창원지방법원 2025타경11142. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 302동 최상층 1505호입니다. 현재 소유자 안재철 씨는 2023년 5월 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 프라미스대부의 45,550,516원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다. 표면상 가장 큰 변수는 홍석정 씨 명의의 150,000,000원 주택임차권등기입니다.
홍석정 씨의 확정일자는 2021.11.02, 전입·점유일은 2021.11.19이고, 임차권등기는 2023.11.29 접수됐습니다. 현재 살아 있는 권리 흐름상 프라미스대부 가압류보다 앞서므로 명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시됐습니다. 일반적인 상황이라면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
다만 주택도시보증공사는 2026.03.31 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고, 대항력과 보증금 전액을 변제받지 못한 경우의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 이 확약이 매각과 말소 과정에서 그대로 이행되면 홍석정 임차권에 관한 매수인 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 제302동 제15층 제1505호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교면적 80.7474㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 안재철 (2023.05.30. 매매, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (5회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,429,929원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 해소
등기부에는 2002년 국민은행 근저당이 등장하지만 2013.07.02 해지로 말소됐고, 2013년·2014년 신한은행 근저당도 2015.11.24 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 근저당을 제외한 현재 권리 흐름에서는 2024.07.02 프라미스대부 가압류가 매각으로 소멸하는 기준 권리가 됩니다.
홍석정 씨의 전입·점유는 2021.11.19로 가압류보다 앞서며, 명세서 역시 을구 6번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시했습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 말소에 동의했으므로, 확약이 유효하게 이행되는 경우에 한해 매수인의 실질 인수액은 0원이 됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍석정 | 302동 1505호 전부 | 2021.11.19 / 2021.11.02 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2023.11.29 | HUG 확약 실질 인수 0원* |
* 확약이 인정되지 않거나 말소 조건이 이행되지 않으면 보증금 150,000,000원과 미배당 잔액 문제가 다시 핵심 위험으로 돌아옵니다. 최저가만으로 권리 위험을 판단해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 확약 인정 시 가격 여유는 크다
월산마을3단지부영12차는 680세대, 사용승인일은 2002.10.29입니다. 비교면적 80.75㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 125,800,000원, 최신 거래는 2026년 6월의 110,000,000원입니다. 최저가이자 확약 인정 시 실질취득액인 75,950,000원은 최근 평균의 60.4%, 최신 거래의 약 69.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 80.75㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 13 | 153,600,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 13 | 126,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 15 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 80.75㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 80.75㎡ | 14 | 136,000,000원 |
| 2026.02 | 80.75㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2026.02 | 80.75㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2026.02 | 80.75㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 평균 | 80.75㎡ | 12건 | 125,800,000원 |
실거래 범위는 102,000,000원~153,600,000원으로 편차가 큽니다. 특히 이 물건과 같은 15층 거래도 2026년 2월 145,000,000원, 2026년 4월 138,000,000원에 신고됐습니다. 확약이 유효하다면 75,950,000원의 실질취득액은 실거래 최저가 102,000,000원보다도 낮아 가격상 완충 폭이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 35,360,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 31,200,000원 | 0원 |
| 4. 프라미스대부 가압류 | 45,550,516원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 158,429,929원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 35,640,997,545원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 HUG 확약을 반영해 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 35,640,997,545원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 60,760,000원 | 59,266,320원 | 35,655,914,125원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 48,608,000원 | 47,333,056원 | 35,667,847,389원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해부곡초등학교 북동측 인근으로, 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물의 15층 1505호이며, 위생·급배수·난방·승강기· 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 광로3류, 남서측 중로1류, 북서측 소로2류, 북동측 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐으므로 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 680세대 단지이고 최근 실거래는 존재하지만 거래가격이 102,000,000원부터 153,600,000원까지 넓게 분포합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.6회, 낙찰률 0.0%인 점은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.31 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문언과 조건을 법원 기록에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 완납 후 누가 어떤 서류로 임차권등기를 말소하는지, 추가 동의나 비용이 필요한지 확인하세요.
- 등기부 재대조. 2002년 국민은행 근저당은 2013.07.02 말소 기록이 있으므로, 배당 시뮬레이션과 최신 등기부의 권리 존속 상태를 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 등기된 임차인은 홍석정 1명입니다. 현재 실제 점유자, 전출 여부, 열쇠 인도와 명도 협의 가능성을 현장 조사하세요.
- 가격 상한. 최근 평균 125,800,000원, 최신 거래 110,000,000원과 같은 15층 거래 138,000,000원·145,000,000원을 기준으로 수리비와 명도비를 차감해 상한을 정하세요.
- 다회유찰 원인. 5회 유찰과 단지 낙찰률 0.0%의 원인이 임차권 불안, 내부 상태, 점유 문제 또는 매각절차에 있는지 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 배당에서 우선하는 채권을 별도 확인하세요.
- 매각 진행 상태. 매각기일의 변경·취하·정지·매각 결과와 확약서의 최신 상태를 법원 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “확약이 확인될 때만 가격 메리트가 열린다”
이 물건은 최저가만 보면 최근 실거래 평균의 60.4%로 가격 여유가 큽니다. 그러나 그 할인은 150,000,000원 선순위 임차권이라는 큰 권리 위험과 함께 봐야 합니다. 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.31 확약이 법원 기록대로 유효하고 임차권 말소까지 이행된다면, 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 75,950,000원으로 정리됩니다.
반대로 확약의 범위나 이행 조건을 확인하지 못하면 보증금 문제가 다시 살아납니다. 여기에 5회 유찰, 단지 경매 평균 3.6회 유찰과 낙찰률 0.0%, 국민은행 근저당 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 충돌까지 있습니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리 검증을 완료해야만 입찰 가능한 조건부 물건입니다. 확약 원본과 최신 등기부가 확인되기 전에는 ‘인수 0원’을 확정 사실로 전제해선 안 됩니다.