광주지방법원 2025타경51675. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 제25층 제2502호 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 142,800,000원이며 1회 유찰 상태입니다. 말소기준은 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 박주원 근저당권, 장종수 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝내기 어렵습니다. 을구에는 이영교의 주택임차권이 있고 임차보증금은 195,300,000원입니다. 임대차계약일자는 2021.04.09., 점유개시일자는 2021.05.10., 주민등록일자는 2021.05.11., 확정일자는 2021.05.11.로 등기돼 있습니다. 동시에 임차인 분석에는 대항력 판정이 미상으로 정리돼 있으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 입찰자는 이 판단을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51675 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제25층 제2502호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 25층건 중 25층 2502호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 209,526,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 8,366,400,000원으로 기재돼 있고, 같은 날 근저당권변경 등기에는 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023.11.23. 박주원 근저당권 36,000,000원, 2024.03.21. 장종수 가압류 200,000,000원, 2025.11.12. 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.02.04. 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영교 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,300,000원 | 2021.05.11. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이영교의 임대차계약일자는 2021.04.09., 점유개시일자는 2021.05.10., 주민등록일자는 2021.05.11.로 임차권등기에 기재돼 있습니다. 보증금은 2022.05.29. 재계약으로 195,300,000원이 됐고, 2022.07.20.에도 195,300,000원에 대한 확정일자가 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024.04.09.로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 우리은행 근저당권 | 8,366,400,000원 | 140,000,800원 |
| 박주원 근저당권 | 36,000,000원 | 0원 |
| 장종수 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 209,526,300원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 142,800,000원 가정 시 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 이후 배당 항목에는 0원이 배정됩니다. 총 채권액 8,811,926,300원 중 140,000,800원이 배당되며 미배당액은 8,671,925,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·상가 등이 혼재합니다. 입지여건과 주위 환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조) 25층 건물의 25층 2502호이며 개별난방·위생·급배수·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 이영교 보증금 195,300,000원, 점유·주민등록·확정일자와 명세서상 인수권리 없음 판단을 함께 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용을 원등기에서 대조하세요.
- 전기료 미납 확인. 현황조사보고서에는 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원이 미납된 것으로 기재돼 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 동일 면적 최근 실거래가 확인되지 않아 142,800,000원이 시세 대비 저렴한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “인수 없음”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 195,300,000원 임차권등기가 존재하고 그 대항력 판정은 미상으로 정리돼 있습니다. 여기에 11,353,550원 전기료 미납 기록까지 있으므로, 이 물건은 단순히 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라 임차권 원문·명세서·미납액을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 현재 최저가의 가격 메리트 역시 별도 시세조사 없이는 단정할 수 없습니다.
