2,981,265,000원
창원지방법원 2025타경11361. 김해시 진영읍 여래리 473의 창민교회와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층이 교회 및 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2층부터 4층까지는 교회이며, 지하 기계실과 옥탑 휴게실이 있는 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 토지는 종교용지 1,734㎡이고, 소유자는 대한예수교장로회창민교회입니다.
등기권리의 출발점은 2017년 8월 24일 설정된 진해수산업협동조합의 채권최고액 3,770,000,000원 근저당입니다. 같은 조합의 후순위 근저당이 계속 추가됐고, 2024년 김해시 압류, 2025년 임의경매개시결정과 안미자 근저당이 뒤따릅니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11361 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 473 · 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 464-45 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 대한예수교장로회 창민교회 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 이용상태 | 1층 교회 및 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 2층 교회 · 3층 교회 · 4층 교회 · 지하 기계실 · 옥탑 휴게실 |
| 토지 | 종교용지 · 1,734㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 705,300원/㎡ |
| 소유자 | 대한예수교장로회창민교회 |
| 감정가 / 최저가 | 6,084,217,600원 / 2,981,265,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 4,009,390,113원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.08.24 진해수산업협동조합 근저당입니다. 2018년·2019년·2020년·2021년에 같은 조합이 설정한 후순위 근저당, 2024년 김해시 압류, 2025년 경매개시결정 및 안미자 근저당까지 모두 그 이후입니다. 등기부 기준으로는 매수인이 승계할 후순위 담보권이 남는 구조가 아닙니다.
임차·점유관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이귀옥 | 2층안쪽 방1칸 | 2019.10.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선미(보화떡볶이 CAFE) | 1층근린생활시설(450.41㎡) | 2024.08.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종원(원식자재마트) | 주차장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이귀옥의 전입일은 2019.10.15, 박선미의 전입일은 2024.08.23으로 모두 2017.08.24 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 최종원은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 해당 점유는 대항력 유무와 우선변제 여부를 추가 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 회차의 최저매각가는 2,981,265,000원으로 감정가 6,084,217,600원의 49%입니다. 다만 교회·근린생활시설·토지가 함께 매각되는 물건인 만큼, 감정가 대비 할인율 자체만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 활용 가능성과 점유관계까지 함께 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 2,981,265,000원 | 2,949,052,350원 | 1,880,947,650원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,086,885,499원 | 2,063,616,644원 | 2,766,383,356원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,460,819,849원 | 1,443,811,651원 | 3,386,188,349원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,981,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,212,650원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 진해수산업협동조합 | 3,770,000,000원 | 2,949,052,350원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 진해수산업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 진해수산업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 진해수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 진해수산업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 안미자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 4,830,000,000원이고 현재 회차 예상 채권 배당은 2,949,052,350원, 미배당은 1,880,947,650원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모델이며, 점유관계 확인에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한얼중학교 서측에 인접하며 서측 인근으로 아파트 단지, 서측 근거리로 주택 및 근린생활시설, 동측으로 학교와 주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로 인근에 위치해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 교회 및 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2·3·4층은 교회이며 지하 기계실과 옥탑 휴게실이 있습니다.
- 설비. 3층 본당 시스템 냉·난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 종교용지 1,734㎡, 평지·부정형·중로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 포함되며 중로1류와 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 교회와 근린생활시설을 함께 사용하는 4층 건물 및 종교용지 일괄매각 물건으로, 활용계획과 용도 적합성 검토가 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최종원 점유 확인. 주차장 점유자의 전입신고일·보증금·점유 원인과 계약관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 이귀옥·박선미 보증금 확인. 두 점유자는 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 관련 사항은 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 교회 건물, 감정평가에 기재된 지하 기계실·옥탑 휴게실의 매각 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 용도 검토. 1층 교회·휴게음식점, 2~4층 교회라는 현재 이용상태와 종교용지·제2종일반주거지역의 활용계획을 함께 검토해야 합니다.
- 유찰가만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 특수한 이용형태와 점유관계가 가격에 미치는 영향을 별도로 반영해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 채권 미배당 1,880,947,650원은 매수인 인수액이 아닙니다. 후순위 등기권리 소멸과 점유자의 대항력 문제를 구분해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 점유의 확정
이 사건은 감정가 6,084,217,600원에서 2회 유찰돼 2,981,265,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2017년 진해수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 모두 소멸하므로 비교적 선명합니다.
하지만 점유관계에서는 결론을 하나 남겨둬야 합니다. 이귀옥·박선미는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 최종원은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당모델의 매수인 인수 0원은 현재 확인된 조건에 따른 산정치이고, 최종원 점유의 대항력 여부를 확인하기 전까지 최종 확정치로 볼 수 없습니다. 여기에 교회·제1종근린생활시설·종교용지라는 이용형태와 일괄매각 조건까지 감안하면, 등기권리보다 점유와 활용계획을 확인하는 것이 이 물건의 실제 승부처입니다.
