창원지방법원 2025타경11361. 김해시 진영읍 여래리 473의 대한예수교장로회 창민교회 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 교회 및 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2층부터 4층까지는 교회로 이용되고 있습니다. 지하는 기계실, 옥탑은 휴게실로 조사됐습니다. 토지는 1,734㎡ 종교용지이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리의 출발점은 2017.08.24. 설정된 진해수산업협동조합의 채권최고액 3,770,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당 4건, 김해시 압류, 경매개시결정, 안미자 근저당이 이어졌고 제공된 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11361 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 473 · 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 464-45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창민교회 · 1층 교회 및 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2~4층 교회 |
| 토지 | 1,734㎡ · 종교용지 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로 한면 |
| 소유자 | 대한예수교장로회창민교회 |
| 감정가 / 최저가 | 6,084,217,600원 / 2,086,885,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 4,009,390,113원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2017.08.24. 을구 1번 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 김해시 압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 2,086,885,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용을 제하고 남은 금액이 선순위 근저당에 배당되며, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
임차인·점유자 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이귀옥 | 2층안쪽 방1칸 | 2019.10.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박선미(보화떡볶이 CAFE) | 1층근린생활시설(450.41㎡) | 2024.08.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최종원(원식자재마트) | 주차장 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
실제 임차인·점유자 3명입니다. 이귀옥은 2019.10.15., 박선미는 2024.08.23.로 모두 말소기준권리일인 2017.08.24.보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 최종원은 전입신고일 자체가 확인되지 않았고 보증금도 미상이므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 인원은 없습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 시세 할인은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 2,086,885,000원으로 감정가 6,084,217,600원의 34.3%입니다. 유찰 횟수만 보면 큰 폭으로 가격이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 2,086,885,000원 | 2,063,616,150원 | 2,766,383,850원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,460,819,500원 | 1,443,811,305원 | 3,386,188,695원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,022,573,649원 | 1,009,947,913원 | 3,820,052,087원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,086,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,268,850원 |
| 1. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 3,770,000,000원 | 2,063,616,150원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 안미자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권최고액 기준 4,830,000,000원 중 2,063,616,150원이 배당되고 2,766,383,850원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최종원 점유 부분의 대항력·보증금도 미상이므로 실제 권리관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한얼중학교 서측에 인접하고, 서측 인근은 아파트 단지, 서측 근거리는 주택 및 근린생활시설, 동측 인근은 학교와 주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 인근에 위치하며 감정평가에서는 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 그라스울판넬지붕 4층 건물로 시스템 냉·난방설비(3층 본당), 위생설비, 소화설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,734㎡ 종교용지, 공시지가 705,300원/㎡, 평지·부정형·중로 한면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 포함됩니다. 중로1류와 학교에 접하며 지구단위계획구역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 이용상태가 종교시설 중심이고 일부 근린생활시설이 결합돼 있어 실제 활용과 매각 가능성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주차장 점유자 확인. 최종원(원식자재마트)의 전입·사업자등록 시점, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 다른 임차인 보증금 확인. 이귀옥과 박선미는 제공된 판정상 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 관련 사항은 미상입니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 2,086,885,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단되지 않았습니다.
- 용도 적합성. 1층 교회·휴게음식점, 2~4층 교회라는 현황과 토지의 종교용지·제2종일반주거지역 조건을 실제 사용계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되고 지하 기계실·옥탑 휴게실 등 제시외 물건이 조사돼 있으므로 매각 대상과 평가 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당 가정 확인. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 유찰됐다”와 “시세보다 싸다”는 다른 이야기
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 실제 임차인·점유자 3명이 확인되고, 그중 주차장 점유자 1명은 전입시점과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
가격 역시 감정가 6,084,217,600원에서 최저가 2,086,885,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 여기에 3회 유찰, 교회 중심의 특수용도, 미상 점유관계가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 주차장 점유자의 권리 확정, 실제 활용 가능성, 현재 시장가 확인에 있습니다.
