인천지방법원 2024타경548015. 인천 부평구 십정동 ‘영성빌라’ 지하층 1호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가 4,600만원에서 2회 유찰되어 최저가가 22,540,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 61,166,666원의 36.9%입니다. 그러나 이 사건의 본질은 “싸다”가 아니라 왜 이렇게 낮아졌는가입니다. 비고에는 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능, 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%가 명시되어 있습니다.
권리 흐름은 특이합니다. 등기상 말소기준은 2012년 12월 18일 국민은행 가압류로 잡히지만, 그보다 앞선 2001년·2002년 부평3동새마을금고 근저당은 2020년 9월 10일 해지로 말소되었습니다. 배당표에는 그 근저당 채권최고액 기준 배당이 들어가 있으므로, 입찰 전 원본 등기부와 매각물건명세서의 실제 인수·말소 관계를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경548015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 창휘로3번길 17, 지하층1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 지하층 01호 |
| 소유자 | 이호선, 조난혁, 조남미, 조남희, 조예인 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 22,540,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 5,675,756원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 특이사항 | 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능, 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 가압류, 그러나 지분매각이 핵심
임차인 목록은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 보며, 보증금 대위·승계 중복신고도 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 현장 점유와 전입세대 열람은 입찰 전 확인이 필요합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 0명, 인수 0원
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 |
따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 이 물건의 실질취득은 현재 회차 기준 낙찰가 22,540,000원 + 인수 0원 = 22,540,000원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 지하층·소형 빌라 표본 편차가 크다
영성빌라 최근 실거래는 총 6건이고, 평균은 61,166,666원입니다. 표본에는 지하층 거래와 지상층 거래가 함께 섞여 있어 평균만으로 이 지하층 1호의 적정가를 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.96㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.06 | 38.96㎡ | -1 | 69,000,000원 |
| 2024.04 | 38.96㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2023.08 | 38.96㎡ | -1 | 37,000,000원 |
| 2022.09 | 38.96㎡ | -1 | 46,000,000원 |
| 2021.11 | 37.66㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 61,166,666원 |
최저가 22,540,000원은 최근 실거래 평균의 36.9%입니다. 다만 같은 표본 안에서도 최저 거래 37,000,000원, 최고 거래 85,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 대상은 지하층 1호이고 총 세대수 8세대의 소규모 다세대이므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 805,720원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부평3동새마을금고 | 3,900,000원 | 3,900,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 부평3동새마을금고 | 1,950,000원 | 1,950,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 5,026,942원 | 5,026,942원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,252,017원 | 5,252,017원 |
| 갑구 12번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,036,041원 | 5,036,041원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 5,675,756원 | 569,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 채권총액 26,840,756원 중 21,734,280원이 배당되고, 미배당은 5,106,476원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 압박 — 더 내려가면 미배당이 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 22,540,000원 | 21,734,280원 | 5,106,476원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 15,777,999원 | 15,093,995원 | 11,746,761원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 11,044,599원 | 10,445,796원 | 16,394,960원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 임차인 인수가 늘어나는 구조는 아닙니다. 대신 채권자 미배당이 커지고, 재매각 물건이라는 절차적 부담이 남습니다. 현재도 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운역(경인1호선) 남동측 인근, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로와의 거리 및 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 01호, 사용승인일은 1991.01.10입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 false입니다.
- 환금성. 영성빌라는 총 8세대이고, 최근 실거래 6건의 평균은 61,166,666원이나 층과 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 매각 대상 지분과 낙찰 후 사용·처분 가능성을 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하므로, 외부 입찰자는 취득 확정성이 낮아질 수 있습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 단순 계산상 4,508,000원 수준입니다.
- 점유 확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정서의 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·현장 상태 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 2001년·2002년 근저당은 등기상 2020.09.10 해지 말소가 있으나 배당표에는 채권최고액 배당이 반영되어 있습니다. 원본 기준으로 인수·말소를 재확인해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 지하층·소규모 다세대·지분매각은 재매각 때 매수층이 얇아질 수 있으므로 매도가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 구조가 무겁다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가 22,540,000원, 실질취득 22,540,000원, 매수인 인수 0원입니다. 최근 실거래 평균과 비교하면 가격은 낮습니다. 하지만 결론은 단순한 저가매수가 아닙니다. 지분매각, 공유자 우선매수, 재매각, 소규모 다세대 지하층이 한꺼번에 붙어 있어 환금성·절차 리스크가 큽니다. 권리상 임차인 인수는 가볍지만, 물건의 구조는 무겁습니다. 종합하면 가격만 보고 접근할 물건이 아니라, 지분 정리와 출구전략을 먼저 계산해야 하는 C급 리스크형입니다.
