인천지방법원 2024타경514180. 인천 미추홀구 숭의동, 101동 6층 604호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고, 감정가 275,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,325,000원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 재매각 보증금 20%, 임차인 정보 미상, 그리고 선순위 근저당 처리 확인입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 데이터상 임차인 장은용의 전입은 2023.09.26으로 말소기준권리 2021.07.30 이후라 대항력 없음입니다. 따라서 배당표 기준 실질취득은 최저가와 같은 94,325,000원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 점은 명도·배당관계 확인 포인트로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경514180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21, 101동 6층604호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 59.763㎡ · 지하1층 / 지상14층 중 6층 |
| 소유자 | 김가영 (2021.07.30 소유권이전, 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 94,325,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2312유동화전문 유한회사 / 203,692,275원 |
| 매각기일 / 비고 | 2026.06.29 / 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.30 우리은행 근저당
말소기준권리는 2021.07.30 을구 2번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 우리카드 가압류, 후순위 전세권 관련 배당 라인은 매각으로 소멸하거나 배당에서 처리되는 구조입니다. 현재 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
임차인 데이터에는 장은용 1명만 확인됩니다. is_subrogation·is_guarantor 값은 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은용 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 2024.05.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없다는 데이터입니다. 단, 보증금 미상·확정일자 미상은 배당관계와 명도 협의에서 확인해야 할 잔여 리스크입니다.
③ 가격 비교 — 싸지만, 실거래 표본은 2021년 자료다
비교 가능한 실거래 표본은 2021.07~2021.09 거래 12건입니다. 평균은 292,666,666원, 최저는 290,000,000원, 최고는 297,000,000원입니다. 현재 최저가 94,325,000원은 이 평균의 32.2%입니다. 다만 실거래 표본이 현재 매각기일과 같은 시점의 거래가 아니므로, 할인율만으로 곧바로 안전마진을 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 59.01㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.01㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2021.07 | 59.16㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 94,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,097,850원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화산새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 236,400,000원 | 82,227,150원 | 154,172,850원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 두원소방주식회사 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 9,201,798원 | 0원 | 9,201,798원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 285,601,798원 중 예상 배당은 92,227,150원, 총 미배당은 193,374,648원입니다. 배당표 기준 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당과 입찰 압력
현재 회차에서 이미 채권자 미배당이 193,374,648원입니다. 4회·5회 유찰 시에는 미배당이 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 을구 1번 처리와 임차인 보증금 미상은 원본 확인 전까지 별도 체크가 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 94,325,000원 | 92,227,150원 | 193,374,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 66,027,499원 | 64,439,004원 | 221,162,794원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 46,219,249원 | 44,987,303원 | 240,614,495원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 “인천숭의초등학교” 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 감정 이용상태도 오피스텔 기준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 / 지상14층, 사용승인일 2020.12.31입니다. 기본 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가 1,343,000원/㎡, 토지면적 1,618.0㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 비고에 “재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%”가 기재되어 있습니다. 현재 최저가 기준 보증금은 18,865,000원입니다.
- 선순위 근저당. 을구 1번 화산새마을금고 10,000,000원은 현재 배당표상 전액 배당·인수 0원 가정입니다. 등기부 원본과 매각물건명세서로 말소 여부를 확인하세요.
- 임차인 확인. 장은용은 대항력 없음으로 표시되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서를 대조해 점유·보증금·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 24세대 오피스텔이고 통계상 평균 유찰 5.3회, 매각률 10.0%입니다. 매입가보다 처분 가능성과 임대수요 확인이 먼저입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “처리 가능한가”가 먼저
이 물건의 현재 최저가 94,325,000원은 2021년 실거래 평균 292,666,666원 대비 32.2%입니다. 수치상 할인 폭은 큽니다. 그러나 재매각 보증금 20%, 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자 미상, 그리고 선순위 을구 1번 근저당의 원본 확인이 겹쳐 있습니다. 배당표 기준 인수는 0원이라도, 오피스텔·24세대·평균 유찰 5.3회라는 환금성 지표까지 고려하면 공격적 입찰보다 원본 확인 후 보수적 가격으로 접근할 사건입니다.
