수원지방법원 2024타경66766. 광주시 능평동 헤븐하우스7차 3층 301호, 전용 51.71㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정우미로, 2021년 10월 21일 매매를 원인으로 2021년 10월 25일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 207,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 임차권과 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약입니다.

황원기는 2021년 9월 24일 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 9월 6일입니다. 임차보증금은 207,000,000원이며 2023년 4월 25일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 권리 흐름에서 말소기준은 2024년 9월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 원칙만 보면 매수인 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 황원기 보증금을 양수한 후 우선변제권만 주장하고, 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 1월 13일자로 제출한 사실이 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원

과거 신한은행 근저당·가압류·종전 경매는 2021년 경매 매각으로 이미 말소됐고, 중소기업은행 근저당도 2021년 9월 24일 해지로 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 선후관계는 황원기의 전입·점유 2021.09.24 → 임차권등기 2023.04.25 → 강제경매개시 2024.09.24입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가 기준 배당 후 부족분 93,295,820원이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 적용 실질취득’으로 본다

헤븐하우스7차는 총 8세대이고 2018년 8월 17일 준공됐습니다. 전용 51.71㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2건입니다. 2021년 10월 207,000,000원, 2022년 5월 220,000,000원이며 평균은 213,500,000원, 최신 거래는 220,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득 116,130,000원은 실거래 평균 213,500,000원의 54.4%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교해도 금액 차이가 큽니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 가장 최근 거래가 2022년 5월인 만큼, 이 수치만으로 현재 시장가격을 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계도 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%로 나타나 시장의 환금성 신호는 약합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)

배당 계산상 보증금 부족분은 93,295,820원입니다. 다만 주택도시보증공사가 보증금 양수 후 대항력 포기 확약서를 제출했으므로 그 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 위 신청채권 청구액은 보증금 양수 관계와 별도로 기재된 경매 신청채권 금액이며, 이를 임차보증금과 중복 합산해 실제 임차인 수나 보증금 총액을 늘려 계산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약의 의미가 더 분명해진다

확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 그래서 단순한 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 반면 이 사건은 황원기 임차보증금에 관한 대항력 포기 확약이 적용되므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 확약의 효력은 이 임차인에게만 적용되는 것이므로, 확약 범위 밖의 별도 임차인이 확인된다면 그 위험은 별도로 다시 분석해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘능평1리 마을회관’ 남서측 인근이며, 다세대주택·도로변 근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
• 토지·도로. 공동주택 부지로 이용 중이며 남동측으로 세로에 접합니다. 토지면적은 463.0㎡, 공시지가는 681,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·준보전산지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 공동주택이며 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지 및 일부 타일, 하이샷시 창호입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 동일 건물 경매 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약에 달려 있습니다. 확약의 대상 임차인·보증금·조건을 매각물건명세서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 황원기 임차권은 등기상 2023.04.25 설정되어 있고 전입·점유는 2021.09.24입니다. 말소 및 인도 단계에서 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 황원기 보증금 양수·권리행사 주체입니다. 별도 임차인으로 추가해 보증금 207,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
• 실거래 최신성. 동일면적 거래는 2021.10과 2022.05 두 건입니다. 현재 입찰가격 판단 전 주변 다세대의 최신 매매·전세 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 7회 유찰 원인 점검. 권리 이슈 외에도 위치·도로·주차·건물관리상태·수요 부족 등 물리적·환금성 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가”보다 확약서와 환금성이 핵심

현재 최저가 116,130,000원만 보면 감정가 237,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 원래 보증금 207,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 기준 확약이 없다면 룰상 인수액은 93,295,820원이고 실질취득은 209,425,820원에 가까워집니다.

이번 사건의 반전은 주택도시보증공사가 보증금을 양수하고 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 그 확약을 그대로 적용하면 황원기 임차인 관련 인수는 실질 0원, 실질취득은 116,130,000원입니다. 이는 실거래 평균 213,500,000원의 54.4%이지만, 8세대 다세대·7회 유찰·실거래 2건이라는 환금성 부담 때문에 단순한 가격 할인만으로 높은 등급을 주기 어렵습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 환금성 검증. 이 두 가지가 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성됩니다.