* 확약 반영 인수 0원은 한광호의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하고 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 제출 사실만으로 모든 법적·명도 위험이 자동 해소되는 것은 아닙니다.
창원지방법원 2025타경11443. 김해시 부곡동 석봉마을부영아파트 403동 404호입니다. 전용면적은 80.8839㎡이며, 감정가는 179,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 125,300,000원으로 6회 유찰 상태입니다. 외형상 최근 시세보다 낮은 가격이지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 보증금 190,000,000원의 대항력 임차권과 이를 해소하는 확약서입니다.
등기부에는 한광호의 임차권이 강제경매개시결정보다 먼저 등기되어 있습니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 보유하며 배당요구도 했습니다. 일반적인 권리관계만 적용하면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 해당 잔존 보증금에 대한 매수인 청구권 포기를 명시하고 있어 확약을 반영한 인수액과 확약이 없을 때의 인수액을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 1167 석봉마을부영아파트 제403동 제4층 제404호 도로명주소: 경상남도 김해시 능동로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.8839㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 4층 |
| 단지 | 석봉마을4단지부영아파트 · 1,010세대 · 2004.02.25. 준공 |
| 소유자 | 주식회사올삼 (2022.04.27. 매매, 거래가 210,000,000원 · 2023.07.11. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 | 179,000,000원 |
| 최저매각가 | 125,300,000원 (감정가의 70% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,885,151원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 등기부 발급 기준 | 2026.07.25. |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2025.05.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 설정된 한광호의 임차권등기는 일반적인 말소기준권리 이후의 소멸 권리와 다르게 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 과거 국민은행·경남은행·우리은행 근저당권 및 신탁등기는 이미 말소되어 현재 인수액에 합산하지 않습니다.
최저가 125,300,000원 + 인수액 67,254,200원 = 실질취득 192,554,200원.
따라서 확약을 무시한 상태에서는 최저가만 최근 시세와 비교하여 싸다고 판단할 수 없습니다. 실질취득액이 최근 실거래 평균 149,458,333원을 웃돌고, 감정가 179,000,000원보다도 높아지는 구조입니다.
① 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 포기
② 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기
③ 임차권등기 말소 동의
이를 반영하면 한광호의 실질 인수액은 0원*입니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우 실질취득 기준은 최저가 125,300,000원으로 돌아옵니다. 단, 실제 임차권등기 말소와 점유 인도는 별도 확인이 필요합니다.
소유자와 임차인의 지위가 순차적으로 바뀐 경위, 임대차계약의 실제 성립 및 보증금 지급 여부 등을 확인할 필요가 있습니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되는 사안으로 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한광호 403동 404호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2007.09.27. 확정 2021.10.26. 점유개시 2021.10.26. |
190,000,000원 | 있음 확약으로 포기 |
있음 배당요구 완료 |
실질 0원* 룰상 67,254,200원 |
한광호는 전입신고일이 말소기준일보다 앞서고, 확정일자 및 배당요구 사실도 확인됩니다. 임차권등기는 2023.10.31. 접수되었으며 보증금은 190,000,000원입니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음·원칙적 잔액 인수 가능으로 판단합니다.
주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 임차인으로 계산하거나 보증금 190,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 한광호 1명입니다.
* 확약에 따른 인수 0원은 한광호에게만 적용됩니다. 다른 임차인이 확인될 경우 그 권리는 별도로 검토해야 합니다. 현재 확인된 임차인은 한광호 1명이며, 감정평가 당시 폐문부재로 실제 점유 및 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영해야 가격이 달라진다
석봉마을4단지부영아파트 동일 면적(전용 약 80.88㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 거래 기간은 2026년 6~8월이며, 최근 12개월 평균은 149,458,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월의 141,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.88㎡ | 12 | 141,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 80.88㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 80.88㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 5 | 130,500,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 80.88㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.88㎡ | 12건 | 149,458,333원 |
실거래 범위는 121,000,000~183,000,000원으로 넓습니다. 동일한 전용면적이라도 층과 개별 상태에 따른 가격 차이가 존재합니다. 특히 대상 물건은 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 단순 평균만으로 실제 매각 가능 가격을 확정할 수 없습니다.
최근 12개월 실거래 평균 149,458,333원의 83.8%이며, 최신 거래 141,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 확약을 전제로 할 때에는 최근 실거래 대비 가격 차이가 존재합니다. 다만 실제 취득에는 취득 관련 비용과 명도·수리 비용이 추가될 수 있어 최저가 자체가 최종 총비용은 아닙니다.
이는 최근 평균 149,458,333원은 물론, 실거래 최고가 183,000,000원도 웃돕니다. 이 경우 125,300,000원이라는 낮은 최저가만으로는 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
단지 경매 통계의 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있으나, 이를 근거로 향후 낙찰 여부나 적정 응찰가를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 한광호 · 우선변제 | 190,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 201,885,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,554,200원을 제외한 매각대금은 임차인 한광호에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사 예상 배당액은 0원, 소유자 잔여액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
이 부족분은 일반적인 대항력 인수 규칙상 매수인 부담이지만, 제출된 확약에 따라 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 확약 반영 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 배당 부족액 자체가 사라지는 것은 아니며, 이를 매수인의 확정 채무로 다시 합산해서도 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 변화 — 확약의 가치
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 확약이 없을 때는 최저가 하락을 그대로 취득비용 절감으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 70% | 125,300,000원 | 67,254,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 56% | 100,240,000원 | 91,963,360원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 약 45% | 80,192,000원 | 111,651,456원 | 0원 |
각 회차의 룰상 인수액은 회차별 예상배당을 반영한 추정치입니다. 확약 미적용 시 실질취득액은 각 매각가와 인수액의 합계로 계산해야 하며, 보증금 190,000,000원 수준에서 배당비용 등의 차이가 발생합니다. 확약 반영 인수 0원은 한광호의 권리에 한정됩니다.
단순히 임차권이 선순위라는 이유로 보증금 전액을 낙찰자 부담으로 처리하거나, 확약이 있는데도 미배당액을 실질 인수에 포함하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장유고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 15층 건물의 4층 404호입니다. 급·배수, 위생, 도시가스, 승강기 및 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 사다리형 유사 토지이며 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이는 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 1,010세대 아파트단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가가 121,000,000~183,000,000원으로 넓게 분포해 개별 호수의 상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 관리상태를 확인하지 못했습니다. 외부관찰 및 건축물현황도·표준설비를 바탕으로 통상적인 이용상황을 상정하여 평가한 물건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.07.06. 제출된 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
- 확약의 적용 범위. 한광호의 임차권에 적용되는 확약인지, 제출자의 권한과 효력이 명확한지 확인하세요. 해당 확약은 다른 임차인이나 별도 권리까지 포괄하지 않습니다.
- 임차권등기 말소. 배당 이후 등기 말소 동의가 실제로 이행되는지, 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 과거 소유자·임차인 관계. 한광호의 소유권 취득 및 처분, 임대차 전환, 보증금 지급 경위를 확인하세요. 동일인 관계만으로 가장임차인을 확정하지 마세요.
- 실제 점유와 명도. 감정 당시 폐문부재로 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 가능성을 점검하세요.
- 가격 비교. 확약이 이행되면 현재 최저가 125,300,000원을 최근 평균 149,458,333원 및 최신 거래 141,000,000원과 비교할 수 있습니다. 확약이 적용되지 않으면 실질취득 192,554,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 기존 유찰 이력과 임차권 문제, 내부 상태 및 실거래 가격 편차를 함께 점검하세요.
- 관리비·수리비. 미납 관리비의 승계 가능 범위와 내부 수리 필요 여부를 관리사무소 및 현장 확인을 통해 검토하세요.
- 서류 최신성. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 실질취득액을 바꾼다”
이 물건은 단순히 감정가 179,000,000원에서 최저가 125,300,000원으로 내려온 아파트가 아닙니다. 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하는 물건입니다.
확약을 반영하지 않으면 현재 회차 기준 67,254,200원을 추가 인수하여 실질취득액이 192,554,200원에 달합니다. 이 금액은 최근 실거래 평균과 최고가를 모두 웃돕니다. 따라서 낮은 최저가만으로 가격을 판단하는 것은 위험합니다.
반면 2026.07.06. 제출된 확약서가 유효하고 실제 이행된다면 한광호의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의한 상태이므로 실질 인수액은 0원*으로 분석됩니다. 이때 최저가 125,300,000원은 최근 실거래 평균 149,458,333원의 83.8%로, 최신 거래 141,000,000원보다도 낮습니다.
그러나 이미 6회 유찰되었고 임차인과 과거 소유자의 동일인 관계, 내부 상태 미확인, 실제 점유 및 확약 이행 확인이라는 과제가 남습니다. 결론은 확약 반영 시 가격 차이는 있으나, 확약 원본·임차권 말소·점유관계를 검증하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없다는 것입니다.
