부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경532249 · 인천지방법원 · 아파트

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

29,155,000원 2,915만 감정가 70,000,000원

감정가의 41% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 4회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

240만원

최저가의 10% · 2,401,000원

실거래 대비

▼ 45.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5,313만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 4회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차권 인수 부담은 실질 0원이나, 다회 유찰과 낮은 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.

권리 배선아 임차권등기 존재하나 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출로 인수 실질 0원
가격 최저가 24,010,000원은 감정가 70,000,000원의 34.3%이며 최근 실거래 평균은 58,533,333원
리스크 4회 유찰, 관리비 미납 안내문, 재매각 조건 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 있어 보증금 64,000,000원의 위험이 보였지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서로 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다. 다만 4회 유찰·재매각·관리비 이슈는 별도 확인 대상입니다.

감정가

70,000,000원

평가금액

최저가

24,010,000원

감정가 34.3%

실질취득

24,010,000원*

확약 반영

인수

0원

확약 임차권

인천지방법원 2024타경532249. 미추홀구 주안동 주안네오빌주상복합 11층 아파트1103호입니다. 전용 17.51㎡ 원룸형아파트로 이용 중이며, 소유자는 이영도입니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일 설정된 주식회사페이게이트 근저당권입니다.

을구 2번 주택임차권자인 배선아는 보증금 64,000,000원, 전입 2021년 12월 29일, 확정일자 2021년 12월 10일로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권은 인수 대상에서 제외되는 것으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경532249
소재지	인천광역시 미추홀구 주안서로 40, 11층아파트1103호
용도 / 전용	아파트 · 원룸형아파트 · 17.51㎡
소유자	이영도
감정가 / 최저가	70,000,000원 / 24,010,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구금액 64,000,000원

① 권리 흐름

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
배선아	64,000,000원	有	有	확약으로 0원

✅ 확약 반영 배선아 임차권은 대항력 있는 임차권이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매수인이 부담하는 실질 인수금은 0원*으로 판단합니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

항목	채권액	배당
집행비용	-	832,180원
임차인 배선아 보증금	64,000,000원	23,177,820원
근저당권 · 주식회사페이게이트	5,000,000,000원	0원
주택도시보증공사 가압류	937,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 평균

확약 반영 실질취득은 최저가 24,010,000원입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 확약으로 인수 0원이지만 확약서 원본 확인 필요.
재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
관리비. 관리비독촉장·단수·단전통보 안내문 부착 사실이 있어 확인 필요.
환금성. 네오빌3차 99세대, 최근 실거래 평균 58,533,333원으로 거래 규모 확인 필요.

맺으며 — “확약으로 위험은 줄고, 물건의 본질은 남는다”

이 물건의 핵심은 대항력 임차권입니다. 원래라면 64,000,000원 보증금 인수 가능성을 검토해야 하지만, 제출된 말소동의 확약으로 실질 인수금은 0원입니다. 다만 4회 유찰과 관리비 이슈, 소규모 단지 환금성은 입찰 전 점검해야 합니다. 권리는 정리됐고 가격은 매력적이나, 서류 확인이 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-13	유찰	7,000만원
2	2025-11-20	유찰	7,000만원
3	2025-12-22	유찰	4,900만원
4	2026-02-04	유찰	3,430만원
5	2026-03-19	매각	2,401만원
6	2026-06-29	대기	2,401만원

부동산강제경매

확약으로 인수 0원이 된 임차권등기 — 인천 주안네오빌주상복합 1103호

물건 개요

① 권리 흐름

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약으로 위험은 줄고, 물건의 본질은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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