광주지방법원 2025타경50431. 전남 완도군 보길면 부황리에 있는 토지와 근린시설 건물을 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물로, 1층 일반음식점, 2층 당구장, 3층 여관으로 이용되고 있습니다. 보길면사무소 북동측 인근의 해안가 상가지대에 위치하며, 토지와 제시외 건물을 포함하는 일괄매각 물건입니다.
감정가 582,483,760원에서 3회 유찰을 거쳐 최저가가 260,953,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 아파트와 달리 음식점·당구장·여관이 결합된 특수 용도 건물은 운영수익과 임대차 현황, 건물 상태, 재매각 가능성을 함께 살펴야 합니다. 특히 이 물건은 선순위 임차인 문제를 먼저 해결해야 가격을 논할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 보길면 부황리 1-31 |
| 건물 등기 소재지 | 전라남도 완도군 보길면 부황리 1-32 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 여관 이용 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층 |
| 이용상태 | 1층 일반음식점 · 2층 당구장 · 3층 여관 |
| 토지 관련 사항 | 부황리 1-31 관련 토지면적 143.0㎡ · 지목 도로 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 문선화 (2018.09.17 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 582,483,760원 |
| 최저매각가 | 260,953,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 약 44.8% |
| 신청채권자 | 노화농업협동조합 |
| 신청채권액 | 338,389,313원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(3-1, 3-2) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 2022.12.01 설정된 을구 13번 노화농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 채무자는 문선화입니다. 그 뒤에 설정된 이현희의 근저당권 200,000,000원과 윤창하 등 채권자들의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 2008년부터 설정됐던 정남진장흥농업협동조합·김유환 등의 근저당과 이후 설정된 김원범·김광숙의 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거에 설정된 근저당이 현재 말소기준보다 앞선다는 이유만으로 매수인이 이를 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차·점유 관련 인원은 박길재, 고춘심, 김종희의 3명입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2022.12.01보다 앞선 전입신고일이 확인됩니다. 다만 전입일만으로 모든 임차인의 보증금 인수 여부와 금액이 확정되는 것은 아닙니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박길재 목록 2) 및 목록 3-가) 2층 |
2019.04.01 | 20,000,000원 월 500,000원 |
대항력 있음
우선변제 없음
보증금 20,000,000원 매수인 인수 |
| 고춘심 점유 부분 미상 |
2020.06.01 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 보증금 승계 가능성 · 금액 미상 |
| 김종희 점유 부분 미상 |
2022.11.15 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 보증금 승계 가능성 · 금액 미상 |
따라서 현재 최저매각가 260,953,000원만으로 취득금액을 설명할 수 없습니다. 확인된 보증금을 더하면 280,953,000원이 됩니다. 이 금액에도 다른 임차인의 미확정 보증금과 취득 부대비용은 포함되지 않습니다.
따라서 이들을 대항력 가능·미상으로 분류하고, 실제 임차권 성립 여부와 배당요구, 보증금의 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다. 추가 인수금액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
이 사건에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 관한 확약이 확인되지 않습니다. 특히 고춘심·김종희에 대해서는 보증금 액수뿐 아니라 해당 건물의 어느 부분을 어떤 권원으로 점유하는지 확인하는 것이 중요합니다. 낙찰 이후 명도 가능성과 취득자금 부담 모두 이 조사 결과에 영향을 받습니다.
③ 가격 분석 — 44.8%가 곧 시세 대비 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가의 약 44.8%입니다. 다만 감정평가액과 현재 매매시장의 거래가격은 같은 개념이 아닙니다. 이 사건은 근린생활시설과 숙박 용도가 혼재된 해안가 건물이며, 유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없는 상태입니다.
따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 투자수익이 확보됐다고 판단할 근거는 부족합니다. 가격 판단의 출발점은 확인된 인수보증금을 포함한 실질취득금액이며, 고춘심·김종희 관련 미확정 금액까지 따로 고려해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인된 취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) 감정가의 약 44.8% |
260,953,000원 | 20,000,000원 | 280,953,000원 + α |
| 4회 유찰 가정 감정가의 약 35.84% |
208,762,400원 | 20,000,000원 | 228,762,400원 + α |
| 5회 유찰 가정 감정가의 약 28.67% |
167,009,920원 | 20,000,000원 | 187,009,920원 + α |
실질취득금액은 각 회차의 매각가에 확인된 박길재 보증금 20,000,000원을 합산한 금액입니다. α는 다른 임차인의 미확정 승계금액과 취득 부대비용을 의미합니다. 유찰 시나리오는 가정이며 향후 실제 최저매각가격을 확정하는 것이 아닙니다.
더욱이 실제 시세를 확인하지 못한 상태에서는 어느 회차에서 적정가격에 도달하는지도 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,453,342원 |
| 인수 · 임차인 박길재 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 1. 노화농업협동조합 근저당 | 420,000,000원 | 256,499,658원 |
| 2. 이현희 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤창하 가압류 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 24,826,549원 | 0원 |
| 5. 윤창하 강제경매개시결정 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 6. 전남신용보증재단 가압류 | 4,996,591원 | 0원 |
| 7. 교보생명보험 가압류 | 21,652,970원 | 0원 |
| 8. 하나카드 가압류 | 22,060,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 4,453,342원을 제외한 256,499,658원이 노화농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 돌아가는 예상배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
배당계산상 전체 채권액은 763,536,982원, 채권자 예상배당 합계는 256,499,658원, 미배당 채권액은 507,037,324원입니다. 신청채권액 338,389,313원 역시 전액 충족되지 않습니다. 다만 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
근저당권 배당은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 집행비용·당해세·최우선변제·실제 채권잔액·배당순위 변동 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 고춘심·김종희의 미확정 임대차관계는 확정된 배당 또는 인수금액으로 계산하지 않았습니다.
확인된 인수금액은 20,000,000원이며, 나머지 2명의 보증금은 확정되지 않았습니다. 현재 금액을 총인수액의 최종 확정치로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 완도군 보길면 부황리 소재 보길면사무소 북동측 인근입니다. 근린생활시설과 관공서, 소규모 양식장설비 등이 분포하는 해안가 상가지대입니다.
- 교통. 해당 부동산까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로가 있어 지역 내 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 벽지도배 및 인테리어 마감, 창호는 새시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2층 당구장, 3층 여관으로 이용 중입니다. 단일 주거용 건물과 달리 층별 영업 용도와 점유관계를 구분해서 확인해야 합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수시설, 화재탐지경보설비, 3층 기름보일러 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 및 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다. 관련 토지의 공시지가는 90,500원/㎡로 표시됩니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이는 실제 건물 상태나 영업 관련 인허가를 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 해안가 상업·숙박 용도 혼합 건물로, 매수층이 일반 주거용 물건보다 제한적일 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 있으므로 별도의 수익성·재매각 가능성 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박길재 인수액. 보증금 20,000,000원 전액 인수의 근거, 실제 임대차계약과 점유 상태, 우선변제권 및 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 고춘심·김종희의 권리. 전입 이력뿐 아니라 실제 점유 부분, 보증금 액수, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 금액이 확인되기 전에는 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 토지·건물 일괄매각. 부황리 1-31과 1-32의 매각 대상 범위, 토지 소유지분, 건물 부지와 도로의 권리관계를 매각목록·등기·지적자료로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함으로 기재된 3-1, 3-2의 실제 구조와 면적, 사용 상태, 건물 경계, 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업시설과 명도. 음식점·당구장·여관의 실제 운영자와 영업 상태, 시설물 소유관계, 명도 및 인도 절차의 부담을 검토해야 합니다.
- 시세와 수익성. 감정가 대비 44.8%라는 숫자보다 유사 상업용 건물의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 위험과 유지보수비를 우선 검토해야 합니다.
- 채권·배당. 노화농업협동조합의 실제 채권잔액과 임차인의 배당순위, 당해세 및 최우선변제 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 부대비용. 취득세, 등기비용, 미납 관리비, 명도비용, 건물 보수비용은 확인된 실질취득금액과 별도로 예산에 반영해야 합니다.
- 원본 서류. 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 매각목록의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰보다 중요한 것은 선순위 임차인”
이 물건의 첫인상은 감정가 582,483,760원에서 최저가 260,953,000원까지 하락한 큰 할인폭입니다. 하지만 투자 판단에서 가장 중요한 것은 그 할인율이 아닙니다.
말소기준 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 박길재의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 또한 고춘심과 김종희는 말소기준보다 먼저 전입했음에도 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남아 있습니다.
현재 최저가에 낙찰받는 경우 확인된 실질취득금액은 280,953,000원 + α입니다. 여기에 미확정 임차보증금, 취득비용, 영업시설 인도와 보수에 따른 부담까지 고려해야 합니다. 유사 실거래 시세도 확인되지 않아 해당 금액이 시장가격보다 유리하다고 단정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인 우선입니다. 박길재의 보증금 인수와 고춘심·김종희의 미확정 임대차관계를 해소하고, 토지 지분·제시외 건물·실제 거래가격·영업수익성을 확인한 뒤에야 합리적인 응찰가격을 산정할 수 있습니다. 3회 유찰이라는 할인율보다 실질취득금액과 미확정 인수 위험이 더 중요한 물건입니다.
