창원지방법원 2025타경11194. 경상남도 김해시 한림면 신천리 122-4에 위치한 공업용 부동산과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 4,608㎡이고, 지목은 공장용지입니다. 현재 소유자는 주식회사이프랜즈이며, 말소기준권리는 2021년 5월 13일 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,210,000,000원입니다.
표면적으로는 권리관계가 비교적 명확해 보입니다. 기존 근저당권 상당수는 등기상 이미 말소되었고, 현재 말소기준 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 강제경매 신청채권자 김만식의 청구액은 24,332,745원으로, 선순위 근저당권의 채권최고액에 비해 작습니다.
문제는 낙찰 이후 실제 확보할 수 있는 자산입니다. 공장저당목록에 포함된 일부 기계에 관하여 임차인 측이 소유권을 주장하고 있으며, 감정 과정에서도 해당 기계들이 타인 소유라는 탐문 내용이 있었습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부보다 매각 대상의 실체, 제3자 소유권 주장, 점유관계 및 공업용 부동산의 실제 가치를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 신천리 122-4 도로명주소: 경상남도 김해시 한림면 김해대로1499번길 43 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 공업용 부동산 |
| 토지면적 | 4,608㎡ · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 주식회사이프랜즈 (2024.06.04 소유권이전) |
| 감정가 | 3,406,895,100원 |
| 최저매각가 | 1,669,378,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김만식 / 24,332,745원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.13 부경양돈협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,210,000,000원 |
| 공동담보 | 신천리 122-4 토지 · 신천리 122-6 토지 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-466호 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 기계기구 7점(2-1~2-7) 및 제시외 건물(2-8) 포함 · 소재불명 MACHING CENTER 평가 및 매각 제외 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유·설비는 별개
등기상 핵심은 을구 21번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 2021년 5월 13일 접수번호 37286으로 설정되었으며, 채권최고액은 2,210,000,000원입니다. 이후 2024년 6월 4일 채무자가 주식회사이프랜즈로 변경되었습니다.
그보다 앞선 부산은행·중소기업진흥공단·국민은행 관련 근저당권은 등기상 이미 말소되었습니다. 2024년 설정된 에스비로보텍주식회사 근저당권 역시 2025년 7월 29일 말소되었고, 과거 경매개시결정들도 취하에 따라 말소되었습니다. 현재 진행 중인 갑구 10번 강제경매개시결정은 2025년 3월 18일 등기된 것입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 명도와 설비 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임시연(에이치엘테크) | 제시 건물(나) 부속1 사무실 2층을 제외한 전체 | 2025.02.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 판단 |
확인된 실제 점유자 1명으로, 임시연(에이치엘테크)이 현황조사와 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 전입일은 2025년 2월 28일로 말소기준권리 설정일인 2021년 5월 13일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에 따르면 말소기준권리에 대항할 수 없는 점유로 분석됩니다.
다만 보증금과 차임, 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제 가능성과 실제 배당 여부는 인수 여부와 구별하여 확인할 필요가 있습니다. 또한 부속1 사무실 2층은 해당 점유 범위에서 제외되어 있으므로 이 부분의 실제 사용·점유 상태도 현장에서 별도로 살펴야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 할인은 검증되지 않았다
현재 최저매각가는 1,669,378,000원으로 감정가 3,406,895,100원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되었으며, 추가 유찰 시 최저가 시나리오는 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 49% | 1,669,378,000원 | 584,048,525원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,168,564,600원 | 1,079,853,791원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 817,995,220원 | 1,426,917,477원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 매각대금은 줄고 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시뮬레이션에서는 매수인의 인수권리액이 모두 0원입니다. 이는 권리상 인수채무가 없다는 계산이지, 공업용 부동산을 실제로 취득·운영하는 비용이 최저매각가만큼만 발생한다는 뜻은 아닙니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균으로 가격을 검증하기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 시세나 최근 거래가격이 확인되지 않았으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 토지·건물·기계기구의 개별 가치, 멸실 부분, 타인점용, 점유자 문제를 반영한 가치 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,669,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,093,780원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 2,210,000,000원 | 1,650,284,220원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 김만식 | 24,332,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 채권 배당 합계 | 2,234,332,745원 | 1,650,284,220원 |
| 미배당 채권액 | — | 584,048,525원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 추정 집행비용 19,093,780원을 공제한 1,650,284,220원이 부경양돈협동조합에 배당되는 계산입니다. 이 계산에서는 후순위 신청채권자 김만식에게 돌아가는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.
위 배당은 채권최고액 및 신청채권자 청구액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권잔액·배당순위·집행비용에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액 584,048,525원은 매수인 인수액과 구별됩니다.
⑤ 토지·시설·환금성 메모 (공시지가·토지이용 및 매각명세 기준)
- 토지 현황. 토지면적 4,608㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 완경사·자루형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역으로 기재되어 있으며, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 관련 사항이 있습니다. 생산관리지역 및 준보전산지와 접하는 부분도 확인됩니다. 실제 사업 운영이나 시설 증설 가능성은 관련 규제와 대조해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 341,900원입니다. 이는 공시지가 지표이며 건물·기계 설비가 포함된 전체 부동산의 시장 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 토지 일부 점유 문제. 목록1 일부는 법면 및 타인점용 상태로, 감정평가에서 이러한 사항을 반영했습니다. 타인점용 범위와 사용관계, 경계 현황을 확인해야 합니다.
- 건물 일부 멸실. 목록2의 부속3은 1층 353.4㎡, 2층 13.5㎡로 기재되어 있으나 일부 멸실로 일반건축물대장상 1층 면적은 351㎡입니다. 현존 건물과 공부 사이 차이를 확인해야 합니다.
- 기계기구 구성. 공장저당목록에 의한 기계기구 7점이 매각에 포함되지만, 그중 2-5~2-7의 소유권에 대한 임차인 측 주장이 있습니다. MACHING CENTER는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공업용 토지·건물·설비는 사용 목적과 사업 인허가, 설비 상태에 따라 적합한 매수자가 제한될 수 있습니다. 실제 재매각 가능성과 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 일괄매각되는 토지·건물·제시외 건물(2-8)·기계기구(2-1~2-7)를 매각목록과 공장저당목록 제2021-466호로 대조해야 합니다.
- 기계 소유권 주장 검토. 2026.06.30 매각제외 신청의 내용과 증빙, 감정서상 타인 소유 탐문 내용을 확인하고 분쟁 위험을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 소재불명 설비 제외. MACHING CENTER는 평가 및 매각에서 제외된 설비이므로 낙찰 후 취득할 자산에 포함시키지 않아야 합니다.
- 현장 점유·명도. 임시연(에이치엘테크)의 실제 점유 범위와 부속1 사무실 2층의 이용상태, 설비 사용 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 및 배당관계. 점유자의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 대항력 없음 판단과 우선변제 여부는 구별해야 합니다.
- 법면·타인점용 조사. 지적도와 현황 경계, 타인점용 부분, 진입·사용 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 일부 멸실 확인. 부속3의 공부상 면적과 실제 잔존 면적, 시설 안전상태 및 보수·철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 공업용 규제 확인. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등 관련 규제가 예정 사업에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 여부를 결정하지 말고 토지·건물·실제 인수 가능한 설비를 각각 평가해야 합니다.
- 원본 및 최신 현황 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 매각기일 전 변경·정정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득할 자산”
이 사건은 숫자만 보면 강한 관심을 끌 수 있습니다. 감정가 3,406,895,100원의 물건이 2회 유찰되면서 최저매각가 1,669,378,000원까지 내려왔기 때문입니다.
등기상 말소기준권리도 비교적 분명합니다. 선순위 부경양돈협동조합 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 매수인 인수채무는 0원으로 추정됩니다. 하지만 이것만으로 안전한 투자라고 판단하기는 어렵습니다.
기계기구 2-5~2-7은 임차인 측의 소유권 주장과 감정 과정에서 확인된 타인 소유 탐문 내용이 겹쳐 있습니다. 소재불명 기계는 매각에서 제외되었고, 토지 일부 타인점용과 부속 건물 일부 멸실 문제도 존재합니다. 이처럼 실제 취득 자산의 가치와 이용 가능성이 불확실한 상태에서 감정가 대비 할인율을 곧바로 수익 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.
더구나 비교 가능한 시장 실거래가격도 확인되지 않았으므로, 현 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 공업용 부동산의 제한적인 환금성과 반복 유찰, 점유 및 기계 소유권 분쟁을 함께 고려하면 현재 단계에서는 고위험·보수적 접근 대상으로 평가하는 것이 타당합니다.
결론은 가격만 보지 말고 권리 외 위험을 먼저 해결해야 한다는 것입니다. 기계 소유권과 매각범위, 점유관계, 토지·건물의 실제 상태를 검증하고 그 결과를 반영해 독립적으로 가치를 산정할 수 있을 때 비로소 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다.
