141,400,000원
광주지방법원 2025타경51682. 목포시 남교동 ‘남교크레지움에듀파크’ 1동 6층 602호 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이며, 2020.04.23. 우리은행 근저당이 이 물건의 말소기준입니다. 이후 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 유명순 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 유명순의 보증금은 179,500,000원입니다. 임대차계약일은 2020.10.13., 점유개시일은 2020.11.20., 주민등록일자는 2020.11.25., 확정일자는 2022.11.14.로 기재돼 있습니다. 모두 말소기준인 우리은행 근저당 설정일 2020.04.23.보다 뒤입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 유명순의 보증금이 매수인에게 승계되는 금액으로 잡히지 않고, 매각물건명세서도 명시적 인수권리 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 제1동 제6층 제602호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 6층 · 2020.04.13. 사용승인 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 179,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤에 들어온 권리들
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당입니다. 같은 날 등기된 근저당권 변경에는 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2023.11.23. 원우기술개발 근저당 36,000,000원, 2024.03.21. 장종수 가압류 200,000,000원, 2024.04.03. 유명순 주택임차권, 2025.11.13. 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.02.04. 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
② 임차인 — 보증금 179,500,000원, 그러나 말소기준보다 후순위
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유명순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 179,500,000원 | 2020.11.25 / 2022.11.14 | 말소기준 후 | 후순위 | 0원 |
유명순의 임대차계약은 2020.10.13., 점유개시는 2020.11.20., 주민등록은 2020.11.25.이며 보증금은 2022.05.28. 재계약 과정에서 증액돼 179,500,000원으로 기재돼 있습니다. 확정일자 역시 2022.11.14.로 말소기준보다 뒤입니다. 2024.04.03. 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 138,620,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 우리은행 근저당에 배당되고 이후 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 8,781,900,000원 중 138,620,400원이 배당되고 미배당액은 8,643,279,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 141,400,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 98,980,000원, 3회 유찰 시는 69,286,000원입니다.
하지만 이 물건에는 최근 12개월 동일 평형 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.5회가 기재돼 있으나, 낙찰 실적과 최근 낙찰가격은 확인되지 않습니다.
⑤ 가장 큰 현장 리스크 — 단전과 전기료 미납
이 금액을 602호 매수인이 그대로 전액 부담한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 실제 전기공급 재개 조건, 해당 호실의 개별 미납액, 공용부분 비용 및 관리주체와의 정산 문제는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 권리분석표의 인수 0원과 별개로, 현장 운영비용이 추가될 수 있는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 형성된 기존 시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존 시가지 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 6층으로 2020.04.13. 사용승인됐으며, 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측과 북측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 유명순의 임대차계약일·점유개시일·주민등록일·확정일과 우리은행 말소기준일을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 전기공급 재개 조건. 실제 단전 여부와 전기공급 재개를 위해 필요한 납부·정산 조건을 확인하세요.
- 전기료 11,353,550원. 전체 세대로 추정된 금액이므로 602호와 직접 관련된 금액 및 매수인 부담 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 실질취득. 배당자료상 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득은 141,400,000원입니다. 다만 취득세·명도·수선·체납비용은 별도입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 응찰하지 말고 동일 단지·유사 면적 실거래를 별도 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구에는 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 당해세·최우선변제. 현재 배당표에는 반영되지 않았으므로 배당 및 실제 비용이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘단전·비용·가격 검증’이 승부처
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.23. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 유명순 임차권을 포함한 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서와 배당자료 모두 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
그러나 이 사건을 권리만 보고 안전하다고 끝내면 안 됩니다. 남교크레지움에듀파크가 단전상태로 추정되고, 2025년 1월~10월 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원이 미납돼 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 141,400,000원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 현장비용과 가격은 별도 검증”입니다.
