인천지방법원 2024타경548015. 부평구 십정동 영성빌라 지하층1호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 46,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가격은 11,045,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2012.12.18. 주식회사국민은행의 조남미 지분 가압류이고, 이후 국민건강보험공단 압류·주식회사오케이저축은행 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 말소 여부보다 무엇을 낙찰받는지입니다. 매각물건명세서 비고는 명확하게 지분매각이라고 적고 있으며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 되어 있습니다. 따라서 이 최저가를 동일 면적 다세대 한 호의 일반 매매가격과 단순 비교해 “매우 싼 집”이라고 결론내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경548015 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 창휘로3번길 17, 지하층1호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 38.36㎡ · 지하층1호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 공유자 | 이호선, 조난혁, 조남미, 조남희, 조예인 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 11,045,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 5,675,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 지분매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 공유관계는 별개
등기상 2001년·2002년 부평3동새마을금고 근저당은 2020.09.10. 이미 말소됐고, 2007년 인천광역시부평구 압류도 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2012.12.18. 주식회사국민은행 가압류 5,026,942원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주식회사오케이저축은행 가압류 5,252,017원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
조사된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 지분매각 자체에서 발생하는 공유관계·사용수익·정리 문제는 “인수금액 0원”과 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 직접 비교에는 한계가 크다
영성빌라의 면적 매칭 거래는 6건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.03, 38.96㎡, 1층, 85,000,000원이고 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 13.0% 수준입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 50.7%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.96㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.06 | 38.96㎡ | -1 | 69,000,000원 |
| 2024.04 | 38.96㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2023.08 | 38.96㎡ | -1 | 37,000,000원 |
| 2022.09 | 38.96㎡ | -1 | 46,000,000원 |
| 2021.11 | 37.66㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 61,166,666원 |
가격 숫자만 보면 최저가 11,045,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원에 비해 매우 낮습니다. 그러나 최신 85,000,000원 거래는 1층이고, 이 경매 대상은 지하층1호입니다. 지하층 거래만 보더라도 69,000,000원·45,000,000원·37,000,000원·46,000,000원으로 편차가 큽니다. 여기에 이번 경매는 지분매각이므로, 최저가와 실거래가의 차이를 곧바로 투자수익 여지로 환산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 598,810원 |
| 1. 가압류 · 주식회사국민은행 | 5,026,942원 | 5,026,942원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,252,017원 | 5,252,017원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 5,675,756원 | 167,231원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 15,954,715원 중 예상 배당 10,446,190원, 미배당 5,508,525원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운역(경인1호선) 남동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와의 거리·접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층01호이며 사용승인일은 1991.01.10.입니다. 위생·급배수·도시가스설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 토지면적 202.0㎡, 평지·정방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측·동측·북측 각각 소로의 지선도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다.
- 환금성. 영성빌라는 8세대이고 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 20.0%입니다. 현재 사건도 4회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위부터 확인. 이번 매각은 일반적인 한 호 전체매각이 아니라 지분매각입니다. 매각 대상 지분과 다른 공유자의 지분을 등기 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있는 재매각입니다. 일반 입찰자는 이 변수를 입찰 결과에 반영해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 최저가 11,045,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 13.0%지만, 최근 거래는 1층이고 본건은 지하층이며 지분매각입니다. 단순 할인율로 접근하지 마세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 조건. 재매각으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·공유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 한 호 전체를 사는 경매가 아니다”
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 46,000,000원이 4회 유찰되어 11,045,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 85,000,000원과 비교하면 13.0% 수준입니다. 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 뒤집는 단어가 하나 있습니다. 지분매각입니다. 낙찰자는 다른 공유자와의 공유관계를 전제로 들어가며, 공유자의 우선매수신고 가능성도 있습니다. 여기에 지하층, 8세대 소규모 빌라, 평균 4.0회 유찰·20.0% 낙찰률이라는 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 금전권리 인수는 가볍지만 취득구조와 환금성은 무거운 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 지분 정리 가능성과 실제 점유·사용관계를 먼저 확인해야 합니다.
