광주지방법원 2025타경51144. 신안군 임자면 진리 431-9의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주건물은 1층·2층 단독주택으로 이용 중이고, 제시외 건물은 창고로 사용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김정순이며 2018.05.21 증여로 소유권을 취득했습니다.
등기 권리만 보면 기준점은 명확합니다. 2021.03.08 설정된 최병근 명의 채권최고액 52,500,000원 근저당권이 말소기준이고, 이 근저당권은 2024.10.11 주식회사이프유대부로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정도 주식회사 이프유대부가 채권자로 2025.06.02 등기됐습니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 2층 부분 점유자 고병인의 전입일이 말소기준보다 훨씬 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 후 승계 여부와 금액을 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51144 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 임자면 진리 431-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 1층·2층 단독주택 · 제시외 창고 |
| 소유자 | 김정순 · 2018.05.21 소유권이전(증여) |
| 토지 | 185.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 감정가 / 최저가 | 71,159,800원 / 71,159,800원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 60,706,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
말소기준은 2021.03.08 을구 4번 근저당권입니다. 2018년과 2019년에 설정됐던 고재민 근저당권은 이미 말소됐고, 과거 2021·2022·2024년의 경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 현재는 2025.06.02 개시된 이 사건이 진행 중이며, 말소기준 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고병인 | 목적물(가) 2층 부분 | 1984.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 가격만으로 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 71,159,800원입니다. 1회 유찰 시 56,927,840원, 2회 유찰 시 45,542,272원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에서는 실거래 시세 비교보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 보증금이 밝혀지지 않은 선순위 전입 점유자가 있어 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,159,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,680,876원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 최병근 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,978,924원 |
을구 4번 근저당권은 2024.10.11 주식회사이프유대부로 이전됐습니다. 위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션으로, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며 보증금 미상 점유자의 실제 배당·인수 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안군 임자면 진리 소재 임자면사무소 서측 인근이며, 주변은 단독주택과 점포가 혼재하는 면소재지 내 주상혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주건물은 조적조 슬라브위 강판지붕 2층 건물이며 1층·2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물은 창고로 사용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 185.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 61,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 고병인의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하지 못하면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 및 잔존 인수액 판단을 위해 원문 대조가 필요합니다.
- 2층 실제 점유 확인. 현황조사상 목적물(가) 2층 부분 점유자로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태와 전입 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 주건물, 제시외 창고가 일괄매각 대상이므로 제시외 건물의 위치·형태와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 을구 4번 근저당권은 최병근에서 주식회사이프유대부로 이전됐으므로 배당요구와 채권액 산정의 최신 원문을 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2021·2022·2024년에 경매개시결정 후 취하·말소된 이력이 있어 채무 및 점유관계 변동 여부를 함께 점검하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만으로 끝나지 않는다
이 사건은 말소기준과 등기상 소멸관계 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.03.08 근저당권이 기준이고 현재 경매개시결정은 후순위입니다. 그러나 경매 권리분석의 결론은 등기부만으로 정해지지 않습니다. 1984.02.07 전입한 2층 점유자 고병인의 보증금이 미상이기 때문입니다. 매각물건명세서에 별도의 인수권리가 적혀 있지 않더라도, 이 임차관계를 확인하지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하는 것은 보수적인 분석과 맞지 않습니다.
현재 최저가는 71,159,800원이지만, 이 숫자가 곧 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 1회 유찰 56,927,840원, 2회 유찰 45,542,272원으로 내려가더라도 임차인의 실제 보증금과 배당 결과가 정리되지 않으면 최종 부담은 여전히 미상입니다. 이 물건의 우선순위는 가격보다 임차보증금 확인입니다.
