수원지방법원 2024타경71157. 하남 감이동 ‘포웰시티푸르지오라포레’ 301동 21층 2101호, 아파트(방4, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 1,310,000,000원, 2회 유찰되어 현재 최저가는 641,900,000원입니다. 최근 실거래 평균이 1,399,166,666원이므로 가격표만 놓고 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 권리에서 바로 멈춰 서야 합니다. 현황조사·매각물건명세서에 엄애례가 잡히고, 전입일 2021.02.26이 말소기준권리 2021.06.02보다 앞섭니다.
다만 보증금과 확정일자가 데이터에 없습니다. 그래서 이 점유자를 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·인수 규모 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득가가 보증금에 수렴합니다. 그런데 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로, 현재 최저가 641,900,000원만으로 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 말할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일백제로 20, 301동 21층2101호 (감이동,포웰시티푸르지오라포레) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방4, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등 |
| 소유자 | 김태순 (2018.05.28. 매매, 거래가액 693,190,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 641,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 128,380,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2021.06.02 을구 1번 근저당권입니다. 등기상 후순위 경매개시결정, 가압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인으로 조사된 엄애례의 전입일이 2021.02.26으로 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 우선변제 및 인수액을 확정할 수 없고, 이 부분이 이 사건의 최대 리스크입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/보증기관 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄애례 | 2021.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 볼 수 있는 대상은 1명입니다. is_guarantor·is_subrogation 값이 false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고로 보아 보증금을 합산 제외할 항목은 없습니다. 다만 보증금 자체가 미상이라 합산할 금액도, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가율은 낮지만, 실질취득가는 미정
포웰시티푸르지오라포레는 790세대, 2021.02.01 준공 단지입니다. 대상 면적은 99.6429㎡로 매칭되며, 최근 실거래 12건의 평균은 1,399,166,666원입니다. 현재 최저가 641,900,000원은 실거래 평균의 45.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 90.24㎡ | 25 | 1,450,000,000원 |
| 2026.04 | 99.64㎡ | 20 | 1,495,000,000원 |
| 2026.03 | 90.24㎡ | 20 | 1,395,000,000원 |
| 2026.03 | 99.43㎡ | 1 | 1,375,000,000원 |
| 2026.02 | 99.64㎡ | 29 | 1,445,000,000원 |
| 2026.02 | 99.64㎡ | 16 | 1,450,000,000원 |
| 2026.02 | 99.64㎡ | 20 | 1,480,000,000원 |
| 2026.01 | 99.64㎡ | 2 | 1,330,000,000원 |
| 2025.12 | 90.82㎡ | 5 | 1,300,000,000원 |
| 2025.12 | 99.64㎡ | 19 | 1,380,000,000원 |
| 2025.11 | 99.64㎡ | 26 | 1,340,000,000원 |
| 2025.11 | 99.64㎡ | 15 | 1,350,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,399,166,666원 |
최근 실거래 범위는 1,300,000,000원~1,495,000,000원입니다. 감정가 1,310,000,000원은 실거래 최저권과 가까운 수준이고, 최저가 641,900,000원은 매우 낮습니다. 그러나 이 비교는 인수액이 확정된 뒤에만 의미가 있습니다. 현재는 보증금 미상 선순위 점유자 때문에 “최저가 대비 시세 차익”을 그대로 기대할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 641,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,819,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 추승문 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 황영실 | 276,000,000원 | 33,081,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김민정 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 유퍼스트보험마케팅 주식회사 | 8,788,689원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 데이터상 채권총액 1,004,788,689원 중 633,081,000원이 배당되고, 미배당은 371,707,689원입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며, 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 매수인 실질 부담은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 감이동 소재 “감일초등학교” 남동측 인근입니다. 부근은 대단위 아파트단지, 각급 학교, 골프장 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통여건은 보통시됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 방4·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 29층 건물 중 제21층 제2101호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내 소화전설비, 열병합 지역난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 위반건축물 여부는 false, 공부와의 차이는 “-”로 조사됐습니다.
- 환금성. 790세대, 2021.02.01 준공 단지이며 최근 12건 실거래가 확인됩니다. 다만 경매 매각률 33.33%와 평균 유찰 2.0회를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 엄애례 보증금 확인. 전입일 2021.02.26이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인 전에는 응찰가 산정이 불가능합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 641,900,000원만 보지 말고, 확인된 보증금 중 미배당 인수 가능액을 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 배당 순위와 실제 미배당 금액은 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 매수보증금 주의. 비고상 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 128,380,000원입니다.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “45.9%”보다 중요한 것은 “보증금 미상”
이 물건은 가격표만 보면 강하게 끌립니다. 최저가 641,900,000원은 실거래 평균 1,399,166,666원의 45.9%에 불과합니다. 그러나 경매에서 싸다는 말은 인수액까지 확인된 뒤에만 쓸 수 있습니다. 이 사건은 말소기준보다 빠른 전입 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 확인 전 입찰 부적합. 보증금이 확인되어 실질취득가가 시세보다 충분히 낮다는 계산이 나올 때만 검토 대상입니다.
