44,034,000원
창원지방법원 2025타경11155. 김해시 내동 휴앤락몰 1층 121호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 상점, 현황 공실입니다. 건물은 철골·철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물이며, 대상 호실은 1층에 있습니다. 대형마트·근린생활시설·대단위아파트단지·학교가 주변에 형성되어 있고 차량 출입과 주차장 상태, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
가격만 보면 감정가 262,000,000원에서 44,034,000원으로 217,966,000원 내려와 감정가 대비 약 83.2% 하락했습니다. 그러나 현황조사된 관리비 미납액이 약 36,000,000원이고, 현재 상점은 공실입니다. 동일 유형의 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 확정하기 어려우며, 관리비 처리 범위와 실제 상가 이용·수익 가능성을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11155 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1131-4 휴앤락몰 1층 121호 도로명주소: 경상남도 김해시 내외중앙로 137 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 상점(현황 공실) |
| 건물 구조 | 철골·철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 121호 |
| 소유자 | 최봉균 (단독소유 · 2023.12.04. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 44,034,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제1,2구잠수기수산업협동조합 / 194,729,212원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 임차 관계 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
| 위반건축물 / 공부 차이 | 위반사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘등기 연결 관계’ 확인이 핵심
산정된 말소기준권리는 2024.10.15. 접수된 한국투자저축은행 가압류 19,851,268원입니다. 이 가압류와 2025.03.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 가격 해석 — 5회 유찰보다 더 큰 숫자는 관리비다
현재 최저매각가는 44,034,000원으로 감정가 262,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 가격은 6회 유찰 시 30,823,799원, 7회 유찰 시 21,576,659원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 44,034,000원 | 22,990,120원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 30,823,799원 | 10,017,703원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 21,576,659원 | 937,011원 | 0원 |
현재 호실은 상점으로 이용되다가 공실 상태이며, 동일 호실의 실거래 가격이나 임대수익 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 16.8%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 5회 유찰이라는 결과 자체가 감정가와 실제 수요 사이에 큰 간격이 있음을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,192,612원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 19,851,268원 | 19,851,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,990,120원 |
| 신청채권자 청구 | 194,729,212원 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.7%로 추정된 금액입니다. 위 계산에서는 한국투자저축은행 가압류가 전액 배당되고 22,990,120원이 소유자에게 남는 반면, 신청채권자의 청구액은 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부근은 대형마트·근린생활시설·대단위아파트단지·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 호실까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철골·철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물로, 급·배수설비·위생설비·에스컬레이터·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적은 6,303.3㎡입니다.
- 도로·주차. 대로2류에 접하고 진입도로 상태와 주차장 시설은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,045,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 환금성. 현황 공실인 1층 상점으로, 5회 유찰 결과와 임대관계 미상을 고려하면 실제 영업수요와 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 2023.12.04. 근저당 설정, 2025.03.13. 경매개시, 2025.09.09. 근저당권 이전의 연결 관계와 말소 여부를 확인합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구액 194,729,212원에 대한 배당액이 0원으로 계산된 이유를 채권계산서와 배당순위로 검증합니다.
- 관리비 확인. 약 36,000,000원의 미납 기간·항목·납부 주체·현재 잔액을 관리사무소에서 서면 확인합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택과 감정상 상점 이용상태의 차이가 영업·임대·대출에 미치는 영향을 확인합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상이므로 현재 점유자, 출입 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 확인합니다.
- 현장 수요 확인. 휴앤락몰 1층 121호의 유동인구, 점포 노출도, 공실 현황과 실제 임대 가능 금액을 조사합니다.
- 회차 가격만으로 판단 금지. 44,034,000원·30,823,799원·21,576,659원이라는 낮은 가격보다 권리와 관리비를 먼저 확정합니다.
맺으며 — “16.8%라는 할인율보다 81.8%의 관리비 비중”
이 물건의 첫인상은 강합니다. 감정가 262,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 44,034,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 현황조사된 미납 관리비 약 36,000,000원은 최저가의 약 81.8%에 달하고, 상점은 공실이며 임대관계도 미상입니다.
권리 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 2023년 근저당과 2025년 근저당권 이전, 신청채권자 청구액 194,729,212원의 배당액 0원이라는 조합은 원본 확인 없이는 지나칠 수 없는 경고 신호입니다. 가격은 낮지만 확인 비용과 불확실성은 높습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율로 승부할 물건이 아니라, 관리비와 등기 연결 관계를 완전히 해소한 뒤 실제 상점 가치로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
