 배분, 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액을 곧바로 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진해남문시티프라디움 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 일반상업지역 내 상업용 건물과 나지, 남동측 근거리의 아파트단지 및 주택지, 서측 근거리의 공장 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물 내 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 실제 이용상태. 1층 108·109·110·111호와 113호 일부는 일체로 식당으로 이용 중인 것으로 관찰되었습니다. 112호와 113호 일부는 일체로 식당이었으나 공실로 추정됩니다. 실제 임대차와 영업 여부는 현장 재확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 경사판넬지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 화강석·수지판넬, 내부는 인테리어 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·승강기·소화전 설비와 2층·3층 주차장 설비가 확인됩니다.
• 토지. 전체 토지면적은 1,517.7㎡이며 지목은 주차장입니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하고, 북측 중로와 동측·남측 소로에 접합니다. 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
• 규제. 경제자유구역 및 가축사육제한구역 등의 지정이 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 다수 호실의 일괄매각과 일부 지분매각, 연결된 식당 구조, 일부 공실 추정이 복합적으로 존재합니다. 실제 사용·임대·재매각 가능성을 개별 호실 단위로 검토해야 합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 구체적인 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확정. 108호만의 매각으로 이해하지 말고 전체 매각목록과 각 호실의 대지권·전유부분을 대조하세요. 감정가와 최저가는 일괄매각 사건 기준으로 판단해야 합니다.
• 목록 7 지분 확인. 지분의 구체적 대상·비율·공유자·이용관계를 매각물건명세서와 등기부에서 확인하세요. 지분매각은 전체 소유권 취득과 다릅니다.
• 용도 확인. 물건종류에는 도시형생활주택으로 표기되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 식당입니다. 건축물대장상 적법한 용도와 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
• 임차인 원본 확인. RAMADA LESLIE의 보증금·차임 기재값을 원문과 대조하고, 신윤경의 보증금·점유 부분을 확인하세요. 상가 임대차 여부, 사업자등록, 배당요구 및 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당권 일부 이전 확인. 경남은행 근저당권과 경남신용보증재단의 일부 대위변제 관계를 확인하고 채권액을 중복 합산하지 마세요.
• 7회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격 하락만으로 입찰가를 결정하지 말고 매각조건, 점유, 내부 구조, 일부 공실 추정과 재매각 가능성을 점검하세요.
• 실거래 및 임대수익 검증. 호실별 비교 거래와 정상적인 임대차계약을 확인하기 전에는 시세 대비 할인율이나 임대수익률을 단정하지 마세요.
• 명도·관리비 점검. 실제 임차인 2명의 점유 해소, 영업시설 인수 여부 및 미납 관리비를 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.01 매각기일과 최저매각가격, 변경·취하·정지 여부를 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 12.29% ≠ 시세의 12.29%”

이 사건은 감정가 2,447,000,000원에서 최저가 300,811,000원으로 내려온 7회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 분석의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 실제 임차인 2명의 계약·점유관계를 추가 확인해야 하고, 일괄매각 및 목록 7 지분매각이라는 중요한 조건이 있습니다. 감정평가상 여러 호실이 식당으로 연결되어 있으며 일부는 공실로 추정되고, 내부조사가 불가능해 호실별 경계가 도면을 기준으로 표시되었습니다.

무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 큰 할인율을 가격 경쟁력의 증거로 사용할 수 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 지분·점유·호실 구조에 관한 문제는 별도로 남습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득 범위와 시장가치의 검증이 선행되어야 하는 사건입니다.