창원지방법원 2025타경11194. 김해시 한림면 신천리 122-4의 토지와 건물, 제시외 건물 및 공장 기계기구를 함께 매각하는 물건입니다. 감정가는 3,406,895,100원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,669,378,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2021년 5월 13일 부경양돈협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 2,210,000,000원입니다.
현재 소유자는 주식회사이프랜즈입니다. 주식회사이프랜즈는 2023년 11월 29일 매매를 원인으로 2024년 6월 4일 소유권을 이전받았고, 같은 날 부경양돈협동조합 근저당의 채무자도 에스비로보텍주식회사에서 주식회사이프랜즈로 변경됐습니다. 현재 경매는 김만식의 24,332,745원 청구에 따른 강제경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 신천리 122-4 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로1499번길 43 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 4,608㎡ · 공업용 · 완경사·자루형 |
| 소유자 | 주식회사이프랜즈 (2023.11.29. 매매, 2024.06.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,406,895,100원 / 1,669,378,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김만식 / 24,332,745원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 일괄매각 범위 | 토지·제시 건물·공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 7점·제시외 건물 2-8 |
| 매각 제외 | 소재불명 MACHING CENTER |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.13. 을구 21번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 토지 신천리 122-4·122-6과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-466호를 공동담보로 하고 있습니다. 매각이 완료되면 말소기준 근저당과 2025.03.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2024.06.13. 설정된 에스비로보텍주식회사의 채권최고액 22,380,900원 근저당은 2025.07.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 앞서 2024.12.12. 개시된 임의경매와 2024.12.19. 개시된 강제경매도 2025.01.21. 취하됐고, 2025.01.23. 각 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 명도는 별도
실제 임차인은 1명입니다. 임시연(에이치엘테크)이 제시 건물(나) 부속1 사무실 2층을 제외한 전체를 점유하고 있습니다. 전입일은 2025.02.28.로 말소기준일 2021.05.13.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임시연(에이치엘테크) 제시 건물(나) 부속1 사무실 2층을 제외한 전체 | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건과 비교할 동일 용도 실거래 기준점은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 토지·건물·기계기구의 실제 상태와 가동 가능성, 매각 제외 물건, 타인 소유 주장 설비를 분리해 실질가치를 다시 산정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 1,669,378,000원 | 584,048,525원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 1,168,564,600원 | 1,079,853,791원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 817,995,220원 | 1,426,917,477원 | 0원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 임차인의 대항력이 없고 인수 대상 등기 권리도 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 인수액 0원은 물건 상태와 기계기구 소유권 분쟁, 명도비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,669,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,093,780원 |
| 2. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 2,210,000,000원 | 1,650,284,220원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 김만식 | 24,332,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 부경양돈협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자 김만식과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 전체 채권 미배당액은 584,048,525원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 기계기구 소유권 주장이 핵심
- 일괄매각. 토지와 제시 건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 7점(2-1~2-7)과 제시외 건물 2-8도 매각에 포함됩니다.
- 소재불명 설비. MACHING CENTER는 소재불명으로 평가와 매각에서 제외됐습니다.
- 임차인 측 소유권 주장. 임차인 측은 2026.06.30. 기계기구 2-5~2-7의 소유자라고 주장하며 매각제외 신청서를 제출했습니다.
- 법원 처리. 소유권 주장이 불명확해 공장저당목록을 기준으로 2-5~2-7을 매각에 포함했습니다.
- 감정 당시 탐문. 감정서에서는 기계기구 2-5~2-7이 타인 소유인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물 일부 멸실. 부속3은 1층 353.4㎡, 2층 13.5㎡로 표시돼 있으나 일부 멸실돼 일반건축물대장상 1층은 351㎡입니다.
⑥ 토지·이용규제 메모
- 토지 현황. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 면적은 4,608㎡입니다. 완경사·자루형 토지로 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함·접함·저촉되는 것으로 표시됩니다.
- 제한구역. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 인접 지역. 준보전산지와 생산관리지역에 접합니다.
- 공시지가. 341,900원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록1 일부는 법면 및 타인점용 상태로 평가에 반영됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기계기구 전수 확인. 매각 포함 7점의 현존 여부·가동 상태·제조번호를 공장저당목록과 현장에서 대조하고, MACHING CENTER가 실제 매각 제외됐는지 확인하세요.
- 2-5~2-7 소유권 자료. 임차인 측 주장과 감정서 탐문 내용을 확인하고, 법원에 제출된 매각제외 신청서 및 관련 소유권 증빙을 열람하세요.
- 점유·명도 계획. 임차인이 건물 대부분을 점유하고 있으므로 영업 중단, 설비 반출, 인도 시기와 명도비용을 입찰가에 반영하세요.
- 건물 현황 대조. 부속3의 일부 멸실 부분과 건축물대장상 1층 351㎡를 현황측량과 함께 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 법면과 타인점용 부분의 위치·면적, 진입도로 및 신천리 122-6 공동담보 관계를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 규제 검토. 계획관리지역·성장관리계획구역과 배출시설설치제한지역 등에서 현재 업종과 향후 사용계획이 가능한지 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가 대비 49%가 아니라 토지, 존치 건물, 실제 소유권이 인정되는 기계기구만을 분리해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정서·공장저당목록과 매각제외 신청서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸, 현물은 복잡
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 임차인의 대항력도 없어, 매수인 인수액 0원이라는 권리상 장점이 분명합니다. 그러나 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력이 확정되지는 않습니다.
임차인이 건물 대부분을 점유하고 있고, 매각 포함 기계기구 2-5~2-7에 대해 소유권을 주장하는 한편 감정 당시에도 타인 소유로 탐문됐습니다. MACHING CENTER는 소재불명으로 매각에서 제외됐고, 건물 일부 멸실과 토지 일부 법면·타인점용도 존재합니다. 등기 권리는 단순하지만 취득하는 현물의 범위와 가치가 복잡한 사건입니다. 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 인도받을 토지·건물·설비를 정확히 특정하고 그 가치만 계산하는 데 있습니다.
