창원지방법원 2025타경11328. 창원시 의창구 봉곡동 황제빌딩 5층에 있는 집합건물입니다. 감정평가상 현재 e모텔이라는 상호의 객실 11개 숙박시설로 이용되고 있습니다. 등기사항증명서상 501호부터 504호까지의 전유부분이 합병되어 집합건축물대장에는 501호, 전유부분 306.59㎡로 등재된 특수한 물건입니다.
감정가는 478,000,000원이지만, 다섯 차례 유찰로 최저매각가가 80,336,000원까지 낮아졌습니다. 가격만 보면 큰 폭으로 떨어진 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 숙박 영업시설로 이용 중인 상업용 집합건물이며, 권리뿐 아니라 건축물 현황·점유관계·영업시설의 실제 활용 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11328 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4, 5층 501호 도로명: 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 위락시설 / 현황 숙박시설 |
| 현황 | e모텔 · 객실 11개 · 철근콘크리트조 10층 건물 중 5층 |
| 전유면적 | 집합건축물대장상 합병 후 501호 306.59㎡ |
| 소유자 | 신영백 (단독소유) |
| 감정가 | 478,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,336,000원 (5회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 | 대형선망수산업협동조합 |
| 청구금액 | 311,665,176원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당권
이 사건의 말소기준권리는 2019.01.24 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
한편 2026.02.10에는 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별개의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 실제 배당권자와 채권 승계관계는 최신 사건기록으로 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 후순위 전입·대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 김민정 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고가 아닌 개별 전입자입니다. 다만 실제 임대차계약 관계와 보증금, 확정일자는 확인되지 않았습니다.
전입일인 2024.03.25는 말소기준권리 설정일인 2019.01.24보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않으며, 배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 처리되었습니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰은 할인율이 아니라 경고 신호
최저매각가는 80,336,000원으로 감정가 478,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다만 주변 숙박시설이나 유사 상업용 집합건물의 실거래가격을 확인할 수 없어, 이 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 판정할 수는 없습니다.
일반적인 아파트와 달리, 현재 숙박시설은 이용 용도·시설 상태·운영 가능성· 임대 수요 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가에서 많이 내려왔다는 사실과 현재 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 80,336,000원 | 16.81% | 301,510,048원 |
| 6회 유찰 시 | 56,235,200원 | 11.76% | 325,177,034원 |
| 7회 유찰 시 | 39,364,640원 | 8.24% | 341,743,924원 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 진행이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다. 미배당액은 제공된 채권·배당 가정을 기준으로 한 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,846,048원 |
| 1. 근저당 · 대형선망수산업협동조합 | 360,000,000원 | 78,489,952원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 380,000,000원 | 301,510,048원 미배당 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 배당 시뮬레이션상 금액입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자 변경, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 법원의 최종 배당표와 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 1,846,048원을 제외하면 근저당권 배당에 사용할 수 있는 금액은 78,489,952원입니다. 근저당 채권최고액 360,000,000원과 경남신용보증재단의 가압류 청구금액 20,000,000원을 합산한 채권액을 기준으로 301,510,048원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 다만 채권 미배당액은 곧바로 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 봉곡동 상북초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물이 밀집한 성숙된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 북동측에 폭 약 10m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 5층으로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)에 속하며, 공시지가는 2,027,000원/㎡입니다.
- 용도. 공부상 위락시설이지만 실제로는 e모텔이라는 숙박시설로 이용 중입니다. 현황과 공부상 용도의 차이를 확인해야 합니다.
- 환금성. 객실 11개의 숙박시설로서 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 5회 유찰 이력이 있어 환금성과 실수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유부 합병 및 매각 범위. 등기상 501~504호와 집합건축물대장상 합병 후 501호의 일치 여부, 일괄매각 대상 및 소유권이전등기 가능성을 확인하세요.
- 용도 적법성. 공부상 위락시설과 실제 숙박시설 사용이 건축물 용도 및 영업 관련 인허가에 부합하는지 확인하세요.
- 임차인·점유 관계. 김민정의 전입 원인과 보증금·확정일자, 실제 점유 범위 및 숙박시설 운영 주체를 조사하세요.
- 공동담보 관계. 2019년 근저당권에 기재된 502·503·504호의 공동담보 관계와 근저당권 이전 내역을 대조하세요.
- 영업시설 상태. 객실 11개의 실제 시설 상태, 사용 가능 여부 및 낙찰 이후 활용 조건을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 세금·공과금 등 추가 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 유사 숙박시설과 상업용 집합건물의 실제 거래사례, 임대·운영 수익, 시설 유지비용을 검토한 뒤 입찰 상한을 설정하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 집합건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 매각조건과 사건 진행상황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “16.81%라는 숫자에 속지 말 것”
이 사건은 단순히 감정가 478,000,000원짜리 부동산을 80,336,000원에 살 수 있다는 이야기가 아닙니다. 일괄매각, 전유부 합병과 공부 차이, 위락시설과 숙박시설의 용도 차이, 후순위 전입자의 불명확한 임대관계를 함께 판단해야 하는 물건입니다.
등기상으로는 2019년 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조이고 현재 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 하지만 숙박시설을 실제로 인도받아 활용할 수 있는지, 법적·물리적 현황을 정상적으로 정리할 수 있는지, 객관적인 시장가치가 얼마인지는 별도의 문제입니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·검증 우선형입니다. 5회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 점만으로 높은 평가를 줄 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 물건 자체의 불확실성과 환금성 위험은 여전히 큽니다. 입찰을 검토한다면 가격보다 먼저 매각 범위·용도·점유·시장가치를 확정하는 것이 중요합니다.
