광주지방법원 2025타경1177. 진도군 고군면 향동리 244-1의 건물과 토지가 포함된 경매입니다. 감정평가 요항상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 1층, 사용승인일은 2012.05.23.입니다. 등기상 소유자는 조재환입니다. 현재 최저매각가는 137,146,000원으로, 감정가 244,904,000원의 56% 수준까지 두 차례 유찰됐습니다.
가격 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 농림지역·농업진흥구역 토지가 포함되고, 농지취득자격증명원 제출이 특별매각조건으로 붙어 있으며, 일부 토지는 현황 도로·접도구역·경계 불명확 문제가 함께 표시되어 있습니다. 이 사건은 단순한 할인율보다 취득 가능성과 실제 이용범위를 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1177 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 고군면 향동리 244-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 1층 · 사용승인 2012.05.23. |
| 소유자 | 조재환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 244,904,000원 / 137,146,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구액 | 25,106,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지정보 | 638.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 공시지가 9,240원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.06.14. 선진농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 52,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 전남신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 서울보증보험주식회사, 진도군수산업협동조합, 수협은행, 선진농업협동조합의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2021년 주영테크 주식회사 가압류, 2022년 윤선정 가압류, 2023년 주영테크 주식회사 강제경매개시결정과 선진농업협동조합 가압류는 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 확인된 임차인은 없으며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 56%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차 최저매각가는 137,146,000원이고 감정가 244,904,000원의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 96,002,200원, 4회 유찰 시 67,201,540원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 137,146,000원 | 586,210,868원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 96,002,200원 | 626,762,664원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 67,201,540원 | 655,044,912원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,044원 |
| 2. 근저당 · 선진농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 21,570,000원 | 21,570,000원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 227,976,328원 | 60,855,956원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,700,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진도군수산업협동조합 | 37,979,987원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 273,585,498원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 수협은행 | 48,279,793원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 선진농업협동조합 | 49,545,218원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 720,636,824원 중 예상 배당액은 134,425,956원이고, 미배당은 586,210,868원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 특별매각조건 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3, 1-5 및 제시외 수목 2-1이 매각에 포함됩니다.
- 태양광시설 포함. 제시외 건물 1-2 옥상에 설치된 태양광시설도 매각에 포함됩니다.
- 비닐하우스 제외. 목록 2, 3 각 지상의 철파이프조비닐하우스 단층 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 3은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않고 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 목록 3. 전기타로서 전 및 목록 2의 부속토지이며, 일부가 도시계획시설 접도구역에 저촉됩니다.
- 목록 4. 공부상 지목은 대이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 경계 확인. 목록 2~4는 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 및 토지 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 진도군 고군면 향동리 소재, 상사삼거리 북측 인근으로 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 위치합니다.
- 건물 이용. 단독주택으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 난방설비, 태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이며, 목록 3에는 접도구역이 포함됩니다.
- 식재. 목록 2~4 지상에 향나무·장미·자두나무·비파나무·동백나무 등 정원수가 식재되어 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원 발급 가능 여부 확인. 목록 3 특별매각조건과 미제출 시 보증금 미반환 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 경계측량. 목록 2~4 경계가 불명확하므로 인접토지와 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물·수목·태양광시설은 포함되지만 철파이프조비닐하우스는 제외됩니다.
- 도로 이용 현황. 목록 4의 공부상 지목과 실제 도로 이용 상태가 다르므로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 접도구역. 목록 3 일부가 접도구역에 저촉되는 점을 실제 이용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 56%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 현장·거래가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 관련 원본과 매각기일 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득조건과 현황’이 승부처
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2012년 선진농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 가격도 2회 유찰로 감정가의 56%까지 내려왔습니다.
그러나 권리가 안전하다는 사실만으로 바로 입찰하기에는 확인할 조건이 많습니다. 농지취득자격증명원 제출, 일부 비닐하우스의 매각 제외, 제시외 건물·수목·태양광시설의 포함, 목록 2~4 경계 불명확, 목록 4의 현황 도로 이용, 목록 3의 접도구역 저촉이 동시에 존재합니다. 실거래 비교값도 확인되지 않으므로 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 권리는 소멸형, 판단의 핵심은 특별매각조건과 현황 확인입니다.
