창원지방법원 2025타경11443. 김해 부곡동 석봉마을부영아파트 403동 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트로 추정되며, 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 15층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 주식회사올삼이고, 주택도시보증공사가 청구금액 201,885,151원으로 강제경매를 진행했습니다.
이 사건의 숫자만 보면 감정가 179,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰돼 30,083,000원까지 내려온 매우 저렴한 경매처럼 보입니다. 하지만 권리관계에서는 정반대입니다. 임차권자 한광호는 주민등록일자 2007.09.27, 임대차계약·확정일자 2021.10.26, 임차보증금 190,000,000원으로 등기되어 있고, 말소기준인 2025.05.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 현재 자료에 따른 분석에서는 대항력 있는 임차인으로 보고 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 가격을 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 403동 4층 404호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 80.8839㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 현재 소유자 | 주식회사올삼 (2022.04.27 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 30,083,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,885,151원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 석봉마을4단지부영아파트 · 1,010세대 · 2004.02.25 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
과거 국민은행·경남은행·우리은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.13 강제경매개시결정이고, 한광호의 임차권등기는 2023.10.31, 주민등록은 2007.09.27, 임대차계약 및 확정일자는 2021.10.26입니다. 즉 임차인의 대항력 기초가 기준권리보다 앞서며, 배당만으로 보증금 전액이 소멸하지 않으면 그 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 반영
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한광호 | 403동 404호 전부 · 주거(임차권등기) | 2007.09.27 | 2021.10.26 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
한광호는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작습니다. 집행비용을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 배당하면 160,858,494원이 남으므로 이를 인수 위험으로 반영해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
석봉마을4단지부영아파트 전용 80.88㎡의 최근 거래 12건 평균은 149,458,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 141,000,000원입니다. 최저가 30,083,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 20.1%에 불과하지만, 대항력 보증금의 미배당 승계를 합친 실질취득 190,941,494원으로 비교하면 결과가 완전히 바뀝니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.88㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 5 | 130,500,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 80.88㎡ | 12건 | 149,458,333원 |
최근 12건은 121,000,000원~183,000,000원 범위이고 평균은 149,458,333원입니다. 현재 회차 실질취득 190,941,494원은 이 평균의 약 127.8%이며, 최신 거래 141,000,000원보다 49,941,494원 높습니다. 보증금 자체만 190,000,000원으로 보더라도 최근 실거래 최고 183,000,000원을 웃돕니다. 따라서 최저가가 시세의 20.1%라는 숫자는 이 물건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,494원 |
| 1. 임차인 한광호 보증금 | 190,000,000원 | 29,141,506원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 201,885,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 160,858,494원이 미배당되어 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,083,000원 | 160,858,494원 | 감정가 17% 수준 |
| 6회 유찰 시 | 21,058,100원 | 169,720,946원 | 감정가 12% 수준 |
| 7회 유찰 시 | 14,740,669원 | 175,924,663원 | 감정가 8% 수준 |
현재보다 최저가가 더 내려가도 인수액은 반대로 증가합니다. 대항력 있는 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 큰 상황에서는 낙찰가 감소분이 거의 그대로 미배당 보증금 증가로 이동하기 때문입니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금과 그 효력의 최종 확인이 가격의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 장유고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 15층 건물의 4층 404호이며 급·배수, 위생, 도시가스, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 내부 구조와 관리상태를 정확히 조사하지 못해 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역 등이며 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 거래성. 1,010세대 단지이고 전용 80.88㎡ 최근 거래 12건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰은 5.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가는 30,083,000원이지만 현재 계산상 실질취득은 190,941,494원입니다. 시세 비교도 반드시 이 금액으로 해야 합니다.
- 임차권 효력 확인. 한광호의 주민등록일자 2007.09.27, 임대차계약·확정일자 2021.10.26, 임차권등기 2023.10.31의 연속성과 실제 점유 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 과거 소유자와 임차인 동일. 한광호가 과거 소유자였다는 점과 2021.10.26 소유권 이전·임대차 관련 날짜가 겹치는 점을 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 계산. 현재 예상배당 29,141,506원을 제외한 160,858,494원이 인수 위험으로 남는 구조를 응찰가 산정에 포함해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조와 관리상태를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,008만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저가 숫자입니다. 감정가 179,000,000원이 5회 유찰돼 30,083,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 먼저 서 있습니다. 현재 회차에서 임차인이 받을 수 있는 예상배당은 29,141,506원이고, 나머지 160,858,494원을 매수인이 부담하는 구조로 계산되므로 실질취득은 190,941,494원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 149,458,333원, 최신 거래는 141,000,000원입니다. 실질취득이 최근 평균의 약 127.8%에 달해 가격 측면에서도 보수적으로 볼 수밖에 없습니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 증가하기 때문에 단순한 유찰 대기 전략도 해결책이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 한광호 임차권의 효력과 미배당 보증금 승계 여부입니다. 현재 권리관계 그대로라면 가격 메리트보다 인수 위험이 훨씬 큰 사건입니다.
