한 줄 평 권리 분석상 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 0원입니다. 다만 과거 압류·경매 진행 이력이 많고 현재 임대관계는 미상으로, 입찰 전 현황 확인이 필요한 물건입니다. 가격은 최근 거래 평균 대비 79.7% 수준으로 접근 여지가 있습니다.
감정가
403,000,000원
평가금액
최저가
282,100,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
실거래 평균
353,791,666원
최근 12건
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
인천지방법원 2024타경567467. 인천 서구 원당동 엘지원당자이아파트 708동 802호 아파트입니다. 현재 소유자는 김화림이며, 등기상 가장 중요한 기준권리는 을구 15번 근저당권(이정하)입니다. 2023년 5월 31일 설정된 채권최고액 88,400,000원의 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567467 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로839번길 34, 708동 8층802호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김화림 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 282,100,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 카인드대부 / 373,924,064원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리인 을구 15번 근저당권 이후의 권리는 경매 매각으로 소멸합니다. 다수의 과거 압류와 경매개시결정이 있었으나 등기상 이미 말소되었거나 매각으로 소멸되는 구조입니다. 현재 임차인 전상윤은 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금은 미상이며, 매각물건명세서상 보완 확인이 필요합니다.
② 임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전상윤 | 2024.08.16 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
⚠️ 임대관계 확인 필요 보증금은 확인되지 않았고, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유 관계와 관리비 등은 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 거래 평균보다 낮다
동일 단지 원당LG자이(원당지구69BL1L) 동일 면적 84.95㎡ 기준 최근 거래 12건 평균은 353,791,666원입니다. 현재 최저매각가 282,100,000원은 최근 평균 대비 79.7% 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.04 | 7 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 7 | 367,000,000원 |
| 2026.03 | 7 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 4 | 388,000,000원 |
| 2026.03 | 16 | 270,000,000원 |
| 최근 12건 | - | 353,791,666원 |
매각대금 배분
감정가·최저가 vs 실거래
최저가 2.821억은 최근 실거래 평균 3.538억 대비 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,749,400원 |
| 근저당권 · 이정하 | 88,400,000원 | 88,400,000원 |
| 소유자 교부 | - | 188,950,600원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하며 인수금은 없습니다.
- 임대관계 확인. 전상윤 전입은 확인되나 보증금은 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만 층·상태별 차이를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 확인은 필요하다”
이 물건은 과거 등기 이력이 복잡하지만 최종 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 매수인이 부담할 인수금은 0원으로 분석됩니다. 다만 임대관계 미상, 과거 반복된 경매 진행 이력은 입찰 전 확인해야 할 요소입니다. 가격은 최근 실거래 평균 대비 할인 구간에 있어 권리 확인과 함께 접근할 수 있는 물건입니다.