인천지방법원 2024타경577266. 미추홀구 숭의동 101동 12층 1203호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 243,000,000원, 현재 최저매각가는 119,070,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.
윤보라는 임대차계약일 2022.02.04, 전입 2022.02.21, 점유개시 2022.02.21, 확정일자 2022.03.16, 보증금 249,000,000원이고 2024.02.13 주택임차권등기를 했습니다. 이후 말소기준은 2024.11.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 윤보라의 권리는 말소기준보다 앞서며, 현재 배당 가정에서는 보증금 중 116,603,020원을 배당받고 132,396,980원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21, 101동 12층1203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 제12층 제1203호 45.246㎡ |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.01 소유권이전 · 2022.03.11 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,694,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 | 2020.12.31 · 101동 24세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2021년 평내새마을금고 근저당권 10,000,000원은 2022.04.01 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.11.29 강제경매개시결정입니다. 윤보라의 주택임차권은 2024.02.13 등기돼 말소기준보다 앞서고, 임대차의 전입·점유·확정일자도 모두 그보다 빠릅니다. 등기 데이터는 이 주택임차권을 매수인 인수로 분류합니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명, 승부는 윤보라
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세미 | 2024.11.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤보라 | 2022.02.21 / 2022.03.16 | 249,000,000원 | 있음 | 있음 | 132,396,980원 |
김세미는 2024.11.29 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 윤보라는 보증금 249,000,000원, 확정일자와 배당요구가 모두 확인되며 대항력이 있습니다. 2026.05.19에는 임차권 경정등기가 이뤄져 점유개시일자가 2022.02.19로 경정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 1.19억이 아니라 실질취득 2.51억을 비교해야 한다
실거래 표본은 12건이지만, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 5월 1건입니다. 그 거래가는 167,000,000원이고 최근 12개월 평균도 167,000,000원입니다. 반면 과거 2022년 거래가 260,000,000~270,000,000원대에 집중돼 전체 평균은 255,583,333원으로 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -36.7%로, 가격이 크게 낮아진 흐름이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.25㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2022.11 | 43.69㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 43.69㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.25㎡ | 1건 | 167,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 255,583,333원 |
표면 최저가 119,070,000원만 보면 최근 거래 167,000,000원의 71.3%입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 매각가에 미배당 인수 132,396,980원을 더한 실질취득은 251,466,980원으로, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 167,000,000원의 약 150.6%입니다. 더구나 시장 추세가 -36.7%인 만큼, 과거 2022년의 260,000,000~270,000,000원 거래를 근거로 현재 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,980원 |
| 1. 임차인 윤보라 보증금 | 249,000,000원 | 116,603,020원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,694,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 윤보라 보증금 중 116,603,020원이 배당되고 132,396,980원이 부족합니다. 배당 데이터는 이 부족분을 매수인 인수로 계산합니다. 주택도시보증공사 청구액 257,694,723원은 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수액 증가로 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 119,070,000원 | 132,396,980원 | 아니오 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,349,000원 | 167,551,282원 | 아니오 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,344,300원 | 192,105,897원 | 아니오 |
보증금 249,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 유찰이 계속돼 최저가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 사건의 경제적 부담은 최저가와 같은 비율로 떨어지지 않고 보증금 수준에 묶이는 성격이 강합니다. 단순히 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근은 맞지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의초등학교 남측 인근. 주위는 연립주택·오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 1203호. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 5~6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 토지면적 1,618.0㎡ · 공시지가 1,343,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주거기타입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 계산. 현재 최저가 119,070,000원만 보지 말고 윤보라 미배당 인수 132,396,980원을 함께 반영해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 여기 제시된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다.
- 윤보라 임차권 확인. 보증금 249,000,000원, 전입 2022.02.21, 확정일자 2022.03.16, 배당요구가 확인됩니다. 2026.05.19 경정등기의 점유개시일 2022.02.19도 함께 대조해야 합니다.
- 김세미 점유 확인. 전입은 2024.11.29로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현 점유와 명도관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 2026.05 최신 거래는 167,000,000원이고 최근 대비 과거 거래 추세는 -36.7%입니다. 2022년 고가 거래가 섞인 전체 평균 255,583,333원만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.01 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 등기 원문을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “2.51억 실질취득”이 본질
이 사건은 유찰 횟수만 보면 매력적으로 보이기 쉽습니다. 감정가 243,000,000원에서 최저가 119,070,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 윤보라의 보증금 249,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 가정에서 미배당 132,396,980원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 실질취득은 251,466,980원입니다. 이는 2026.05 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 167,000,000원의 약 150.6%입니다. 시장 추세도 -36.7%로 하락했습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소와 함께 인수액이 증가하므로 단순 할인율은 투자 메리트가 아닙니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 반드시 확인할 요소지만, 제시된 내용에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않습니다. 그 때문에 본 분석에서는 인수액을 0원으로 지우지 않았습니다. 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 선순위 임차권 인수 위험이 핵심인 사건”입니다.
