수원지방법원 2024타경66766. 광주시 능평동 헤븐하우스7차 3층 301호, 전용 51.71㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 확인됩니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.12.13. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 신한카드 가압류, 강원신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 황원기 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “임차권등기가 있으니 무조건 위험”도 아니고, “확약이 있으니 무조건 매력적”도 아닙니다. 황원기 임차권의 보증금은 207,000,000원이지만 전입신고일이 2021.09.24로 말소기준권리 2018.12.13보다 늦습니다. 데이터상 대항력은 없음입니다. 여기에 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수하고, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 매수인 인수는 0원으로 보되, 감정요항표의 임대관계 미상 기재처럼 확약 밖 점유·관리비는 현장에서 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 수레실길 143-20, 3층301호 (능평동,헤븐하우스7차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.71㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 정우미 (2021.10.25. 거래가 207,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,790,574원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준은 2018.12.13. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 등장한 신한카드 가압류, 강원신용보증재단 가압류, 주택도시보증공사 강제경매, 황원기 임차권등기는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 핵심은 을구 5번 황원기 주택임차권인데, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 확약서까지 제출된 점이 인수 판단의 핵심입니다.
② 임차인·임차권 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 0원
| 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황원기 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 207,000,000원 | 2021.09.24 / 2021.09.06 | 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
황원기는 실제 임차인 1명으로 봅니다. tenants 데이터의 is_subrogation·is_guarantor 값은 모두 false이므로 보증기관 승계 중복신고로 보증금을 합산하지 않습니다. 다만 notes에는 신청채권자 주택도시보증공사가 황원기 임차보증금을 양수하고 우선변제권만 주장하며, 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다. 이 확약은 황원기 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 미상 점유자나 관리비 체납은 별도 확인 사항입니다.
③ 시세 비교 — 5회 유찰인데도 실질취득이 평균보다 높다
헤븐하우스7차는 총 8세대, 사용승인일은 2018.08.17입니다. 같은 전용면적 51.71㎡ 최근 실거래는 데이터상 2건뿐입니다. 평균은 213,500,000원이고, 현재 최저가이자 실질취득 기준인 237,000,000원은 이 평균의 111.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 51.71㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 51.71㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 213,500,000원 |
가격 판단은 최저가 착시를 피해야 합니다. 이 사건은 대항력 인수형은 아니므로 매수인 실질취득은 최저가 237,000,000원 + 인수 0원 = 237,000,000원입니다. 그 기준이 실거래 평균보다 높습니다. 게다가 이 단지 데이터의 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 가격 메리트는 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,118,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,648,234원 | 7,648,234원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 221,790,574원 | 33,233,766원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 강원신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,790,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 795,229,382원 중 예상배당은 232,882,000원, 미배당은 562,347,382원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당과 가격 착시
시나리오상 현재 회차 매각가 237,000,000원에서는 신청채권자 청구액 221,790,574원이 충족되는 것으로 표시됩니다. 그러나 6회 유찰 시 189,600,000원, 7회 유찰 시 151,680,000원으로 내려가면 신청채권자 충족 여부가 false로 바뀌고, 전체 미배당은 더 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧바로 매수인 인수로 넘어온다는 뜻은 아니라는 점입니다. 데이터상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 100%) | 237,000,000원 | 232,882,000원 | 562,347,382원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 609,083,782원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 646,472,902원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 “능평1리 마을회관” 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 도로변 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 근거리 간선도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 4층 공동주택 중 3층 301호입니다. 외벽은 치장 벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 최근 실거래 표본은 2건뿐입니다. 실거래 평균 대비 현재 최저가가 높아 매도·회수 관점의 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 황원기 임차권에 대해 유효하게 제출되었는지 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 인수금액은 0원으로 보더라도 임차권등기·점유 정리 과정은 별도 실무 절차가 필요할 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항표의 임대관계 미상 기재 때문에 실제 점유자, 전입세대, 관리비 체납을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 237,000,000원은 실거래 평균 213,500,000원의 111.0%입니다. 시세 이하 매수라는 전제가 없으면 메리트가 약합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 물건은 아파트처럼 거래 표본이 두껍지 않습니다. 매입 후 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 반영하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대 열람을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 가격은 D
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 황원기 임차권은 보증금 207,000,000원짜리 임차권등기이지만, 전입이 말소기준권리 이후이고 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 권리만 보면 치명적 인수형은 아닙니다.
하지만 투자 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 현재 실질취득 기준은 237,000,000원이고, 실거래 평균은 213,500,000원입니다. 총 8세대 소규모 다세대, 5회 유찰, 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 결론은 권리는 정리 가능, 가격은 불리입니다. 최저가가 낮아 보이는 착시가 아니라 실질취득과 실거래 평균을 기준으로 판단해야 합니다.