창원지방법원 2025타경11394. 진해구 용원동 다인로얄팰리스부산신항2차 19층 1934호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권의 처리입니다. 김재욱은 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고, 2022.01.10. 확정일자를 갖춘 보증금 130,000,000원의 임차인으로 조사됐습니다. 2024.01.25. 임차권등기까지 마쳤으며, 강제경매개시결정일인 2025.05.01.보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
매각가를 100,000,000원으로 보면 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 계산상 32,200,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조라 실질취득액은 매각가와 인수를 합쳐 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건은 2026.08.11. 확약서가 제출돼 결론이 달라집니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하면서 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 19층 1934호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 21층 건물 중 19층 1934호 · 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 노희창 · 거래가액 146,655,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,827,387원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2025.05.01. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김재욱의 전입·점유와 임차권등기는 대항력 있는 선순위 권리입니다. 따라서 서류상 원칙만 보면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 반면 2025.05.22. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재욱 | 건물 전부 | 130,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.10 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
김재욱은 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.08.11. 제출한 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 100,000,000원입니다. 이미 6회 유찰됐지만 현재 회차의 가격은 감정가 100%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 80,000,000원, 8회 유찰 시 64,000,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 100,000,000원이 실제 시세보다 싼지 비싼지 단정할 근거가 없습니다. 특히 확약을 제외한 원칙적 권리구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 오인하면 안 됩니다. 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이 된 만큼 실제 취득비용은 낙찰가 중심으로 보되, 시세 비교자료 없이 ‘저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 김재욱 보증금 | 130,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 136,827,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김재욱 보증금 부족분은 32,200,000원입니다. 다만 2026.08.11. 확약서에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 진해구 용원동 ‘용원어시장’ 남측 인근. 주변은 아파트단지, 동유형의 업무시설, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통수단 통행횟수를 고려한 제반 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 제반상황은 인근 탐문·집합건축물대장·외부관찰에 의한 통상 상태를 기준으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 주상용 건부지로 이용되고, 서측 및 남측으로 대로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역과 신항만건설예정지역에 포함됩니다. 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 제출서류에 동일하게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 룰상 부족분과 실질 인수 구분. 100,000,000원 매각가에서는 보증금 미배당액이 32,200,000원이지만, 확약 반영 후 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 낙찰가 하락 착시 주의. 확약이 없다면 80,000,000원 시나리오의 룰상 인수액은 51,840,000원, 64,000,000원 시나리오는 67,552,000원으로 늘어납니다. 최저가만 낮아졌다고 총 취득비용이 낮아지는 권리구조가 아니었습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격추세가 확인되지 않으므로 100,000,000원이 저렴하다고 단정하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔 거래를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.02.25. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재 상태였으므로 내부 구조·마감·관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 핵심 변수가 됐다”
표면만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있고, 현재 매각가 100,000,000원에서는 32,200,000원의 부족분이 생기는 사건입니다. 이런 구조는 원래 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 2026.08.11. 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점이 결정적입니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 현재가 기준 실질취득은 100,000,000원으로 봅니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이미 6회 유찰됐고 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용인 데다, 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 메리트와 환금성은 실거래 확인 전까지 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
