창원지방법원 2025타경11279. 등기부상 대상은 김해시 대청동 새미래트윈스빌딩 7층 701호이며, 감정평가에서는 7층 701호와 8층 801호 및 그 부지를 숙박시설인 ‘쇼 모텔’로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 매각물건명세서 비고도 일괄매각입니다. 소유자 서명심은 2020년 12월 23일 소유권을 취득했고, 같은 날 대구은행 명의로 채권최고액 2,160,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 김정화의 근저당과 김해시·국가의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 최저매각가와 실질취득액도 동일한 775,866,000원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 영업용 숙박시설의 수익성과 환금성입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11279 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 301-6 새미래트윈스빌딩 7층 701호 · 도로명 경상남도 김해시 삼문로 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 9층 중 7층 701호 및 8층 801호 · 숙박시설(쇼 모텔) 이용 조사 |
| 매각 조건 | 701호·801호 및 부지 일괄매각 |
| 소유자 | 서명심 (2020.12.23. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,262,000,000원 / 775,866,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십사차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 아이엠뱅크) / 2,173,415,217원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 세금 배당은 확인 대상
말소기준은 2020년 12월 23일 설정된 대구은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 김정화의 근저당권 100,000,000원, 김해시 압류 3건, 국가 압류 1건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인에게 승계되지 않습니다.
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 과거 유수경 명의의 상가건물임차권은 보증금 200,000,000원, 월차임 10,000,000원으로 등기됐으나 2020년 12월 23일 해제·말소됐습니다. 따라서 과거 임차권 자체는 인수 대상이 아니지만, 현재 점유자와 실제 영업·임대차 현황은 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 2,262,000,000원의 34.3%인 775,866,000원입니다. 세 차례 유찰돼 감정가 대비 65.7% 내려왔지만, 숙박시설의 실제 매출·객실 상태·영업 지속 가능성·리모델링 비용과 비교할 실거래가가 확인되지 않아 감정가 할인율을 곧바로 시세 차익으로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 775,866,000원 | 1,494,292,660원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 543,106,200원 | 1,724,724,862원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 380,174,340원 | 1,885,948,101원 |
유찰이 늘어날수록 매수인의 취득가격은 내려가지만, 담보채권자의 미배당액은 커집니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 낮아진 최저가가 적정한지는 권리관계가 아니라 모텔의 영업수익과 시설가치, 일괄매각 대상 전체의 활용 가능성으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 775,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,158,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,160,000,000원 | 765,707,340원 |
| 2. 근저당 · 김정화 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 2,260,000,000원 중 765,707,340원이 배당되고, 1,494,292,660원이 미배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 7층 701호와 8층 801호는 숙박시설인 ‘쇼 모텔’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이해관계인 부재로 외부관찰과 탐문조사에 따른 통상적 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 입지. 김해시 대청동 중심 상가지대에 위치하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 9층 건물로, 복합판넬 외벽과 인테리어 마감, 샷시 창호, 위생시설 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권 토지는 전체 1,482.4㎡의 세로장방형 평지이며 상업용으로 이용되고, 중로각지에 해당합니다. 공시지가는 2,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역, 중로1류·중로3류 접합, 중점경관관리구역 및 모든 축종 제한 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 주거용 표준상품이 아닌 영업용 숙박시설이며 두 개 층과 부지가 일괄매각됩니다. 실제 영업수익과 시설 상태에 따라 매수층과 재매각 기간이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 등기부 대상 701호뿐 아니라 감정평가상 801호와 부지가 함께 언급됩니다. 매각목록·감정평가서에서 각 호와 대지권의 정확한 범위를 대조해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 숙박업 운영자, 점유자, 전입·사업자등록 및 실제 임대차 존재 여부를 조사해야 합니다.
- 영업수익 검증. 객실 수, 객실 가동률, 매출, 공과금, 인건비와 유지보수비를 확인해 최저가 775,866,000원의 사업수익률을 계산해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 감정평가는 외부관찰·탐문에 기초했습니다. 객실과 설비의 노후도, 소방·전기·승강기 상태, 추가 인테리어 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서와 교부청구액을 점검해야 합니다.
- 명도·영업 인계. 실제 운영자나 점유자가 있을 경우 인도명령만으로 정리되지 않는 영업설비·비품·상호·허가 관련 문제가 생길 수 있으므로 인계 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인하고, 매각기일 이후 진행 결과도 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 영업가치로 검증해야 한다”
이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2020년 12월 23일 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 상가건물임차권도 이미 말소돼 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 2,262,000,000원이 3회 유찰돼 775,866,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 숙박시설인 쇼 모텔로 이용되는 701호·801호 및 부지의 일괄매각이고, 임대관계와 내부 상태가 명확하지 않으며 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 권리는 합격이지만 가격은 현장 검증 전까지 보류. 실제 객실 영업수익과 시설비용, 점유관계와 재매각 수요가 775,866,000원의 적정성을 결정합니다.