📉 감정가 대비 34.3% 🔁 3회 유찰 🧾 인수 0원 👥 임차인 2명
창원지방법원 2025타경11128. 등기상 소유자는 이상우·조묘정 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2014.01.21. 동창원농업협동조합의 채권최고액 195,000,000원 근저당입니다. 이보다 앞선 2002년 동창원농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 최은결의 이전청구권가등기, 경매개시결정, 창원시 압류, 추가 강제경매 및 서울보증보험 가압류가 이어졌으며, 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 갑구 6번 최은결 명의 가등기는 별도 메모에서 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 표시되어 있습니다. 등기 순위상 말소기준권리보다 뒤이지만, 입찰 전에는 가등기의 실제 성격과 매각물건명세서 원문을 함께 대조하는 것이 핵심 확인사항입니다. 또한 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11128 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 도계동 322-6 양지상가 1층1호 · 도로명 경상남도 창원시 의창구 하남천서길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 집합건물 · 노유자시설(노인복지시설), 근린생활시설(목욕탕·학원), 주택, 대피소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 1991.01.26 |
| 소유자 | 이상우 2분의 1 · 조묘정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,145,450,000원 / 735,889,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 867,456,851원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
핵심은 2014.01.21. 동창원농업협동조합 근저당입니다. 현재 확인되는 임차인 전인덕은 2014.08.06., 김승백은 2023.04.11. 전입으로 모두 이보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 두 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지 않으며, 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승백 | 3층2호 | 2023.04.11 | 1,000 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 전인덕 | 3층2호 | 2014.08.06 | 2,500 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
김승백은 2025.06.09. 배당요구를 한 것으로 확인되며, 전인덕의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 확정일자는 두 사람 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가 2,145,450,000원에 시작한 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 735,889,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 515,122,299원(24.01%), 5회 유찰 시 360,585,609원(16.81%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 노인복지시설·목욕탕·학원·주택·대피소로 나뉘는 혼합형이고, 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 현재 가격의 절대 수준보다 실제 활용 가능성과 처분 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 735,889,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,758,890원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 52,672,000원 | 52,672,000원 |
| 4. 갑구 5-1번 가압류 경정 | 52,672,000원 | 52,672,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,554,534원 | 9,554,534원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 416,231,576원 |
제공된 예상배당 모델에서는 채권 합계 309,898,534원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 416,231,576원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 갑구 5-1은 갑구 5번 가압류의 경정등기로 표시되어 있으므로 실제 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 도계초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택·하천 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 노유자시설(노인복지시설), 근린생활시설(목욕탕·학원), 주택, 대피소가 함께 이용되고 있습니다.
- 교통. 토지에 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지권 관련 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 주상용 건부지이며, 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 도계초등학교 상대보호구역입니다. 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다.
- 건물상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 사용승인일은 1991.01.26입니다.
- 환금성 신호. 관련 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회이며 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 갑구 6번 가등기의 담보가등기 여부와 실제 법적 성격을 등기원인·매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 “일괄매각·제시외 건물 포함” 범위를 확인해 실제 취득 대상과 사용 가능 범위를 맞춰야 합니다.
- 임차인. 김승백·전인덕 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 확정일자와 실제 점유·배당관계는 원문을 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 혼합용도의 실제 임대·매매 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 대조. 경남신용보증재단 가압류와 그 경정등기가 예상배당표에 각각 반영되어 있으므로 실제 배당요구채권과 중복 여부를 원문에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 별도 검증이 필요하다
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 중심이고, 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 중심축 자체는 명확합니다. 다만 갑구 6번 가등기의 성격 확인이 남아 있고, 더 중요한 것은 가격입니다.
감정가 2,145,450,000원에서 3회 유찰되어 735,889,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없으므로 이 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 노인복지시설, 목욕탕, 학원, 주택, 대피소가 섞인 이용상태와 일괄매각·제시외 건물 포함 조건, 이미 3회 유찰된 이력을 함께 보면 권리보다 활용성과 환금성 검토가 더 중요한 사건입니다.
