광주지방법원 2025타경51675. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 제1동 25층 2502호 아파트입니다. 감정가 204,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,240,000원입니다. 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당이고, 이후 박주원 근저당·장종수 가압류·이영교 주택임차권·주택도시보증공사의 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
표면만 보면 “감정가의 56%에 인수도 0원”이라는 숫자가 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건에서 더 중요한 것은 현재 최저가가 시세 대비 어느 위치인지 확인할 실거래 근거가 부족하다는 점과, 임차권의 대항력 판정 및 말소기준 근저당 변경등기의 의미를 원문으로 재확인해야 한다는 점입니다. 따라서 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51675 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 25층 2502호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 25층건 중 25층 2502호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,526,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 두 가지는 원문 확인
말소기준은 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 장종수 가압류 200,000,000원, 박주원 근저당 36,000,000원, 이영교 주택임차권 195,300,000원, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수 0원과 대항력 판정은 구분해서 본다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영교 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,300,000원 | 2021.05.11 | 2024.04.09 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 확인필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 이영교 1명입니다. 보증기관 승계나 중복 신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2021.04.09., 재계약일 2022.05.29., 점유개시일 2021.05.10., 주민등록일자 2021.05.11., 확정일자 2021.05.11. 및 2022.07.20.이 기재돼 있습니다. 다만 임차인 판정에서는 전입신고일을 확정하지 못한 것으로 정리돼 있어 대항력 ‘有’로 단정하지 않고 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 아직 없다
남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인 기준일은 2020.04.13.입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 72.7487㎡이나 본건과 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 동일 조건의 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 |
|---|---|
| 세대수 | 83세대 |
| 사용승인 | 2020.04.13 |
| 비교 대상 면적 | 72.7487㎡ · 본건과 면적 일치 확인되지 않음 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.9회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 최저가 114,240,000원 · 감정가 56% |
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,399,360원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,526,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,240,000원을 가정하면 집행비용 2,399,360원과 우리은행 근저당 배당 111,840,640원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 8,811,926,300원, 총 배당액은 111,840,640원, 미배당액은 8,700,085,660원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·상가 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위 환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조), 콘크리트지붕 25층 건물이며 개별난방·위생 및 급배수·승강기· 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형 토지이며 토지면적은 2,418.6㎡, 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고, 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 83세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 적정 매수가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 원본 확인. 이영교의 임차권등기에는 주민등록일자·점유개시일이 기재돼 있으나 대항력 판정은 확정하지 않는 것이 안전합니다. 전입·점유 연속성과 명세서 원문을 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 같은 날 8,366,400,000원 설정과 100,800,000원 변경·공동담보 해제가 함께 기재돼 있으므로 현재 담보 범위를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.14. 민간임대주택 등록 내용의 경매 후 효력과 정리 여부를 확인하세요.
- 전기료 미납. 현황조사에는 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원이 미납된 것으로 적혀 있습니다. 본건에 귀속되는 금액과 매수인 부담 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 56%여도 동일면적 최신 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 실제 본건 면적과 동일한 최근 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 필요합니다.
- 배당표 재검산. 현재 배당 추정은 우리은행 채권최고액 8,366,400,000원을 기준으로 하므로, 변경등기 확인 결과에 따라 배당 구조를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 중요한 것은 인수 0원의 근거와 실제 시세다
이 사건의 현재 최저매각가는 114,240,000원, 매수인 인수 추정은 0원입니다. 그래서 세금·부대비용을 제외한 실질취득금액도 현재 기준으로는 114,240,000원입니다. 다만 실제 임차인 이영교의 보증금은 195,300,000원이고 대항력 판정은 확정적으로 단정하지 않는 것이 안전하며, 우리은행 근저당에는 동일 날짜의 변경등기가 존재합니다.
무엇보다 동일면적 최신 실거래가 확인되지 않으므로 감정가의 56%라는 숫자만으로 “싸다”고 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 임차권·근저당 변경 원문 확인과 실제 시세 검증을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
