창원지방법원 2025타경11382. 창원시 의창구 대산면 모산리 896에 있는 토지 1,450㎡와 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고를 일괄매각하는 사건입니다. 창고는 현재 공실로 이용되고 있으며, 말소기준은 2019년 4월 8일 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 주용민 근저당권과 서울보증보험· 주식회사 케지티·삼성카드의 가압류, 경매개시결정은 낙찰과 함께 소멸합니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기 순서가 아니라 부동산 자체에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 1-1~1-3이 매각에 포함된다고 적혀 있는 반면, 지상 컨테이너 박스 2식은 평가와 매각에서 제외됩니다. 또한 목록 2는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 원상복구 가능성·이행강제금· 실제 사용 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11382 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 896 · 대산북로 666-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고(현:공실) · 토지 1,450㎡ |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 층고 약 5.5m · 콘크리트 위 하드너 마감 |
| 소유자 | 김복배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 723,403,000원 / 248,126,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 1-1~1-3 포함 · 컨테이너 박스 2식 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준권리는 2019.04.08. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 최초 설정일의 순위가 유지됩니다. 뒤에 설정된 주용민 근저당권 75,000,000원과 가압류 4건은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 감정가 34.3%만으로 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 248,126,000원으로 감정가 723,403,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 창고·토지는 아파트처럼 동일 단지 거래 평균만으로 가격을 단정하기 어렵고, 농림지역· 농업진흥구역·배출시설설치제한지역 등의 이용 제한과 위반건축물 상태가 실제 가치에 직접 영향을 줍니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 감정가와 물건 위험을 보수적으로 평가했다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 248,126,000원 | 243,852,236원 | 735,013,509원 |
| 4회 유찰 시 | 173,688,200원 | 170,456,565원 | 808,409,180원 |
| 5회 유찰 시 | 121,581,739원 | 119,079,595원 | 859,786,150원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 낮은 최저가가 위반건축물 정비비용이나 사용 제한을 없애주는 것은 아니므로, 가격 할인과 물적 위험을 분리해 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,273,764원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 243,852,236원 |
| 2. 근저당 · 주용민 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 175,965,934원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케지티 | 60,584,040원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,273,110원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 57,042,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 978,865,745원 중 채권자 예상배당은 243,852,236원이며, 미배당은 735,013,509원입니다. 배당표상 매수인 인수액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대산면 모산리 모산사거리 북서측 인근이며, 주변은 노변 근린생활시설과 경지정리된 농경지로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통 운행횟수·접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적은 1,450㎡이며 평지의 세로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 용도 제한. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 126,300원/㎡입니다.
- 이용 상태. 일반철골구조 단층 창고이며 현재 공실로 이용 중입니다.
- 환금성. 주거용 집합건물보다 수요층이 제한적인 창고·토지이고, 농업진흥구역과 위반건축물 문제가 겹쳐 매각과 재임대에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 불법용도변경·불법가설건축물 설치·불법증축의 구체적 위치와 면적, 시정명령·이행강제금 부과 여부를 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 매각 포함 범위. 제시외 건물 1-1~1-3은 포함되지만 컨테이너 박스 2식은 제외됩니다. 현장에서 경계와 소유관계를 구분해야 합니다.
- 토지이용 제한. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역에서 현재 창고 사용과 향후 업종 변경이 가능한지 확인하세요.
- 점유 조사. 공실 여부, 열쇠 인도 가능성, 적치물과 기계·설비의 소유권, 임차인·사업자등록·유치권 주장을 다시 조사하세요.
- 담보권 이전. 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실과 배당요구·채권계산서 내용을 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 비율만 보지 말고 토지가격, 건물 철거·보수비, 위반 해소비용, 임대 가능 업종을 합산해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도 물건은 정리되지 않는다”
이 사건은 등기상 권리분석만 보면 단순합니다. 2019년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 34.3%까지 내려온 데에는 공실 창고의 제한된 수요, 농림지역·농업진흥구역의 이용 규제, 위반건축물 등재와 매각 제외 컨테이너 등 현물 변수가 함께 놓여 있습니다.
권리 안전은 합격, 물건 상태는 보수적 검토. 최저가 자체를 투자 근거로 삼기보다 위반 해소 가능성, 합법적 사용 범위, 점유와 적치물, 토지 규제까지 확인한 뒤 실질적인 정비비용을 반영해 응찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
