한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 보증금 1천만원 인수 가능성입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되며, 실제 취득비용은 낙찰가에 임차인 인수 부담을 함께 고려해야 합니다.
감정가
67,000,000원
근린시설
최저가
46,900,000원
1회 유찰
실질취득 고려
56,900,000원+
임차보증금 10,000,000원 인수 가능
핵심지표
D등급
인수·환금성 주의
광주지방법원 2025타경51697. 무안군 청계면 도림리 도림목포캠퍼스시티 4층 423호 근린시설입니다. 권리 구조의 중심은 2021년 설정된 온천장신용협동조합 근저당입니다. 해당 권리는 말소기준권리로 작용하며 매각으로 소멸합니다.
다만 현황조사상 (주)다온종합건설이 2019년 전입한 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금은 10,000,000원이며 우선변제권은 확인되지 않아, 낙찰자가 부담해야 할 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층423호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 1,793,910,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)다온종합건설 | 10,000,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능성 |
| 김채연 외 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
2019년 전입한 (주)다온종합건설은 말소기준권리인 2021년 근저당보다 앞선 전입으로 대항력이 인정될 가능성이 있습니다. 보증금 10,000,000원은 낙찰가가 낮아져도 매수인 부담으로 남을 수 있어 가격 판단에 반영해야 합니다.
② 시세·가격 판단
별도 실거래 자료가 없어 가격 비교는 감정가와 매각 조건 중심으로 판단합니다. 현재 최저매각가는 감정가 대비 70% 수준으로 하락했지만, 임차인 인수 가능성을 반영하면 단순 최저가 기준 판단은 위험합니다.
⚠️ 최저가 착시 주의 낙찰가 46,900,000원 기준으로 임차보증금 10,000,000원이 인수되면 실질 부담은 약 56,900,000원 수준입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 임차인 (주)다온종합건설 | 10,000,000원 | 0원 |
| 온천장신용협동조합 근저당 | 2,376,000,000원 | 45,655,800원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당 분배
감정가 vs 최저가
최저가는 하락했지만 임차인 인수 부담을 별도 고려해야 합니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 근저당은 소멸하지만 임차인 리스크가 남는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 목포대학교 후문 서측 인근으로 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 형성된 주상혼용 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 시설입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 환금성. 일반상업지역 내 근린시설로 활용 가능하지만 상업시설 특성상 수요층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. (주)다온종합건설 보증금 10,000,000원의 인수 가능성을 반영하세요.
- 신탁 구조 확인. 소유자가 주식회사무궁화신탁이므로 신탁원부 확인이 필요합니다.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비. 미납관리비 323,671원(25년 12월 기준) 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 먼저 보라”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 근린시설이지만, 대항력 임차인 보증금 1천만원이라는 변수가 있습니다. 근저당은 매각으로 소멸하지만 임차인 부담은 남을 수 있으므로, 입찰가는 최저가가 아니라 실질취득 비용 기준으로 판단해야 합니다. 가격보다 권리와 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.