창원지방법원 2025타경11170. 창원컨벤션센터 북서측 인근 더시티세븐 시티세븐 13층 팔라조 1303호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 아파트나 일반 오피스텔이 아닌 숙박시설(호텔)(복층형)이고, 이번 매각은 구분건물 전체가 아니라 김국태 씨의 공유지분 2분의 1을 대상으로 합니다. 감정가 541,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 185,563,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 낙찰가만 계산해 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에는 2014.08.06. 접수된 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 대지권의 목적인 토지에도 창원시를 지상권자로 하는 2009.08.21. 지상권설정등기가 남는다고 명시돼 있습니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인 이민주 씨가 배당요구를 했고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 내용까지 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대원동 121 더시티세븐 시티세븐 13층 팔라조 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(호텔)(복층형) · 지상 22층 중 13층 |
| 매각 대상 | 김국태 공유지분 2분의 1 |
| 공유자 | 김국태 2분의 1 · 황혜정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 185,563,000원 (3회 유찰·34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기찬 / 10,457,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘남는 권리’가 중요하다
등기에는 2013.10.31. 농협은행 근저당권 300,000,000원과 2014.03.21. 농협은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐으나 2015.03.11. 두 근저당권의 말소등기가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권 440,000,000원도 2020.06.01. 말소됐습니다. 김은정 씨의 전세권 150,000,000원과 임연주 씨의 전세권 300,000,000원 역시 각각 2017.02.10.과 2020.01.06. 말소됐습니다.
현재 등기상 남아 있는 후순위 근저당권과 다수의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 인수를 명시한 가등기와 토지 지상권, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 소멸권리 묶음과 분리해서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액을 계산할 수 없다
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민주 팔라조 1303호 | 2020.04.02 | 미상 / 미상 | 2025.04.11 배당요구 O | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 인수 가능 |
임차인 신고는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 이민주 씨는 2020.04.02. 전입했고 2025.04.11. 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제권의 범위를 금액으로 확정할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있으며 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 인수 가능성을 전제로 보수적으로 접근해야 합니다.
또한 임차인 이민주 씨는 등기부상 을구 11번 근저당권자 이민주 씨와 이름이 같습니다. 관계인이 임차인으로 신고했거나 가장임차인에 해당할 가능성이 경고돼 있으나, 동일인 여부와 실제 임대차관계는 확정되지 않았습니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서, 점유관계와 근저당권 설정 경위를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 가격 메리트를 줄 수 없다
감정가 541,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 185,563,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가 대비 34.3%지만, 동일 물건 또는 유사 숙박시설의 최신 실거래 비교값이 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
더구나 이 가격은 구분건물 전체가 아닌 공유지분 2분의 1의 가격입니다. 낙찰 후에도 황혜정 씨의 나머지 2분의 1 지분이 남기 때문에 단독 사용·처분이 어렵고, 공유물 관리·사용수익·분할 문제가 뒤따를 수 있습니다. 숙박시설(호텔)(복층형)이라는 제한된 용도와 세 차례 유찰된 이력까지 고려하면, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,882원 |
| 1. 농협은행 근저당권 | 300,000,000원 | 182,165,118원 |
| 2. 농협은행 근저당권 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 경남은행 근저당권 | 440,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 김은정 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 임연주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 이유경 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당권 · 이민주 | 420,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당권 · 김영숙 | 480,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주헌영 | 37,973,400원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 51,253,233원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 케이비캐피탈 | 11,428,581원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 현대캐피탈 | 5,208,416원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 경남은행 | 402,461,777원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 국민은행 | 181,442,493원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 근로복지공단 | 66,887,270원 | 0원 |
| 17. 강제경매 신청채권 · 김기찬 | 10,457,424원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 서울보증보험 | 470,696,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,987,808,894원, 예상 배당액 182,165,118원, 총 미배당액 3,805,643,776원. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 창원컨벤션센터 북서측 인근으로 상가·업무지대이며 주거용 오피스텔, 아파트단지, 호텔, 컨벤션센터, 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철근철골콘크리트 구조의 22층 건물 중 13층이며, 외벽은 강화유리와 석재판붙임, 창호는 시스템창호 등입니다.
- 내부 확인 제한. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 제반 상태를 직접 확인하지 못했고, 집합건축물대장·외부관찰·인근 탐문에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 숙박시설(호텔)(복층형)입니다. 아파트로 가정할 수 없고, 이용·임대·대출·전매 수요도 숙박시설 기준으로 별도 검토해야 합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지로 주상용 건부지로 이용되고, 북동측 대로 및 북서측·남측 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(국제회의장부지) 등에 해당하며, 공시지가는 2,428,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공유지분, 숙박시설 용도, 세 차례 유찰, 인수권리가 동시에 존재해 일반 주거용 구분건물보다 매수층과 금융조달 가능성이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 구분건물 전체가 아니라 김국태 지분 2분의 1 매각입니다. 감정가와 최저가가 지분 기준인지 감정평가서 면적사정표와 매각목록에서 다시 대조해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 2014.08.06. 가등기의 담보가등기 여부, 본등기 가능성, 현재 소유권과의 관계 및 낙찰 후 말소·정리 가능성을 가등기권자와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지 지상권 확인. 창원시 지상권의 목적, 범위, 존속기간, 대지권 행사에 미치는 영향을 토지 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이민주 씨의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 전입세대확인서, 배당요구 금액과 예상 미배당액을 확인하기 전에는 최고입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이민주 씨와 을구 11번 근저당권자 이민주 씨의 동일인 여부, 임대차 실체와 근저당권 설정 경위를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 황혜정 씨의 우선매수 신고 여부와 과거 보증금 미납에 따른 권리 실효 여부를 매각기일 기록에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 창원시 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 선순위 채권의 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부·운영비 확인. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 복층 구조, 누수·설비 상태, 숙박시설 운영 조건, 공용관리비와 체납액을 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서와 토지 별도등기를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 계산할 것이 많다
최저가 185,563,000원은 감정가 541,000,000원의 34.3%에 불과합니다. 그러나 이번 매각은 숙박시설인 팔라조 1303호의 공유지분 2분의 1이고, 말소되지 않는 가등기와 토지 지상권이 명시돼 있습니다. 대항력 가능 임차인의 보증금도 확인되지 않아 낙찰 뒤 추가로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보면 가격 착시가 생깁니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있고, 공유지분과 숙박시설의 낮은 환금성도 그대로 남습니다. 결론은 가격보다 권리 확정이 먼저입니다. 가등기·지상권·임대차·공유자 우선매수권을 원본으로 해소하지 못한다면, 세 차례 유찰된 현재 가격에서도 보수적으로는 입찰 보류가 타당합니다.