창원지방법원 2025타경11328. 창원시 의창구 봉곡동 36-4, 5층 501호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 숙박시설(상호 e모텔, 객실 11)이고, 등기상 제시목록은 위락시설입니다. 감정가는 478,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,767,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 2019.01.24 대형선망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 김민정의 전입일은 2024.03.25로 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판단상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
반면 물건 자체는 표준적인 주거용 집합건물과 다릅니다. 501호 88.22㎡, 502호 63.07㎡, 503호 68.40㎡, 504호 47.06㎡가 2011.07.22 전유부 합병되어 집합건축물대장에는 501호 306.59㎡로 등재되어 있고, 감정평가도 집합건축물대장을 기준으로 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있으므로, 입찰 전 등기사항·집합건축물대장· 매각대상을 서로 대조하는 작업이 특히 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11328 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4 5층 501호 · 도로명 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 |
| 용도 / 현황 | 집합건물 · 공부상 위락시설 · 현황 숙박시설(e모텔, 객실 11) |
| 전유부 현황 | 501호 88.22㎡ · 502호 63.07㎡ · 503호 68.40㎡ · 504호 47.06㎡ → 집합건축물대장상 501호 306.59㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 내 5층 |
| 소유자 | 신영백 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 114,767,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 311,665,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 분석의 기준점은 2019.01.24 을구 10번 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 근저당권자는 대형선망수산업협동조합입니다. 이후 2024.06.05 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2024.11.15 국민건강보험공단 압류, 2025.04.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2026.02.10에는 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 미상 | 2024.03.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김민정의 전입신고는 2024.03.25로, 말소기준권리인 2019.01.24 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 제공된 판정상 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고 점유부분 역시 미상이므로, 실제 점유범위와 인도 절차는 입찰 전 다시 확인할 부분입니다.
② 가격 — 4회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 114,767,000원은 감정가 478,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에서 확인 가능한 가격 판단의 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 동일 용도의 최신 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서는 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 114,767,000원 | 112,360,262원 | 267,639,738원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 80,336,900원 | 78,490,836원 | 301,509,164원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 56,235,830원 | 54,823,585원 | 325,176,415원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,406,738원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 360,000,000원 | 112,360,262원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권액 합계 380,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 112,360,262원, 미배당은 267,639,738원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 배당모델에 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 제시목록은 위락시설이나 현재는 숙박시설인 e모텔, 객실 11로 이용 중입니다.
- 전유부 합병. 501호 88.22㎡, 502호 63.07㎡, 503호 68.40㎡, 504호 47.06㎡가 2011.07.22 합병되어 집합건축물대장에는 501호 306.59㎡로 등재되어 있습니다.
- 주위환경. 상북초등학교 남서측 인근이며, 상업용 건물이 밀집한 성숙된 상업지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시)이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 604.1㎡, 공시지가 2,027,000원/㎡, 상업용 평지·가로장방형으로 조사되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 숙박시설이라는 점 자체가 응찰가 산정 시 보수적인 출구전략 검토가 필요한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기와 집합건축물대장 대조. 501호부터 504호까지의 전유부 합병 이력과 현재 501호 306.59㎡ 등재 상태를 원본으로 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 기재와 실제 매각대상을 물건목록·등기사항과 함께 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 501호뿐 아니라 502호·503호·504호도 공동담보로 기재되어 있으므로 합병 현황과 함께 확인하세요.
- 김민정 점유 확인. 전입일은 2024.03.25로 후순위라 대항력은 없지만 점유부분과 보증금은 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 방법을 확인하세요.
- 숙박시설 현황 확인. 현황은 e모텔 객실 11입니다. 현재 시설상태와 실제 이용현황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 114,767,000원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요. 이 리포트에서는 실거래 비교 없이 가격 가점을 주지 않습니다.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당·가압류를 반영한 예상배당이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 말소기준은 2019.01.24 근저당권이고, 실제 임차인 김민정의 전입일은 2024.03.25로 후순위입니다. 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 478,000,000원에서 4회 유찰되어 114,767,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 금액을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 더구나 공부상 위락시설·현황 숙박시설이라는 차이, 501호부터 504호까지의 전유부 합병, 일괄매각 기재, 이미 누적된 4회 유찰이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 물건구조와 환금성 검증이 선행돼야 하는 보수적 검토 대상”입니다.
