광주지방법원 2025타경51682. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 제6층 제602호 아파트입니다. 감정가는 202,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 113,120,000원입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다.
말소기준 이후 주식회사원우기술개발 근저당권, 장종수 가압류, 유명순의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 자료상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 유명순은 보증금 179,500,000원의 임차권등기가 존재하고 대항력 판단에 필요한 전입신고일이 확인되지 않아, 실제 입찰 전에는 대항력 가능·미상 상태로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51682 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층602호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 6층 602호 |
| 사용승인 | 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 179,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권 확인
말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 자료상 주식회사원우기술개발 근저당권, 장종수 가압류, 유명순 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 179,500,000원, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유명순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 179,500,000원 | 2022.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
유명순의 임차권등기는 2024.04.03. 등기됐고 보증금은 179,500,000원입니다. 배당요구는 접수돼 있습니다. 그러나 임차인 자료상 전입신고일이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 매각물건명세서상 인수액 0원이라는 점과 별도로, 입찰 전 전입세대·주민등록·임차권 관련 원본을 대조해 대항력 여부를 확정하는 절차가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일은 2020.04.13입니다. 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래금액이 없습니다. 따라서 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 113,120,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,383,680원 |
| 주식회사우리은행 근저당권 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 주식회사원우기술개발 근저당권 | 36,000,000원 | 0원 |
| 장종수 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 179,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,120,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 총 채권액은 8,781,900,000원, 채권자 예상배당 합계는 110,736,320원, 미배당은 8,671,163,680원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 113,120,000원 | 110,736,320원 | 8,671,163,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 79,184,000원 | 77,358,688원 | 8,704,541,312원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 55,428,800원 | 54,031,082원 | 8,727,868,918원 | 0원 |
시나리오상 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 채권자 미배당은 현재 회차 8,671,163,680원에서 3회 유찰 시 8,704,541,312원, 4회 유찰 시 8,727,868,918원으로 커집니다. 이는 채권자 배당구조의 변화이지, 최저가 하락 자체가 시세 대비 저렴함을 뜻하는 것은 아닙니다.
⑥ 현장·관리 리스크 — 전기료 미납과 단전
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 형성된 기존시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존시가지 내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 6층 602호이며, 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측과 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 토지 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 유명순의 임차보증금은 179,500,000원입니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원이지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 말고 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 평균과 최신 거래금액이 없어 현재 최저가 113,120,000원의 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 실제 응찰 전 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 단전·미납금 확인. 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원 미납과 단전상태가 실제 이 호실의 사용·인도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 경매 이후 처리 여부를 등기 원본과 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 주식회사우리은행 외 후순위 채권자에게 미배당이 발생합니다. 실제 배당표와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 현재 서류상 결론은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 유명순의 179,500,000원 임차권이 존재하고 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 여기에 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납과 단전상태, 최근 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다.
따라서 이 물건은 최저가 113,120,000원만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 임차권의 대항력 여부와 미납 전기료의 실제 부담범위, 현재 시세를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수액은 0원으로 제시돼 있지만, 확인되지 않은 임차관계와 현장 관리 리스크를 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
