광주지방법원 2025타경50649. 전남 해남군 해남읍 구교리 공간아파트 105동 703호입니다. 전용 약 59.98㎡ 규모의 아파트로, 지상 15층 건물 중 7층에 위치합니다. 소유자 백종현은 2021년 98,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행에 채권최고액 64,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류가 이어졌으며 오케이저축은행의 신청으로 강제경매가 개시되었습니다.
권리구조의 핵심은 2021.05.04 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 4건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 권혁우는 근저당권 설정 이후 전입했기 때문에 매수인에게 보증금 반환을 요구할 대항력이 없습니다. 다만 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
이 물건에서 더 중요하게 살펴볼 부분은 가격의 안전마진입니다. 최근 같은 평형 아파트들이 대체로 116,000,000원에서 133,000,000원 사이에서 거래되었고, 최근 12개월 평균은 126,333,333원입니다. 최저가 125,000,000원은 평균보다 낮기는 하지만 그 차이가 크지 않습니다. 낙찰 후 취득세·등기비용·명도비용 등을 고려하면 신건 가격에 충분한 수익 여유가 있다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50649 (해남지원 · 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 구교리 81-2 공간아파트 제105동 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 전라남도 해남군 해남읍 구교2길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.98㎡ · 지상 15층 중 7층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 승강기·난방·급배수·화재탐지설비 |
| 소유자 | 백종현 (2021.05.04 소유권이전 · 거래가 98,000,000원) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 125,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 오케이저축은행 |
| 청구금액 | 39,209,894원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.04 국민은행 근저당권 · 채권최고액 64,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 단지규모 | 공간아파트 · 480세대 · 2000.09.08 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.04 접수된 을구 22번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 64,900,000원이고 채무자는 현재 소유자 백종현입니다. 그 이후 등기된 웰컴저축은행, 광주은행, 한국씨티은행, 페퍼저축은행의 가압류와 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
등기부에는 과거 가등기·가처분·전세권·근저당권 등이 다수 등장하지만, 관련 권리는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 과거 김경애·이옥순·김만수 명의 전세권도 말소되어 현재 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다. 따라서 등기상으로는 말소기준보다 앞서 존속하는 인수 대상 권리가 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 1명 점유, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인은 권혁우 1명입니다. 해당 호실에 전입신고가 되어 있으며 보증금 30,000,000원, 월차임 450,000원으로 조사되었습니다. 전입신고일은 2023.12.01로 말소기준권리인 2021.05.04 국민은행 근저당권보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입일 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁우 105동 703호 |
30,000,000원 | 450,000원 | 2023.12.01 배당요구 2025.10.13 |
없음 | 확인 필요 확정일자 미상 |
인수 없음 매수인 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 차이는 1.1%
공간아파트는 480세대 규모로 2000년 준공된 아파트입니다. 전용 약 59.98㎡ 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 126,333,333원입니다. 최신 거래월인 2026년 4월의 거래가격은 127,000,000원, 130,000,000원, 127,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 126,333,333원 |
최근 12개월 거래의 최저가는 116,000,000원, 최고가는 133,000,000원입니다. 동일 평형 거래가격이 17,000,000원 범위로 분포하므로, 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 신건 최저가 125,000,000원은 평균보다 1,333,333원 낮고 최근 시세의 98.9%에 해당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 추정 집행비용을 제외한 채권자 배당재원은 122,450,000원이며, 전체 신고·산정 채권액 185,158,176원에 비해 부족합니다. 다음 배당액은 단순 순차배분 추정치로, 실제 배당에서 일반채권자 간 안분, 확정 채권액, 법정 우선순위 및 임차인의 우선변제 인정 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 64,900,000원 | 64,900,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 28,118,576원 | 28,118,576원 |
| 3. 가압류 · 광주은행 | 31,439,724원 | 29,431,424원 |
| 4. 가압류 · 한국씨티은행 | 12,497,021원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 페퍼저축은행 | 8,992,961원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 오케이저축은행 | 39,209,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 185,158,176원 | 122,450,000원 |
집행비용 2,550,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 일반 가압류채권자에게 표시한 배당액은 법원의 확정 배당순위나 안분배당 결과가 아닙니다. 당해세·법정 우선채권·임차인의 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 가격이 낮아지는 시나리오에서는 매수인의 인수액은 그대로 0원인 반면, 채권자 미배당액은 커집니다. 아래는 제시된 회차별 예상 매각가격을 적용한 비교입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 62,708,176원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 87,358,176원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 106,998,176원 | 0원 |
신건의 125,000,000원은 실거래 평균과 큰 차이가 없지만, 1회 유찰을 가정한 100,000,000원은 가격 측면에서 보다 여유 있는 구간이 됩니다. 다만 같은 단지의 집계된 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼, 유찰을 당연하게 기대할 수는 없습니다. 현재 가격에서 충분한 매수 여유가 있는지 판단하고, 유찰이 발생할 경우에만 다음 가격을 재평가하는 접근이 적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 위치. 전라남도 해남군 해남읍 구교리 소재 해남고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 아파트단지가 주를 이루는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 이용상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 3차선 아스팔트 도로, 서측과 남측은 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접하며 단지 내부 도로도 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 건물입니다. 전기·난방·위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 346,700원/㎡입니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 480세대 아파트로 최근 12개월 동일 평형 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격이 116,000,000원부터 133,000,000원까지 분포하므로 개별 호실의 상태와 매수 수요에 따라 매각가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차인 전입 확인. 권혁우의 전입신고일 2023.12.01이 말소기준권리 2021.05.04 이후인지 주민등록 및 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 배당 확인. 임차보증금 30,000,000원, 월차임 450,000원, 배당요구일 2025.10.13을 확인하고 확정일자 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 명도 준비. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유 중이라면 인도 협의나 법적 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 미납관리비. 현황조사상 임차인 탐문 결과 미납관리비가 없다고 조사되었지만, 실제 체납 여부와 공용부분 승계 가능액은 관리사무소에서 다시 확인해야 합니다.
- 입찰가격 검증. 최근 12개월 평균 126,333,333원과 최신 거래가 127,000,000원을 기준으로 취득비용과 수선·명도비용을 차감한 가격 여유를 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 내부 수리상태·누수·설비 노후화·층별 선호도 등을 확인하고 동일 평형 실거래 사례와 비교해야 합니다.
- 경매 이력. 동일 단지 평균 유찰 0.0회, 매각률 100.0%라는 집계 이력을 참고하되 표본과 개별 물건 차이를 확인해야 합니다.
- 배당 및 말소 확인. 후순위 가압류 4건과 경매개시결정의 소멸 여부, 국민은행의 실제 피담보채권액, 법정 우선채권의 존재를 최신 등기 및 법원 서류로 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.02 예정된 매각기일과 최저매각가격에 변경이 없는지 입찰 직전 법원 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
광주지방법원 2025타경50649 공간아파트 105동 703호는 권리보다 가격 판단이 중요한 경매물건입니다. 2021년 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 2023년 전입한 임차인은 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 입찰을 서두를 필요는 없습니다. 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 126,333,333원의 98.9%로 사실상 최근 거래가격에 가까운 수준입니다. 대항력 없는 임차인의 명도와 취득 부대비용까지 감안하면 안전마진은 넉넉하지 않습니다.
같은 단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수가 0.0회여서 유찰 가능성을 낙관하기도 어렵습니다. 그렇다고 낙찰 자체를 목표로 시세 근처에서 경쟁할 이유는 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 낮다는 장점을 유지하면서 얼마나 합리적인 가격으로 매수할 수 있는가입니다.
종합 판단: 권리구조는 양호하지만 가격상 매력은 제한적인 B등급 물건입니다. 신건에서는 보수적인 입찰 상한이 필요합니다.
