최저가는 최근 실거래 대비 낮지만 8세대 소규모 다세대이고 임대관계 미상으로 점유 확인 필요, 권리상 인수 위험은 없어 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하여 인수금액 0원 구조입니다. 다만 최근 실거래 평균은 136,000,000원이고, 소규모 8세대 다세대라는 점에서 낙찰 후 환금성과 점유 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
143,000,000원
현재 70%
최근 실거래 평균
136,000,000원
최근 12개월 2건
실질취득
100,100,000원
인수 0원
핵심지표
환금성 주의
8세대 다세대
수원지방법원 2024타경61037. 경기도 광주시 쌍령동 금강쌍령타운 101동 402호 다세대주택입니다. 소유자는 서정우이며, 2024년 설정된 신한은행 근저당권과 강제경매 절차가 핵심입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 낙찰자가 별도로 부담할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경61037
소재지
경기도 광주시 중앙로20번길 18-1, 4층402호
물건종류 / 이용상태
다세대주택
소유자
서정우
감정가 / 최저가
143,000,000원 / 100,100,000원
신청채권 / 매각기일
158,071,913원 / 2026.06.29
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 판단2024.04.25 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준
거래월
전용
거래가
2025.04
76.58㎡
135,000,000원
2025.03
76.58㎡
137,000,000원
최근 12개월 평균
2건
136,000,000원
현재 최저매각가 100,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.6% 수준입니다. 단, 전체 세대수가 8세대로 거래 표본이 적고 개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
배당 분배 (최저가 기준)
감정가 vs 실거래
최근 실거래 평균 대비 최저매각가는 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,201,400원
신한은행 근저당권
96,000,000원
96,000,000원
임준 강제경매개시결정
158,071,913원
1,898,600원
소유자 교부
-
0원
④ 입지·환금성 메모
입지. 쌍령1통 마을회관 북동측 인근, 소규모 공동주택과 단독주택 혼재 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
건물. 2022.09.19 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다.
환금성. 금강쌍령타운(101동)은 8세대 규모로 거래량이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 임대관계는 확인이 필요하며 실제 점유자를 입찰 전 조사해야 합니다.
권리 확인. 등기부 기준 인수 권리는 없으나 현장 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최근 거래 136,000,000원과 비교해 낙찰가 수준을 검토해야 합니다.
환금성. 소규모 다세대는 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 환금성은 확인”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 법적 인수 부담은 낮습니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 측면의 여지는 있으나, 8세대 규모 다세대라는 특성상 아파트와 같은 유동성을 기대하기 어렵습니다. 낙찰 전 점유 상태와 실제 거래 가능성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 광주시 중앙로20번길 18-1, 4층402호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2024타경61037
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-06-29 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
4층402호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
