광주지방법원 2025타경51756. 목포 연산동 ‘연산골드클래스8차’ 805동 14층 1404호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2018.12.28 주식회사신한은행 근저당권 187,200,000원입니다. 이후 케이비캐피탈 주식회사, 해남군수산업협동조합, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 임차인 강성윤의 전입신고도 2023.01.12로 근저당보다 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력은 없습니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2026.02.20 접수되어 있지만 우선변제 여부는 보증금·확정일자를 함께 확인해야 합니다. 중요한 점은 이 미상 정보가 현재 자료상 매수인의 보증금 승계로 연결되지는 않는다는 것입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 따라서 가격 비교도 최저가와 실질취득액이 동일한 167,300,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 2044 연산골드클래스8차 805동 14층1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 70.709㎡ · 지상18층 중 14층 · 남서향 |
| 소유자 | 안성일 · 2018.12.28 소유권이전 (매매원인 2016.12.21) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해남군수산업협동조합 / 560,370,885원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.12.28 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 187,200,000원이며, 이후의 가압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 강성윤 1명이고 전입일은 2023.01.12로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료와 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성윤 | 2023.01.12 | 2026.02.20 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 배당요구는 접수되어 있습니다. 우선변제 여부는 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 73.8% 할인, 그러나 시장은 6.1% 하락
같은 단지 ‘연산골드클래스8차’의 전용 70.71㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 229,125,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 226,650,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 167,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%, 최신 거래의 약 72.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 70.71㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 70.71㎡ | 15 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 70.71㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 70.71㎡ | 11 | 229,500,000원 |
| 2026.01 | 70.71㎡ | 11 | 229,500,000원 |
| 2025.09 | 70.71㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 70.71㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2025.07 | 70.71㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.06 | 70.71㎡ | 6 | 224,000,000원 |
| 2025.06 | 70.71㎡ | 8 | 222,500,000원 |
| 2024.12 | 70.71㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2024.11 | 70.71㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.71㎡ | 10건 | 226,650,000원 |
현재 실질취득액 167,300,000원은 최근 12개월 평균보다 59,350,000원 낮고, 최신 거래 230,000,000원보다 62,700,000원 낮습니다. 가격 차이 자체는 분명합니다. 다만 최근 거래구간이 과거 거래구간보다 6.1% 하락한 상태이므로, 229,125,000원의 전체 평균만을 근거로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 187,200,000원 | 164,157,800원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 9,033,163원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 547,410,069원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 212,228,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 해남군수산업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,142,200원을 제외한 164,157,800원이 신한은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 채권자 총 미배당액은 791,713,432원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 지상18층 건물의 14층 1404호, 남서향입니다. 사용승인일은 2018.09.21입니다.
- 입지. 목포연산초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 남서측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 전기·위생급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 포함이며 공시지가는 353,100원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 연산골드클래스8차는 315세대이며 동일 면적 실거래가 217,000,000원~243,000,000원에 형성되어 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 6.1% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 강성윤의 전입일은 2023.01.12로 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자와 점유 부분은 매각물건명세서 등 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 229,125,000원보다 최근 12개월 평균 226,650,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 과거보다 6.1% 낮습니다. 현재 할인폭만큼 향후 매각가를 낙관적으로 고정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 167,300,000원, 2회 유찰 시 117,110,000원, 3회 유찰 시 81,977,000원으로 계산되어 있습니다. 각 회차별 자금계획을 구분하세요.
- 관리비 확인. 2025년 10월·11월분 관리비 약 354,330원이 미납된 상태로 조사되었습니다. 실제 납부 여부와 부담 범위를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 791,713,432원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 미배당액을 매수인 승계액으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락장까지 반영”
이 물건은 2018.12.28 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 강성윤도 2023.01.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 167,300,000원으로 볼 수 있습니다.
가격 면에서는 이 금액이 최근 12개월 평균 226,650,000원의 73.8%, 최신 거래 230,000,000원의 약 72.7%로 낮아 명확한 가격 차이가 있습니다. 하지만 시장 방향은 반대쪽 신호도 냅니다. 최근 거래구간이 과거보다 6.1% 하락했기 때문입니다. 결론적으로 인수 부담은 낮고 현재 가격에는 여유가 있으나, 임차인 세부사항과 하락 추세를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 하는 물건입니다.
