창원지방법원 2025타경11394. 창원시 진해구 용원동 ‘다인로얄팰리스부산신항2차’ 19층 1934호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 5회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 경매개시결정 전에 대항요건을 갖춘 임차인 김재욱의 보증금 130,000,000원입니다.
임대차계약일과 확정일자는 모두 2022.01.10, 전입·점유개시일은 2022.02.28입니다. 임차권등기는 2024.01.25 마쳐졌고, 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.05.01입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 19층 1934호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 · 21층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 노희창 (2022.02.25. 소유권이전, 거래가 146,655,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,827,387원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다
이 사건은 선순위 근저당권이 없는 상태에서 2025.05.01. 강제경매개시결정이 말소기준이 된 구조입니다. 임차인의 계약·확정일자·전입과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 반면 경매개시결정 뒤인 2025.05.22. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김재욱 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.01.10 전입·점유 2022.02.28 확정 2022.01.10 배당요구 2024.01.25 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
김재욱은 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 반영됩니다. 보증금은 한 번만 계산하며, 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖췄지만 매각대금이 보증금보다 현저히 작아, 우선배당을 받고도 큰 미변제액이 남습니다.
② 가격 구조 — 최저가 17%가 싸다는 뜻은 아니다
현재 회차에서 매각대금 16,807,000원 중 집행비용 702,526원을 제외한 16,104,474원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 130,000,000원에서 이 배당액을 뺀 113,895,526원이 매수인 인수액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,807,000원 | 113,895,526원 | 130,702,526원 |
| 6회 유찰 시 | 11,764,900원 | 118,846,868원 | 130,611,768원 |
| 7회 유찰 시 | 8,235,429원 | 122,312,809원 | 130,548,238원 |
입찰가가 16,807,000원 → 11,764,900원 → 8,235,429원으로 내려가더라도, 인수액은 113,895,526원 → 118,846,868원 → 122,312,809원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 계속 130,000,000원대에 머뭅니다. 유찰이 추가돼도 매수인의 총부담이 최저가만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 1. 임차인 김재욱 보증금 | 130,000,000원 | 16,104,474원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 136,827,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 일부 배당으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 113,895,526원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 용원동 ‘용원어시장’ 남측 인근으로, 주변에 아파트단지와 동유형의 업무시설, 근린생활시설, 상업나지가 위치합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 21층 중 19층이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 내벽·천정·바닥 상태를 직접 조사하지 못했습니다.
- 토지·도로. 대지는 대체로 평탄한 사다리형 주상용 토지이며 서측과 남측으로 대로에 접합니다. 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·신항만건설예정지역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔) 이용 물건이면서 5회 유찰된 상태이므로, 응찰수요와 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 16,807,000원과 인수액 113,895,526원을 합한 130,702,526원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당액 재확인. 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 보증금 잔액도 같은 방향으로 변동합니다.
- 임차권 원본 대조. 계약일·전입일·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 법원 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.02.25. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 관련 행정사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 조사하지 못했으므로 실제 이용상태와 내부구조를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 이용을 함께 고려해 사용 목적과 적합성을 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 기재된 매각기일 2026.07.15의 진행 결과와 변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 인수금액 산정 전 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 16.81%”보다 “실질취득 130.7%”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 16,807,000원이 아니라 임차보증금 130,000,000원입니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명이 우선배당을 받고도 113,895,526원을 회수하지 못하며, 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 130,702,526원으로 감정가의 130.7%입니다.
추가 유찰로 입찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 총부담은 계속 130,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 5회 유찰, 업무시설(오피스텔) 이용, 내부 미확인 상태까지 겹칩니다. 낮은 최저가를 근거로 한 가격 메리트는 없으며, 권리상 실질취득액을 기준으로 매우 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.