광주지방법원 2025타경50450. 해남군청 남서측 인근의 통칭 ‘101 스퀘어’ 제3층 제303호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만 집합건축물대장상 용도는 의원, 감정평가 당시 실제 이용상태는 학원으로 조사됐습니다. 권리축은 비교적 선명합니다. 2019.06.28. 비아신용협동조합이 설정한 채권최고액 164,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 판단 난도는 등기부보다 점유·임차관계에서 올라갑니다. 김두환은 303호를 학원으로 사용하며 보증금 100,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사되고 2025.07.18. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 별도로 ‘학원’으로 표시된 주거 사용 조사도 있으며 보증금과 대항요건 시점이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 어느 점유자도 현재 자료만으로 대항력 有라고 단정할 수 없고, 반대로 매수인 인수가 없다고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50450 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 3층303호 · 도로명 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 의원 · 감정평가 이용상태 학원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상6층 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 말소기준권리 | 2019.06.28. 비아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 164,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2018.04.25. 비아신용협동조합의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권은 2019.06.28. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 164,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류 713,300,000원, 압류, 해남군 압류, 임의경매개시결정, 조봉주 가압류 500,000,000원은 모두 이 기준권리보다 늦습니다. 해당 근저당권은 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
② 임차관계 — 이 사건의 핵심 확인사항
| 점유·신고 | 사용 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두환 · 303호 | 학원 | 100,000,000원 | 500,000원 | 2025.07.18. 요구 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 아님 |
| 학원 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 보증금 미상 | 아님 |
두 조사 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 김두환은 배당요구를 했지만 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 말소기준일 2019.06.28.보다 선행하는지 여부를 판단할 수 없습니다. 두 번째 조사 역시 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인 승계 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 206,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 제시되어 있지 않으므로, 감정가가 최근 시세보다 높은지 낮은지를 숫자로 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
가격 측면에서 확인 가능한 것은 회차 시나리오뿐입니다. 신건은 206,000,000원, 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력과 인수금이 미상인 이상 최저매각가가 내려가는 것만 보고 총 취득비용이 내려간다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당가정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 1,174,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 1,215,607,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 1,248,105,760원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 근저당권 · 비아신용협동조합 | 164,000,000원 | 164,000,000원 |
| 3. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 38,316,000원 |
| 4. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,377,300,000원 중 채권자 예상배당은 202,316,000원, 미배당액은 1,174,984,000원입니다. 집행비용 3,684,000원을 포함하면 매각대금 206,000,000원이 전부 소진됩니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 임차인 권리 확인 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·준주거지역·방화지구이며, 중로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 635.0㎡ · 공시지가 3,029,000원/㎡입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 의원이나 감정평가 당시 실제 이용상태는 학원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김두환 대항요건 확인. 보증금 100,000,000원·월차임 500,000원이 확인되므로 전입신고일과 확정일자를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 두 번째 점유 조사 확인. ‘학원’으로 표시된 주거 사용 조사에는 보증금·배당요구·대항요건 시점이 확인되지 않아 점유 실체와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력 있는 임차인이 확인되면 예상 낙찰가별 미배당 보증금을 산정해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 도시형생활주택·의원·학원으로 표시가 갈리므로 건축물대장, 실제 사용현황 및 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 별도 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 206,000,000원이 시세 대비 유리한지 별도의 실거래 원본 확인 전에는 판단을 유보하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순, 임차는 미확정”
이 사건의 등기부 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2019.06.28. 비아신용협동조합 근저당권이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 김두환의 보증금 100,000,000원과 별도의 주거 사용 조사가 존재하면서 대항력 판단에 필요한 시점과 일부 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 배당표에 적힌 매수인 인수 0원은 계산상 가정일 뿐, 실제 인수액 0원으로 확정할 단계가 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 206,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 “등기권리는 정리 가능하지만 임차관계 확인 전에는 입찰가를 확정하지 말아야 하는 물건”입니다. 특히 대항력 임차인이 확인된다면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 승계 보증금을 합친 실질취득가를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
