21,576,000원
창원지방법원 2025타경11155. 김해시 내동 휴앤락몰 1층 121호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가 현황은 상점(공실)입니다. 현재 소유자는 최봉균이고, 2023.12.04 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024.10.15 접수된 주식회사 한국투자저축은행의 가압류 19,851,268원으로 산정돼 있으며, 이후 2025.03.13 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 262,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 21,576,000원으로 내려왔습니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 직접 확인할 기준은 없습니다. 여기에 현황조사에서 2025년 3월 부과분까지 약 3천600만원의 관리비 미납이 확인돼, 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11155 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1131-4 휴앤락몰 1층 121호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 상점(현황 공실) |
| 건물 | 철골, 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 121호 |
| 소유자 | 최봉균 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 21,576,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제1,2구잠수기수산업협동조합 / 194,729,212원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024년 가압류
현재 권리분석의 기준은 2024.10.15 접수된 주식회사 한국투자저축은행 가압류입니다. 그 뒤 2025.03.13 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 7회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 21,576,000원으로 감정가 262,000,000원의 8.24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 8회 유찰 시 15,103,199원, 9회 유찰 시 10,572,239원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 가압류 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 21,576,000원 | 0원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 15,103,199원 | 5,419,927원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 10,572,239원 | 9,869,329원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 채권 미배당과 별개로 이 물건의 실제 경제성은 상가 공실, 관리비, 환금성, 실제 이용 가능성에 좌우됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,368원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 19,851,268원 | 19,851,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 936,364원 |
현재 최저가 21,576,000원 가정에서는 가압류 19,851,268원이 전액 배당되고 소유자에게 936,364원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 내동 휴앤락몰 1층 121호로, 부근은 대형마트·근린생활시설·대단위아파트단지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 현황. 감정평가상 상점으로 이용되며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 평지의 상업용 건부지이며, 진입도로 및 주차장 상태는 보통 수준입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비부터 확인. 2025년 3월 부과분까지 약 3천600만원의 관리비가 미납된 것으로 조사됐습니다. 관리사무소에서 최신 체납액과 세부 내역을 직접 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 현황은 상점(공실)입니다. 실제 이용 가능 형태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계를 생략하지 말고 현장과 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 8.24%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 가격뿐인지, 공실·상가 수요·관리비·이용상 제약 등이 함께 작용했는지 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.07.25 발행 등기사항과 매각물건명세서, 현황조사보고서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24%”보다 중요한 것은 왜 7번 유찰됐는가
이 사건은 감정가 262,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가가 21,576,000원까지 내려온 물건입니다. 배당자료 기준 매수인 인수는 0원이라 권리표 자체는 단순한 편입니다. 하지만 상점 공실, 임대관계 미상, 최근 실거래 비교자료 부재, 약 3천600만원의 관리비 미납 조사가 동시에 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 7회 유찰의 원인과 실제 부담비용, 그리고 공실 상가의 환금성을 얼마만큼 확인할 수 있느냐입니다.
