광주지방법원 2025타경50449. 해남군청 남서측 인근의 집합건물 3층 304호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(학원)이고, 집합건축물대장상 용도는 의원으로 확인됩니다. 즉 공부상 용도와 현황 이용이 서로 다르며, 입찰자는 권리뿐 아니라 실제 사용관계와 건축물 용도도 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기부만 보면 기준은 비교적 단순합니다. 2018.04.25 비아신용협동조합의 3,250,000,000원 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.06.28 설정된 비아신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 진보종합건설 주식회사 가압류, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 임의경매개시결정, 조봉주 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 승부처는 등기권리보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50449 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 3층304호 · 도로명 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 제2종근린생활시설(학원) · 집합건축물대장상 의원 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.06.28 을구 3번 근저당권 · 비아신용협동조합 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 청구금액 | 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
2019.06.28 비아신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 진보종합건설 주식회사 가압류 713,300,000원, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 2025.05.07 임의경매개시결정, 조봉주 가압류 500,000,000원은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2024.08.16 재산보전처분은 2025.02.24 회생절차폐지결정에 따라 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘가능·미상’
| 성명 / 표시 | 사용 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두환 · 304호 | 학원 | 100,000,000원 | 500,000원 | 2025.07.18 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 학원 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김두환은 304호를 학원으로 사용하고 보증금 100,000,000원·차임 500,000원으로 조사됐으며 2025.07.18 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 매수인이 곧바로 인수한다고 단정할 수도 없고, 반대로 인수 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
별도로 매각물건명세서에는 이름이 “학원”, 사용이 “주거”로 표시된 점유관계가 있으며, 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 부분 역시 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 특히 보증금 자체가 확인되지 않아, 선순위 대항력이 입증될 경우의 실질 인수액을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 30,540,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 190,000,000원에서 채권 총액은 1,369,300,000원, 채권자 예상배당은 186,540,000원, 미배당은 1,182,760,000원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 임차인의 대항력과 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 채권 미배당을 키운다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,182,760,000원 | 156,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,220,228,000원 | 149,072,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,250,202,400원 | 119,097,600원 |
현재 회차에서는 신청채권 156,000,000원이 전액 배당되는 가정이지만, 1회 유찰 시에는 149,072,000원, 2회 유찰 시에는 119,097,600원으로 줄어듭니다. 다만 이 회차표 역시 임차인의 실제 대항력 인수액을 확정해 주는 자료는 아닙니다. 특히 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어, 최저가 190,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거도 없습니다.
⑤ 물건 상태·이용상 위험
- 용도 차이. 사건상 용도는 도시형생활주택이고, 집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 제2종근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.
- 공용부분 하자. 감정평가 당시 3층 공용부분 화장실의 벽체와 천장 등에서 누수 및 뒤틀림 현상이 진행 중인 것으로 조사됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물의 3층 304호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 위치. 해남군청 남서측 인근으로 각종 상업용·업무용 건물이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 동측·남측으로 중로와 접합니다. 일반상업지역·준주거지역·방화지구 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김두환 대항력 확인. 보증금 100,000,000원·차임 500,000원·배당요구일 2025.07.18은 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 보증금 미상 점유관계 확인. 별도 “학원” 표시의 점유관계는 사용이 주거로 적혀 있으나 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 실질 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
- 매각물건명세서·현황조사 원본 대조. 두 점유관계가 동일 주체인지 별도 주체인지, 실제 점유범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기됐으므로 최종 채권자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 집합건축물대장상 의원, 현황 학원이라는 차이가 있으므로 실제 영업·사용에 필요한 행정상 요건을 확인해야 합니다.
- 공용부분 누수 확인. 3층 화장실 벽체·천장 누수와 뒤틀림의 현재 상태 및 수선 책임·비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
이 물건은 등기부상 말소기준이 2019.06.28 근저당권으로 분명하고 이후 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 304호에는 보증금 100,000,000원의 김두환과 보증금이 확인되지 않은 별도 점유관계가 조사돼 있고, 두 건 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 최저가 190,000,000원만을 실질취득가로 볼 수 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원도 실제 인수 0원을 확정하는 근거가 아닙니다. 여기에 공부상 의원·현황 학원의 용도 차이와 3층 공용화장실 누수·뒤틀림까지 존재합니다. 등기권리는 정리형이지만, 임차인·용도·하자를 확인하기 전에는 안전형으로 분류하기 어려운 사건입니다.
