청주지방법원 2025타경143. 제천중앙시장 북서측 인근의 토지와 2층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 시멘벽돌조 스라브지붕 2층으로, 감정 당시 1층은 점포인 이발관, 2층은 주택으로 이용되고 있었습니다. 토지는 199.3㎡의 대지이며 일반상업지역에 속합니다. 감정가 274,207,570원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,394,000원입니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2009.08.17. 설정된 제천단양축산업협동조합의 근저당권 156,000,000원이고, 2025.08.12. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준보다 앞서 등기됐던 압류·가압류·가등기·근저당권은 모두 이미 말소돼, 낙찰자가 등기상 떠안을 선순위 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 명동 2-9 · 충청북도 제천시 풍양로12길 4-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 점포(이발관) · 2층 주택 |
| 건물 | 시멘벽돌조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 1975.05.02 |
| 토지 | 대 199.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정영태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 274,207,570원 / 140,394,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천단양축산업협동조합 / 101,430,247원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 미말소 권리는 없다
소유권은 1983.07.18. 정영태 명의로 이전됐습니다. 이후 2006년 압류, 2007년 가압류와 종전 임의경매, 2008년 소유권이전청구권 가등기 등이 설정됐으나 모두 2008년부터 2009년 사이 말소됐습니다. 과거 제천단위농업협동조합·제천농업협동조합·오연조 명의의 근저당권들도 현재는 전부 말소 상태입니다.
현재 효력이 남은 담보권은 2009.08.17. 제천단양축산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 156,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 매각으로 소멸합니다. 2011.08.03. 근저당권 채무자가 김명래에서 정영태로 변경됐고, 2025.08.12. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다.
② 건물 현황 — 공부보다 현장이 중요하다
매각물건명세서에는 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물을 포함한다고 기재돼 있습니다. 현장조사 결과 1층과 2층의 내·외부가 대폭 수리됐으며, 2층은 공부상 점포에서 주택으로 용도변경된 상태입니다. 실측면적과 공부면적이 유사해 동일성이 인정돼 공부면적으로 평가됐습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 의미 |
|---|---|---|
| 1층 | 점포(이발관) | 영업 점유·사업자등록 확인 필요 |
| 2층 | 주택 | 전입세대·실제 거주자 확인 필요 |
| 수리·변경 | 1·2층 내·외부 대폭 수리 및 2층 점포에서 주택으로 변경 | 현재 용도와 건축물대장·허가관계 대조 |
| 제시외 건물 | 주택 포함 · 기호(ㄱ)는 일반건축물대장 등재 | 면적·구조·소유관계와 사용 상태 확인 |
| 공부와 차이 | 실측면적과 공부면적 유사 · 동일성 인정 | 면적 차이는 크지 않으나 용도는 별도 검토 |
| 위반건축물 | 위반 표시 없음 | 현장과 최신 건축물대장 재확인 |
건물에는 위생·급배수설비가 있고, 2층에는 유류보일러 방식 난방설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 사용승인일이 1975.05.02.인 만큼 구조·누수·배관·난방·전기설비의 실제 보수 범위를 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가 140,394,000원은 감정가 274,207,570원의 51.2%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
오히려 3회 유찰, 1975년 사용승인 건물, 점포와 주택이 결합된 이용 형태, 내부 대폭 수리와 용도변경, 제시외 건물, 임대관계 미상이 함께 존재합니다. 감정가 대비 할인율보다 토지 가치와 건물 보수비, 임대수익 가능성, 점유·명도비용을 각각 분리해 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,765,516원 | - |
| 1. 근저당권 · 제천단양축산업협동조합 | 156,000,000원 | 137,628,484원 | 18,371,516원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 공제 후 근저당권자에게 137,628,484원이 배당되고, 채권최고액 기준 18,371,516원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제권은 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 140,394,000원 | 137,628,484원 | 18,371,516원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 112,315,200원 | 109,942,787원 | 46,057,213원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 89,852,160원 | 87,834,821원 | 68,165,179원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천중앙시장 북서측 인근의 후면 상가지대로, 금융기관·음식점·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 명동교차로를 중심으로 동측과 남측에 의병대로 등 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 토지. 대지 199.3㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 976,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 토지구획정리사업지구와 중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 이용 형태. 1층 점포와 2층 주택이 결합된 형태여서 단일 주택이나 표준화된 상가보다 매수층과 임대수요 판단이 복합적입니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1975.05.02.이며, 내부 대폭 수리 이력과 별개로 구조·배관·전기·난방 등 노후 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 1층 영업자와 2층 거주자의 신원·점유개시일·보증금·임대차계약·전입세대·사업자등록을 확인하세요.
- 용도변경 확인. 2층이 점포에서 주택으로 변경된 경위와 현재 건축물대장상 용도, 허가·신고 여부를 원본으로 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각 포함 범위, 기호(ㄱ)의 건축물대장 등재 내용, 실제 면적·구조·사용 상태를 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 노후도 점검. 지붕·외벽·누수·균열·배관·전기·유류보일러·창호의 수리 필요 범위를 견적에 반영하세요.
- 토지 가치 분리. 건물 상태와 별개로 일반상업지역 대지 199.3㎡의 가치, 도로 조건과 향후 활용 가능성을 별도로 검토하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실은 시세 할인율을 뜻하지 않습니다. 인근 토지·상가·주택 거래와 임대료를 직접 조사하세요.
- 세금·배당 변수. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기만 보면 정리가 잘 된 편입니다. 과거의 압류·가압류·가등기·근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 제천단양축산업협동조합 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 다릅니다. 1975년 사용승인 건물, 1층 점포와 2층 주택의 혼합 이용, 대폭 수리와 용도변경, 제시외 건물, 임대관계 미상이 겹칩니다. 실거래 비교 없이 감정가의 51.2%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 조건부. 입찰 여부는 점유관계와 건물 상태를 직접 확인한 뒤 결정해야 합니다.
