수원지방법원 2024타경68236. 경기도 광주시 능평동 엘리스빌 103동 202호 다세대주택입니다. 이 사건은 단순한 압류 경매가 아니라 대항력 있는 임차권등기가 핵심 변수입니다. 임차인 백현수는 2021년 5월 전입하고 확정일자를 받아 우선변제권을 갖춘 상태이며, 보증금은 210,000,000원입니다.
매각대금 185,000,000원 기준 임차인은 181,610,000원을 배당받고도 28,390,000원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 부족분은 매수인이 부담합니다. 다만 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수한 뒤 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점 때문에 최종 인수 여부는 확약서 내용 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경68236 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 오포로171번길 34-25, 103동 2층202호 (능평동,엘리스빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김윤곤 (2021.05.28 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리는 2021년 10월 21일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 2023년 6월 9일 접수됐지만 실제 전입일은 2021년 5월 10일로 말소기준 이전입니다. 따라서 임차인 백현수는 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 백현수 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 확약 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
엘리스빌(103동) 동일면적 최근 실거래는 2025년 7월 거래 123,000,000원입니다. 현재 최저가 185,000,000원만 보면 안 되며, 대항력 인수 가능성을 반영한 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 실거래 | 123,000,000원 |
| 낙찰가 | 185,000,000원 |
| 임차인 인수 예상 | 28,390,000원 |
| 실질취득 | 213,390,000원 |
실질취득 기준으로 보면 최근 실거래 1.23억 대비 약 7,039만원 높은 수준입니다. 권리 위험을 감안하지 않아도 가격 메리트가 부족하며, 다세대 특성상 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 임차인 백현수 보증금 | 210,000,000원 | 181,610,000원 |
| 주택도시보증공사 경매채권 | 210,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기 확약이 인정되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 대항력 인수 전제에서는 낙찰가가 내려가도 부족보증금 인수가 증가합니다.
- 실질취득 기준 검토. 현재 기준 약 2.13억으로 실거래 1.23억 대비 부담이 큽니다.
- 다세대 환금성 확인. 엘리스빌 103동은 8세대 규모로 거래 표본이 적습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약 여부가 갈라놓는 물건”
이 물건은 단순히 5회 유찰된 저가 다세대가 아닙니다. 핵심은 대항력 임차보증금 2.1억입니다. 확약이 없다면 매수인은 부족보증금 2,839만원을 추가 부담해야 하며, 실질취득은 약 2.13억입니다. 반면 확약 효력이 인정되면 해당 임차인의 인수 부담은 0원으로 정리될 수 있습니다. 결론은 가격보다 먼저 확약의 효력 확인입니다.