129,894,000원
창원지방법원 2025타경11170. 창원컨벤션센터 북서측 인근 더시티세븐 시티세븐 13층 팔라조 1303호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 숙박시설(호텔)(복층형)이며, 김국태·황혜정이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서에는 공유지분 매각으로 기재돼 있습니다.
숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 541,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 129,894,000원입니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 말소되지 않는 가등기와 토지 지상권, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 함께 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11170 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대원동 121 더시티세븐 시티세븐 13층 팔라조 1303호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(호텔)(복층형) |
| 소유자 | 김국태 지분 2분의 1 · 황혜정 지분 2분의 1 |
| 매각 형태 | 공유지분 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 129,894,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 10,457,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준권리는 2023.06.02. 이유경의 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 이민주 420,000,000원, 김영숙 480,000,000원의 근저당권과 각종 가압류·압류, 2025.03.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 가등기와 토지 지상권은 별개입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질 인수액을 계산할 수 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민주 | 제팔라조 1303호 | 2020.04.02 | 미상 | 미상 | 2025.04.11 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 이민주의 전입일 2020.04.02.는 말소기준권리인 2023.06.02.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 유무와 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인과 관련하여 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 24%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 129,894,000원으로 감정가 541,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 90,925,800원, 6회 유찰 시 63,648,059원입니다.
하지만 이 사건은 확인된 실거래 시세 숫자보다 권리 인수 범위와 실질취득비용 확정이 먼저입니다. 임차보증금이 미상이고, 말소되지 않는 가등기·지상권까지 있으므로 최저매각가 129,894,000원만을 기준으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,516원 |
| 2. 근저당 · 이유경 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이민주 | 420,000,000원 | 7,275,484원 |
| 4. 근저당 · 김영숙 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주헌영 | 37,973,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 51,253,233원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 11,428,581원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 5,208,416원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사경남은행 | 402,461,777원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사국민은행 | 181,442,493원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 66,887,270원 | 0원 |
| 13. 경매개시결정 · 김기찬 | 10,457,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,967,112,594원, 채권자 예상배당 합계는 127,275,484원, 미배당은 1,839,837,110원입니다. 신청채권자 김기찬의 청구액 10,457,424원도 현 회차 배당 시나리오에서는 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 권리별 체크 — 소멸되는 것과 남는 것을 분리
- 가등기. 2014.08.06. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 앞서며 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 토지 지상권. 대지권 목적 토지의 2009.08.21. 창원시 지상권은 말소되지 않고 인수되는 별도등기입니다.
- 임차인. 이민주는 2020.04.02. 전입, 2025.04.11. 배당요구. 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 원문 확인이 필요합니다.
- 후순위 근저당. 이유경 근저당 이후 이민주·김영숙 근저당은 매각으로 소멸합니다.
- 가압류·압류. 말소기준 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조이나, 국세·지방세가 당해세라면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 공유지분. 매각물건명세서상 공유지분 매각입니다. 공유자 우선매수권은 매수보증금 미납으로 효력이 실효된 경우 이후 절차에서 행사 제한이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 숙박시설(호텔)(복층형)입니다. 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 입지. 창원컨벤션센터 북서측 인근으로 상가·업무시설, 주거용 오피스텔, 아파트단지, 호텔, 컨벤션센터, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철근철골콘크리트 구조 22층 중 13층이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조와 제반 상태를 직접 조사하지 못했습니다.
- 토지. 일반상업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측 대로, 북서측 및 남측 중로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·효력 확인. 2014.08.06. 가등기가 실제 소유권이전청구권인지 담보가등기인지, 현재 소유자와의 관계 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 지상권 확인. 창원시 지상권의 범위·존속기간·사용제약과 매각 후 효력을 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이민주의 보증금·확정일자·실제 계약관계와 배당으로 소멸하지 않는 잔액을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이민주와 근저당권자 이민주의 동일인 여부 및 관계를 확인해야 합니다.
- 공유지분 범위 확인. 매각지분의 정확한 범위와 공유관계, 사용·수익 및 향후 공유물분할 가능성을 검토해야 합니다.
- 당해세 확인. 창원시 압류와 국민건강보험공단 압류 등 세금·공과금의 실제 우선순위와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 구조와 상태를 직접 확인하지 못한 감정이므로 현황을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 541,000,000원짜리 물건의 최저매각가가 129,894,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 통과하지 않은 할인율은 곧바로 매력으로 바뀌지 않습니다.
2014년 가등기와 토지 지상권이 매수인에게 남고, 전입이 말소기준보다 빠른 임차인 이민주의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액도 확정할 수 없습니다. 여기에 공유지분 매각과 숙박시설이라는 이용형태까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 129,894,000원을 실질취득가격으로 그대로 보아서는 안 되는 사건입니다. 입찰 판단의 출발점은 가격이 아니라 가등기·지상권·임차보증금·공유지분의 실제 효력과 범위 확인입니다.
