광주지방법원 2025타경50431. 완도군 보길면 부황리 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 1층 일반음식점·2층 당구장·3층 여관으로 이용 중입니다. 소재지는 부황리 1-31로 표시되고, 등기 건물은 부황리 1-32이며, 매각물건명세서상 일괄매각 및 제시외 건물(3-1, 3-2) 포함입니다.
감정가는 582,483,760원, 현재 최저매각가는 326,191,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 56% 회차입니다. 표면상 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건은 최저가 자체를 투자 메리트로 읽기 어렵습니다. 확인된 임차보증금 인수액만 20,000,000원이고, 별도로 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 2명이 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50431 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 보길면 부황리 1-31 |
| 등기 건물 | 전라남도 완도군 보길면 부황리 1-32 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2층 당구장 · 3층 여관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 문선화 |
| 감정가 / 최저가 | 582,483,760원 / 326,191,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노화농업협동조합 / 338,389,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(3-1, 3-2) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2022.12.01. 을구 13번 노화농업협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 2023.11.20. 이현희 근저당권 200,000,000원과 이후의 가압류, 임의경매·강제경매 관련 등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 말소기준 전에 존재했던 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 확인 인수 2,000만원 + 미상 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박길재 | 목록 2) 및 목록3-가) 2층 | 2019.04.01 | 20,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고춘심 | 미상 | 2020.06.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종희 | 미상 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 박길재는 2019.04.01. 전입으로 말소기준일보다 앞서며, 보증금 20,000,000원이 확인됩니다. 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 보아 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영했습니다.
반면 고춘심과 김종희는 각각 2020.06.01., 2022.11.15. 전입으로 모두 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 둘을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 만큼, 현재 계산된 20,000,000원을 전체 인수액이라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,366,674원 |
| 인수 · 임차인 박길재 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 노화농업협동조합 | 420,000,000원 | 320,824,326원 |
| 3. 근저당 · 이현희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 윤창하 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,826,549원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 윤창하 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 4,996,591원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 교보생명보험주시회사 | 21,652,970원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드주식회사 | 22,060,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 763,536,982원 중 320,824,326원이 배당되고, 미배당은 442,712,656원입니다. 박길재 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 56% | 326,191,000원 | 320,824,326원 | 442,712,656원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 · 39% | 228,333,700원 | 224,337,028원 | 539,199,954원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 · 27% | 159,833,590원 | 156,795,920원 | 606,741,062원 | 20,000,000원 |
유찰되어 매각가가 228,333,700원이나 159,833,590원으로 낮아지더라도, 현재 확인된 박길재 보증금 20,000,000원의 매수인 인수는 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 고춘심·김종희의 보증금이 여전히 미상이라는 점입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 “싸졌다”고 결론내리기 전에 실제 임대차 금액부터 확정해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 보길면사무소 북동측 인근이며 근린생활시설·관공서·소규모 양식장설비 등이 소재하는 해안가 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로가 있으며 지역 내 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2층 당구장, 3층 여관으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지경보설비, 3층 기름보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·가축사육제한구역이며, 부황리 1-31 토지 정보는 지목 도로, 면적 143.0㎡, 공시지가 90,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박길재 인수액. 보증금 20,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 최저가와 별도로 취득원가에 더해야 합니다.
- 고춘심 보증금. 2020.06.01. 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
- 김종희 보증금. 2022.11.15. 전입으로 말소기준 2022.12.01.보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성과 인수액을 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 박길재는 목록 2) 및 목록3-가) 2층 점유가 확인되지만 고춘심·김종희의 점유 부분은 미상입니다.
- 일괄매각 범위. 부황리 1-31과 등기 건물 부황리 1-32, 제시외 건물(3-1, 3-2)의 실제 현황과 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 영업·명도. 현재 1층 일반음식점·2층 당구장·3층 여관 이용 상태이므로 각 층의 실제 점유자와 영업관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차계약서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰”보다 먼저 풀어야 할 임차인 숙제
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 임차인 3명 가운데 박길재는 20,000,000원의 인수가 계산돼 있고, 고춘심·김종희는 말소기준 전 전입이면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
현재 최저가 326,191,000원만 보고 판단하면 위험합니다. 확인된 박길재 보증금만 더해도 실질취득은 최소 346,191,000원이고, 나머지 2명의 보증금이 확인되면 더 올라갈 수 있습니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 미상 임차보증금의 확정이 먼저입니다. 권리상 후순위 소멸은 명확하지만 인수 총액이 아직 닫히지 않았다는 점에서, 이 물건은 가격보다 임대차 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
