창원지방법원 2025타경11216. 창원시 성산구 성주동 삼정자빌딩 1층 107호로, 법원 용도 표시는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 서혜정은 2017년 9월 거래가 335,000,000원에 소유권을 취득했고, 2017년 10월 민강순 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 380,000,000원 대비 현재 최저가는 130,340,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 이미 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점에서 큰 할인율만으로 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 성주동 125 삼정자빌딩 제1층 제107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 6층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 서혜정 (2017.09.22. 소유권이전, 거래가 335,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 130,340,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 263,006,037원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
조사된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리는 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 영업자·점유자·임대차 존재 여부는 현장과 매각물건명세서 원본을 통해 다시 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2017.10.19. 설정된 민강순의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류 6,640,000원, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 2,512,822원은 매각으로 소멸합니다. 을구의 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 근거는 없다
현재 회차 최저가는 130,340,000원으로 감정가 380,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 근린생활시설은 같은 건물이라도 전면 폭, 출입 동선, 가시성, 임대료, 공실, 업종 제한과 내부 상태에 따라 가치 차이가 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 130,340,000원 | 127,715,240원 | 31,437,582원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 91,238,000원 | 89,195,716원 | 69,957,106원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 63,866,599원 | 62,317,000원 | 96,835,822원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 31,437,582원에서 69,957,106원, 96,835,822원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당은 채권자와 채무자 사이의 문제이며, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 매수인의 실질취득가는 현재 회차 기준 130,340,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 1. 근저당 · 민강순 | 150,000,000원 | 127,715,240원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 6,640,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 2,512,822원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 159,152,822원 중 127,715,240원이 배당되고, 미배당액은 31,437,582원입니다. 신청채권자 청구액 263,006,037원은 이 시나리오에서 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정자초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상업용 빌딩, 대학병원 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 6층 건물의 1층 107호이며, 공동위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측 약 12미터, 서측과 북측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,236.0㎡, 공시지가는 1,457,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 접근성은 있으나 3회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 실제 임대수요와 공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 영업 여부, 점유자 신원, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 실제 시세 조사. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 판단하지 말고, 삼정자빌딩 1층 매매·임대 사례와 주변 근린생활시설의 보증금·월세를 조사하세요.
- 수익성 검토. 예상 임대료에서 관리비, 공실, 수선비를 차감해 현재 최저가 130,340,000원에 맞는 수익이 나오는지 계산해야 합니다.
- 관리비 체납. 2025년 3월 기준 약 3,000,000원의 미납 관리비가 보고됐습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 명도 비용. 제3자 점유가 확인되면 인도명령 가능 여부, 영업시설 철거, 이사·명도 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 배당과 권리 원본 대조. 말소기준권리, 경매개시결정, 매각물건명세서, 현황조사서와 등기부 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 조사된 임차인도 없어, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 권리분석은 단순합니다. 그러나 감정가 380,000,000원에서 3회 유찰돼 130,340,000원까지 내려왔음에도 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 임대관계가 미상이며 관리비 약 3,000,000원이 미납된 것으로 보고됐습니다.
따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 결정입니다. 근린생활시설의 가치는 감정가 할인율보다 실제 점유·임대료·공실·동선·가시성에 좌우됩니다. 34.3%라는 숫자에 바로 응찰하기보다, 현재 수익성과 명도·관리비 부담을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
