인천지방법원 2023타경553171. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안네오빌주상복합’ 11층 아파트1102호, 전용 17.49㎡의 원룸형 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 “원룸형 아파트”로 기재되어 있어, 일반 가족형 아파트가 아니라 소형 주거 상품으로 보는 것이 맞습니다. 소유자는 이영도 씨이고, 2022.02.07 거래가 64,000,000원에 취득한 뒤, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.
이 사건의 말소기준은 2023.02.02 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다. 문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 전대규의 임차권등기에는 보증금 64,000,000원, 전입 2022.01.17, 확정일자 2021.12.22가 기재되어 있고, 조현은 2015.11.30 전입으로 조사되어 있습니다. 특히 조현은 보증금과 확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경553171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안서로 40, 11층아파트1102호 (주안동, 주안네오빌주상복합) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.49㎡ · 원룸형 아파트 · 12층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이영도 (2022.02.07 소유권이전, 거래가 64,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 14,886,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 66,482,001원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 비고 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 HUG 가압류, 그러나 임차권은 별도 검토
등기부만 보면 2023.02.02 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고, 이후 국 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 접수일이 2023.04.21이라 말소기준 뒤에 등기되었지만, 임대차계약일자·전입·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 단순히 “뒤에 등기됐으니 끝”이 아니라, 미배당 보증금의 인수 가능성을 따로 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 보증기관 승계 중복신고 없음, 실제 임차·점유 2명
tenants 데이터상 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 신고자는 없습니다. 즉 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아니며, 실제 임차·점유 신고는 조현, 전대규 2명으로 봅니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조현 현황조사 · 매각물건명세서 | 2015.11.30 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 승계 아님 보증금·확정일자 미상 점유자이므로 대항력 有로 단정하지 않고 보수적으로 확인해야 합니다. |
| 전대규 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 2022.01.17 / 2021.12.22 | 64,000,000원 | 2023.04.21 | 대항력 우선변제 확약 적용 승계 아님 확정일자와 배당요구가 있고, 확약서가 제출되어 전대규 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. |
③ 시세 비교 — 표면 최저가 25.4%보다 ‘실질 기준’을 먼저 봐야 한다
네오빌3차 17.49㎡대 실거래 12건의 평균은 58,533,333원, 최저는 42,000,000원, 최고는 86,000,000원입니다. 현재 최저가 14,886,000원은 실거래 평균의 25.4%로 보이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 말하면 안 됩니다. 전대규 보증금 64,000,000원은 최저가보다 크므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득 기준은 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 17.54㎡ | 12 | 46,700,000원 |
| 2024.08 | 17.55㎡ | 11 | 46,700,000원 |
| 2024.07 | 17.49㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2024.07 | 17.51㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 2024.06 | 17.49㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2023.11 | 17.55㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2023.11 | 17.55㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2022.12 | 17.51㎡ | 11 | 53,000,000원 |
| 2022.12 | 17.51㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 2022.10 | 17.51㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2022.09 | 17.51㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2022.08 | 17.49㎡ | 9 | 86,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 58,533,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 14,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 667,948원 | 약 매각가의 4.5% 추정 |
| 1. 임차인 전대규 보증금 | 64,000,000원 | 14,218,052원 | 부족분 49,781,948원 · 확약 없으면 매수인 인수 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 66,482,001원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 전대규 임차권은 매각물건명세서상 인수권리로 기재되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 전대규에 한해 실질 인수 0원으로 정리합니다. 단, 확약 밖 조현의 보증금 미상 리스크는 이 표에 금액화되어 있지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 착시 — 낙찰가가 내려가도 전대규 미배당은 늘어난다
| 시나리오 | 최저가 | 전대규 미배당 인수 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 24%) | 14,886,000원 | 49,781,948원 | 확약 없으면 보증금형 인수 구조 |
| 12회 유찰 시 (감정가 19%) | 11,908,800원 | 52,705,558원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 증가 |
| 13회 유찰 시 (감정가 15%) | 9,527,040원 | 55,044,447원 | 표면 최저가 착시 확대 |
전대규 부분만 놓고 보면 확약서가 핵심 안전장치입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 보증금 64,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 최저가가 14,886,000원에서 11,908,800원, 9,527,040원으로 내려가도 미배당 인수가 커져 실질취득은 보증금 부근으로 고정됩니다. 이 원리를 무시하고 “최저가가 낮다”는 말만 하면 이 사건의 본질을 놓치게 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 데이터 기준)
- 입지. 주안1동행정복지센터 남동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 주안역, 시민공원역이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 원룸형 아파트로 이용 중입니다. 전용 17.49㎡의 소형 주거 상품이므로 환금성은 임대수요와 권리 정리에 민감합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 “--”로 보고되어 있습니다.
- 환금성. 네오빌3차는 99세대, 사용승인일 2011.11.10입니다. 단지 경매 평균 유찰 7.8회, 매각률 9.52% 데이터가 있어 소형 원룸형 물건의 시장 흡수력은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전대규 확약 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라는 문구가 핵심입니다. 확약의 대상, 조건, 말소 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 조현 확인. 조현은 전입일 2015.11.30으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 有로 단정하지 말고, 실제 점유 여부와 임대차관계를 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
- 몰수보전 확인. 2024.04.01 갑구 8번 몰수보전은 데이터상 소멸 처리 여부가 명확히 표시되어 있지 않습니다. 말소·인수 여부를 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 비고에 재매각 및 매수신청보증금 최저매각가격의 20%가 기재되어 있습니다. 현재 최저가 기준 보증금은 2,977,200원입니다.
- 시세 비교 기준. 최저가 14,886,000원을 실거래 평균과 단순 비교해 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 전대규 확약 반영 여부와 조현 미상 리스크를 반영한 뒤에만 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 안전장치, 조현은 미해결 변수”
이 물건은 최저가만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 62,000,000원짜리가 14,886,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 58,533,333원과 비교해도 표면 할인은 큽니다. 하지만 대항력 인수형에서는 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 합니다. 전대규 보증금 64,000,000원은 확약이 없으면 낙찰가 하락에도 불구하고 실질취득을 보증금 부근으로 고정시키는 구조입니다. 이번에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 전대규 리스크는 실질 0원*으로 정리되지만, 그 확약은 조현에게 확장되지 않습니다.
결론은 보수적입니다. 전대규 확약 원본 확인 + 조현 점유·보증금 확인 + 몰수보전 말소 여부 확인이 끝나기 전까지는 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰할 물건이 아닙니다. 이 사건의 가격 메리트는 숫자에 있고, 리스크는 사람과 문서에 있습니다.
