창원지방법원 2025타경11409. 김해시 삼방동 소재 현칭 ‘영주까치빌라3차’ 비동 2층 104호, 전용 68.47㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 2층에 있고, 1997.09.02. 준공된 16세대 규모의 소규모 공동주택입니다.
등기부는 과거 경매와 담보권 설정·말소가 반복돼 외형상 복잡합니다. 그러나 1999년과 2002년의 가압류·압류, 1997년 동광상호신용금고 근저당 등은 2003.03.04. 임의경매 낙찰과 함께 말소됐고, 이후 김해농협·우리은행·회현새마을금고 근저당 역시 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 과거 권리가 아니라 2015.11.05. 경남은행 근저당 52,800,000원입니다.
가격은 분명 낮아졌습니다. 감정가 75,000,000원에서 3회 유찰돼 25,725,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 45,780,000원의 56.2%입니다. 다만 보수적인 비교 기준인 최신 거래는 2026.06.의 31,500,000원입니다. 최저가와의 차이는 5,775,000원에 그쳐, 내부 수리와 체납비용, 점유자 명도비가 발생하면 체감 할인 폭은 크지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 575-5 제비동 제2층 제104호 도로명: 경상남도 김해시 인제로244번길 5-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 68.47㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 현칭 / 규모 | 영주까치빌라3차 · 16세대 · 1997.09.02. 준공 |
| 소유자 | 김현우 (2015.10.27. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 25,725,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 45,382,569원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.05. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 52,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 복잡한 과거, 현재 인수는 0원
이 물건은 오래된 권리 이력이 많지만, 말소 여부를 함께 읽어야 결론이 달라집니다. 1997년 동광상호신용금고 근저당과 1999~2002년 가압류·압류는 2003년 과거 경매 낙찰로 말소됐습니다. 2003년 김해농협, 2005년 우리은행, 2011년 회현새마을금고 근저당도 각각 2005.07.07., 2008.07.02., 2015.08.03. 말소됐습니다.
따라서 현재 말소기준은 2015.11.05. 경남은행 근저당입니다. 이후 설정된 현존 근저당과 가압류, 국세·김해시 압류, 2025.04.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 인수하는 담보권·가압류·압류는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와의 간격은 577만원
영주까치빌라(575-5)의 전용 68.47~69.39㎡ 최근 거래 5건입니다. 최근 12개월 평균은 45,780,000원이지만, 73,000,000원 거래 1건이 평균을 끌어올리고 있습니다. 보수적으로는 가장 최신인 2026.06. 거래 31,500,000원을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.47㎡ | 4층 | 31,500,000원 |
| 2026.05 | 69.39㎡ | 3층 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 69.39㎡ | 3층 | 39,400,000원 |
| 2025.11 | 69.39㎡ | 3층 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 68.47㎡ | 4층 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 45,780,000원 |
최저가이자 등기상 실질취득액인 25,725,000원은 최근 12개월 평균의 56.2%입니다. 평균만 놓고 보면 20,055,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래 31,500,000원과 비교하면 81.7%, 금액 차이는 5,775,000원입니다. 이 차액 안에서 취득 부대비용과 내부 수리, 체납 관리비, 명도 비용을 해결해야 하므로 단순히 “감정가의 34.3%”라는 숫자만 보고 큰 차익을 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,050원 |
| 1. 산정표상 동광상호신용금고 근저당 | 32,500,000원 | 24,861,950원 |
| 신청채권자 · 경남은행 | 45,382,569원 | 0원 |
| 전체 채권 | 619,123,342원 | 24,861,950원 |
| 미배당 채권 | 594,261,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 여러 건 존재했던 물건입니다. 당해세에 해당하는 조세가 있으면 매각대금에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 예상배당에는 당해세와 점유자의 최우선변제 가능성이 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 104호입니다.
- 입지. 김해시 삼방동 삼방초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 운행 노선과 정류소가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 사다리형이고 공동주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 8m~10m의 소로2류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 651,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽·천정은 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄 새시와 목재 이중창 구조입니다. 위생·급배수·난방 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대로 거래 표본이 5건에 불과하고 가격도 31,500,000원~73,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 외국인체류확인, 점유자 면담과 매각물건명세서 원본으로 임차인의 전입일·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 과거 말소등기 대조. 2003.03.04. 말소된 동광상호신용금고 근저당이 예상배당 계산에 반영돼 있으므로 등기부 원본과 법원 배당자료를 함께 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2025.03.31. 국세 압류와 2025.07.24. 김해시 압류를 포함한 조세채권의 법정기일·당해세 여부와 실제 체납액을 확인하세요.
- 내부 수리비 확인. 내부 이용상황과 관리상태가 확인되지 않았습니다. 누수·보일러·배관·창호· 벽지·타일 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에서 차감해야 합니다.
- 최신 거래 중심의 상한 설정. 평균 45,780,000원보다 최신 거래 31,500,000원을 보수적 기준으로 삼고, 취득비용·수리비·명도비를 뺀 금액으로 응찰 상한을 정하세요.
- 재매각 기간 반영. 16세대 소규모 다세대이고 경매 집계상 평균 3.0회 유찰됐습니다. 단기 매각보다 충분한 보유기간을 가정해야 합니다.
- 기일·원본 확인. 법원 매각공고에서 매각 여부와 기일 변경, 특별매각조건을 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 환금성이 승부처
이 물건은 과거 권리 이력이 복잡해 보이지만, 말소 기록을 따라가면 현재 말소기준은 2015.11.05. 경남은행 근저당으로 정리됩니다. 이후 현존 권리는 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 큰 변수는 임대관계·내부 상태·환금성입니다.
최저가 25,725,000원은 최근 12개월 평균 45,780,000원의 56.2%로 낮지만, 가장 최신 거래 31,500,000원보다는 5,775,000원 낮을 뿐입니다. 3회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 1997년 준공, 현장 폐문부재를 함께 고려하면 이 차액은 넉넉한 안전마진이 아닙니다. 권리는 정리 가능하지만, 현장 확인 전 가격 판단은 보류가 맞습니다. 내부 상태와 점유관계가 양호하다는 확인이 있을 때만 현재 최저가의 할인 의미가 살아납니다.