인천지방법원 2024타경573899. 인천 주안에쉐르 1층 117호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 사건 용도 표시는 근린주택입니다. 감정가 140,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 33,614,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 주택임차권과 확약서입니다. 이다슬은 2022.03.30 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022.01.21 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023.09.19 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있으며, 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
현재 최저가 33,614,000원을 기준으로 집행비용 1,005,052원을 공제한 뒤 임차인에게 32,608,948원이 배당되므로, 원래 계산상 미배당 보증금은 113,391,052원입니다. 이 규칙만 보면 낙찰가와 인수를 합한 총부담은 사실상 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있어, 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경573899 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 주승로 110, 1층117호 (주안동,주안에쉐르) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 1층 117호 · 44.6672㎡ |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 33,614,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
권리 순서를 보면 임차권이 명확히 앞섭니다. 이다슬의 주택임차권등기는 2023.07.11이고, 주민등록 및 점유개시는 2022.03.30입니다. 반면 말소기준권리는 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 판정되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 2024.11.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 임차권은 통상 미배당액을 매수인이 인수하는 권리인데, 이 사건에는 별도로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 원칙적 인수와 확약 반영을 구분
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다슬 | 1층 117호 44.6672㎡ | 146,000,000원 | 2022.03.30 / 2022.01.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
③ 가격 — 최저가가 낮아도 시세 판단은 보류
감정가 140,000,000원에서 현재 최저가는 33,614,000원으로 내려와 감정가의 약 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 23,529,800원, 6회 유찰 시 16,470,859원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 실거래 비교 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 재매각으로 진행되고 있으므로, 낮은 최저가 자체가 환금성·수요 위험을 모두 상쇄한다고 볼 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 임차인 이다슬 보증금 | 146,000,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 미배당액은 113,391,052원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 실제 배당은 집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물입니다.
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 승학체육공원 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 31필 일단의 부정형 토지로 연립주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 가장 중요한 자료입니다.
- 선순위 임차권 재확인. 이다슬의 전입·점유 2022.03.30, 확정일자 2022.01.21, 임차보증금 146,000,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 다회유찰 원인. 이미 4회 유찰됐으므로 가격뿐 아니라 해당 호수의 상태·수요·환금성을 직접 점검해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 140,000,000원에서 33,614,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 그 할인율이 아닙니다. 보증금 146,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 확약을 반영하지 않으면 현재 회차에서도 113,391,052원이 미배당돼 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 이다슬 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 33,614,000원입니다. 그럼에도 실거래 시세가 없고 이미 4회 유찰된 재매각 물건인 만큼, 단순히 감정가의 24.01%라는 이유로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 확인이 필수인 사건입니다.
