창원지방법원 2025타경11216. 창원 성산구 성주동 삼정자빌딩 제1층 제107호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 380,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 91,238,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 서혜정이고, 2017.09.13. 매매를 원인으로 335,000,000원에 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2017.10.19. 설정된 민강순의 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 붙은 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 성주동 125 삼정자빌딩 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제1층 제107호 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 서혜정 (2017.09.13. 매매, 거래가액 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 91,238,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 263,006,037원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자와 영업·임대차 관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다
현재 최저매각가 91,238,000원은 감정가 380,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 특히 4회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,238,000원 | 69,957,106원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 63,866,599원 | 96,835,822원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 44,706,619원 | 115,650,922원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 매각가와 함께 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 가격 하락이 곧 권리 인수 증가로 연결되는 구조는 아닙니다. 문제는 시장가격과 환금성인데, 이를 검증할 실거래 비교값이 없으므로 입찰가를 감정가 할인율만으로 정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,042,284원 |
| 1. 근저당 · 민강순 | 150,000,000원 | 89,195,716원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 6,640,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 2,512,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 159,152,822원 중 89,195,716원이 배당되고, 미배당액은 69,957,106원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 삼정자빌딩 제1층 제107호로 감정평가상 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상6층이며 본건은 1층에 위치합니다.
- 주위환경. 삼정자초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상업용빌딩, 대학병원이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측 약 12미터, 서측·북측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 1,457,000원/㎡, 토지면적은 1,236.0㎡입니다.
- 시설·하자. 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 도시가스 등의 설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 용도 특성상 주거용 물건과 달리 영업수요·임대수익·공실 여부가 매매가에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 4회 유찰 이력과 함께 실제 수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2017.09.22. 근저당권의 말소 표시와 2025.01.15. 권리이전등기, 농업협동조합자산관리회사의 경매신청 관계를 최신 등기부와 경매기록으로 대조하세요.
- 관리비. 현황조사에는 2025. 3. 기준 약 300여만원의 관리비가 미납된 것으로 보고돼 있습니다. 공용부분 관리비의 실제 미납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 91,238,000원은 감정가의 24.01%지만 실거래 비교값이 없습니다. 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 예상 미배당액은 69,957,106원이고 신청채권자 청구액은 263,006,037원입니다. 실제 배당순위와 권리관계는 배당요구 및 원본 기록을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 확인된 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 380,000,000원에서 4회 유찰돼 91,238,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 비교 가능한 실거래가가 없는 상태에서는 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
여기에 근린생활시설이라는 용도, 임대관계 미상, 약 300여만원의 관리비 미납 보고, 그리고 확인이 필요한 근저당권 이력이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장과 시장 확인 전까지 보류”가 핵심 결론입니다. 4회 유찰이라는 숫자를 할인율로만 보지 말고, 왜 시장이 아직 가격을 받아들이지 않았는지부터 확인하는 접근이 필요합니다.
