수원지방법원 2024타경64319. 광주시 능평동 모아맨션 105동 201호, 전용 59.6㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준인 2022.06.23. 서민금융진흥원 가압류 5,066,486원보다 앞서 최익례 씨가 2021.06.21. 전입하고 2021.03.22. 확정일자를 갖췄다는 점입니다. 보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 있어, 서류만 보면 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다.
현재 최저매각가 122,990,000원을 전제로 한 배당에서는 최익례 임차보증금에 120,468,140원이 배당되고 179,531,860원이 부족합니다. 원칙만 적용하면 이 부족액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 최익례 임차보증금을 양수한 뒤 2026.1.13.자로 우선변제권만 주장하고, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 최익례 보증금의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 대명대길11번길 21, 105동 2층201호 (능평동,모아맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.6㎡ · 방3·거실·화장실2·주방겸 식당 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김홍범 (2021.06.18. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (9회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
| 점유·권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최익례 · 실제 임차인 | 300,000,000원 | 有 2021.06.21. 전입 | 有 2021.03.22. 확정·배당요구 | 실질 인수 0 대항력 포기 확약 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 0원 | 최익례 권리의 대위·승계 | 배당요구 | 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 1명, 최익례 씨입니다. ‘시보증’ 표시는 최익례 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 임차보증금이 아닙니다. 따라서 보증금을 300,000,000원과 별도로 합산해서는 안 됩니다.
말소기준은 2022.06.23. 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 수원시 압류, 2023.07.26. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 우리은행·박정수 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 47.7%
모아맨션 105동 전용 59.6㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균 279,000,000원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보면 2026.08. 거래가 258,000,000원입니다. 현재 실질취득 122,990,000원은 이 최근 가격의 47.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.6㎡ | 4 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 59.6㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.6㎡ | 1건 | 258,000,000원 |
가격 차이만 보면 최저가·실질취득 122,990,000원은 최신 거래 258,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 시장 방향은 반대입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래보다 14.0% 하락했고, 거래 표본도 최근 12개월 1건에 불과합니다. 따라서 ‘전체 평균 279,000,000원 대비 싸다’는 논리보다 최신 258,000,000원과 하락 추세 -14.0%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,521,860원 |
| 1. 임차인 최익례 보증금 | 300,000,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,066,486원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분은 179,531,860원입니다. 그러나 최익례 보증금에 대해서는 대항력 포기 확약이 제출돼 있어 이 부족분을 매수인 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 광주광명초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2013.10.25.입니다. 도시가스 난방과 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 해당 동 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 761,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 모아맨션 105동은 총 9세대이며 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 경매 평균 유찰 횟수가 9.0회라는 점은 재매각 시 유동성을 보수적으로 봐야 할 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가치 판단은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약에 달려 있습니다. 매각물건명세서의 확약 문구와 적용 대상이 최익례 보증금과 정확히 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. ‘시보증’은 최익례 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 배당과 인수 분리. 배당표상 미배당 179,531,860원이 존재하지만, 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당 부족액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 258,000,000원이고 최근 가격 추세는 -14.0%입니다. 279,000,000원의 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 가격만으로 설명되지 않는 명도·권리 오인·소규모 다세대 환금성 등의 요인이 있었는지 매각물건명세서와 현황조사를 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인도 과정에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 3억”만 보고 포기해도, “반값”만 보고 들어가도 안 된다
이 사건은 겉으로 보면 최저가 122,990,000원보다 임차보증금 300,000,000원이 훨씬 큰 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 부족분 179,531,860원을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사가 최익례 보증금을 양수한 뒤 미변제 시에도 대항력을 포기한다는 확약을 제출했기 때문에, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그 결과 실질취득은 최저가와 같은 122,990,000원이고, 최근 12개월 거래 258,000,000원의 47.7% 수준입니다. 가격 자체에는 상당한 간격이 있습니다. 다만 시장은 최근 -14.0% 하락했고, 물건은 이미 9회 유찰됐으며 105동은 9세대에 불과합니다. 결론은 “확약 확인 시 권리는 개선됐지만, 환금성 검증이 필수인 가격형 물건”입니다. 이 사건의 승부처는 임차보증금 숫자보다 확약서의 유효성 확인과 9회 유찰의 원인입니다.
