창원지방법원 2025타경11279. 김해시 대청동 새미래트윈스빌딩 물건으로, 감정평가상 7층 701호와 8층 801호 및 그 부지가 숙박시설(쇼 모텔)로 이용 중인 것으로 조사됐고 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 서명심이며, 2020.12.23 설정된 대구은행 근저당 2,160,000,000원이 이번 권리분석의 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 775,866,000원으로 감정가의 34.3%이며 이미 3회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건에는 동일 용도 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 자체를 확인할 수 없습니다. 숙박시설이라는 이용상태와 반복 유찰을 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가의 적정성을 판단하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11279 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 301-6 새미래트윈스빌딩 7층 701호 · 도로명 경상남도 김해시 삼문로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 7층 701호·8층 801호 숙박시설(쇼 모텔) 이용 · 일괄매각 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 9층 건물 · 위생시설 및 E/V설비 |
| 소유자 | 서명심 |
| 감정가 / 최저가 | 2,262,000,000원 / 775,866,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 2,173,415,217원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 과거 임차권은 재확인
말소기준은 2020.12.23 을구 17번 대구은행 근저당 2,160,000,000원입니다. 그 뒤의 김정화 근저당 100,000,000원, 김해시·국의 압류, 2025.04.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 결론 낼 근거는 없다
현재 최저가는 775,866,000원으로 감정가 2,262,000,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 4회 유찰 시 543,106,200원, 5회 유찰 시 380,174,340원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭과 시세 대비 저평가를 같은 뜻으로 볼 수 없습니다. 특히 감정평가상 실제 이용은 숙박시설(쇼 모텔)이고, 현장실사도 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문조사 등에 의존해 통상적인 이용상황을 상정했습니다. 가격 판단 전에 내부 상태와 영업·점유 상황을 직접 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 775,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,158,660원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,160,000,000원 | 765,707,340원 |
| 3. 근저당 · 김정화 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 10,158,660원을 제외한 765,707,340원이 대구은행 근저당에 배당되고, 총 채권 2,260,000,000원 중 1,494,292,660원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 중심 상가지대에 위치하며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 7층 701호와 8층 801호는 숙박시설인 쇼 모텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 대지권 대상 토지는 세로장방형 평지, 중로각지입니다. 공시지가는 2,142,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로1류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 7층 701호와 8층 801호 및 부지가 함께 언급되고 매각물건명세서 비고도 일괄매각입니다. 입찰 전 매각 대상 목록을 원문으로 대조해야 합니다.
- 과거 임차권 현황 확인. 유수경의 임차권은 2020.12.23 말소됐지만 현재 점유·사업자등록 존속 여부를 확인해 대항력 가능성을 다시 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문에 의존했습니다. 숙박시설 내부 상태와 실제 이용상황을 현장에서 점검해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당 순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 실거래가 없으므로 별도의 수익·매매가 검증 없이 ‘저가’로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — 권리 계산은 0원, 승부처는 점유와 가격 검증
이 사건은 말소기준 이후의 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 대구은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 과거 200,000,000원 상가건물임차권이 존재했고 현재 임대관계가 미상이라는 점, 감정평가 내부 확인이 제한됐다는 점은 별도의 현장 확인 대상입니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 동일 용도 실거래가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 숙박시설(쇼 모텔)이라는 이용상태와 일괄매각 구조까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 떨어졌나”가 아니라 “현재 점유관계와 실제 시장가를 얼마로 확인할 수 있나”입니다.