수원지방법원 2024타경68236. 광주시 능평동 엘리스빌 103동 202호의 다세대 물건입니다. 전용면적은 53.925㎡이며 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김윤곤이고, 2021.05.28. 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 2021.05.10. 전입·점유를 시작하고 2021.04.23. 확정일자를 갖춘 백현수 임차보증금 210,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.10.21. 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 인정되어 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 오포로171번길 34-25, 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 53.925㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김윤곤 · 2021.05.28. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.10.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 백현수 임차인은 그보다 앞선 2021.05.10. 전입·점유, 2021.04.23. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 2023.06.09. 임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백현수 | 전유부분 전부 | 2021-05-10 | 2021-04-23 | 210,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
현재 최저가 90,650,000원을 기준으로 집행비용 2,031,700원을 제외하면 임차보증금에 88,618,300원이 배당되고, 계산상 부족액은 121,381,700원입니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 매수인의 실질취득은 최저가 90,650,000원에 부족액을 더해 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기 확약이 있으므로 그 부족액을 실제 인수금으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 73.7%
엘리스빌 103동은 8세대이며 2015.11.20. 사용승인된 다세대입니다. 대상 전용면적 53.925㎡와 면적이 일치하는 최근 거래는 2025.07, 2층, 123,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 53.93㎡ | 2 | 123,000,000원 |
확약을 반영한 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 90,650,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 거래 123,000,000원의 73.7%입니다. 권리 부담을 실제로 떠안지 않는다는 전제에서는 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 임차보증금 · 백현수 | 210,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 121,381,700원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.1.13. 대항력 포기 확약을 반영하면 해당 부족액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평3리마을회관 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역이며 공시지가는 613,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 엘리스빌 103동은 8세대이며 최근 동일 면적 확인 거래는 2025.07의 123,000,000원 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 2026.1.13. 제출된 대항력 포기 확약에 달려 있습니다. 실제 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 배당 부족액과 실질 인수 구분. 계산상 임차보증금 미배당액은 121,381,700원이지만, 확약 반영 시 실제 매수인 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이므로 123,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다 개별 상태와 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 장기 유찰 원인이 권리 외에 내부 상태·접근성·수요·명도 등에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 사실과 실제 점유 상태를 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 7회 유찰의 이유는 따로 봐야 한다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 90,650,000원보다 훨씬 큰 인수위험이 있는 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당 보증금 121,381,700원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수한 뒤 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약을 제출했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저가 90,650,000원 수준이며 최근 동일 면적 거래 123,000,000원의 73.7%입니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 이미 7회 유찰됐고 8세대 소규모 다세대라는 점, 경매물건 평균 유찰도 7.0회라는 점은 시장의 환금성 경고로 봐야 합니다. 이 물건은 확약 원문으로 권리위험을 최종 확인한 뒤, 장기 유찰의 원인을 현장에서 검증하는 것이 핵심입니다.
