창원지방법원 2025타경11128. 등기상 양지상가이며 소유자는 이상우·조묘정이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정 이용상태는 노유자시설, 근린생활시설(목욕탕·학원), 주택, 대피소가 함께 있는 복합 이용 물건입니다. 건물은 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 5층, 사용승인일은 1991.01.26입니다.
권리의 기준점은 2014.01.21 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 가압류·가등기·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 6번 가등기에 대해서는 별도로 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 경고가 있으므로 입찰 전 원문 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11128 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 도계동 322-6 양지상가 · 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 노유자시설(노인복지시설) · 근린생활시설(목욕탕·학원) · 주택 · 대피소 |
| 소유자 | 이상우 2분의 1 · 조묘정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,145,450,000원 / 735,889,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 867,456,851원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸 구조
2002.02.19 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 1,040,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 말소기준은 2014.01.21 을구 2번 근저당권 195,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 최은결 명의 가등기, 임의경매개시결정, 창원시 압류, 송귀임의 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사 2명, 대항력 없음
임차·점유 조사에는 실제 인원 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 3층2호로 표시되어 있으며, 전입일은 말소기준권리인 2014.01.21 이후여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승백 | 3층2호 | 2023.04.11 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인덕 | 3층2호 | 2014.08.06 | 2,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가 2,145,450,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 735,889,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 515,122,299원, 5회 유찰 시 360,585,609원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 양지상가 관련 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있지만, 최근 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 735,889,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,758,890원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 52,672,000원 | 52,672,000원 |
| 4. 갑구 5-1번 가압류 | 52,672,000원 | 52,672,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,554,534원 | 9,554,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 416,231,576원 |
현재 회차 시뮬레이션은 채권자 총 청구 309,898,534원 전액 배당, 미배당 0원, 소유자 잔여 416,231,576원, 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모
- 입지. 도계초등학교 북동측 인근. 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택·하천 등이 섞여 있고 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 토지는 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 토지면적 688.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·도계초등학교 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 1991.01.26 사용승인된 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물입니다.
- 이용. 노유자시설, 목욕탕, 학원, 주택, 대피소가 함께 있는 복합 이용 구조입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 6번 최은결 명의 가등기는 말소기준 이후로 소멸 판정이지만 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 경고가 있으므로 원문 확인이 우선입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각·제시외 건물 포함이므로 각 물건의 위치·면적·현황과 제시외 건물 범위를 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 조사된 김승백·전인덕은 모두 3층2호로 표시되어 있습니다. 실제 각 부분의 점유자와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교금액이 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 우위를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 복합시설 상태 확인. 노인복지시설·목욕탕·학원·주택·대피소 등 이용이 섞여 있어 시설별 현황과 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제공된 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리 기준은 비교적 명확합니다. 2014.01.21 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 제공된 판정상 소멸하며 두 점유자도 대항력이 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 735,889,000원까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 이용 형태도 노유자시설·근린생활시설·주택·대피소가 혼재합니다. 여기에 갑구 6번 가등기의 종류 확인까지 남습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 현황을 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.
