수원지방법원 2025타경1674. 분당구 금곡동 ‘청솔마을’ 904동 12층 1202호, 전용 42.84㎡ 아파트입니다. 데이터상 현재 임차인 목록은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 1996년 6월 19일 한국주택은행 근저당권이며, 이후 압류·경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 정리되는 구조입니다.
하지만 이 사건의 함정은 권리보다 가격입니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건이라 감정가 1,230,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 같은 단지·동일 면적 최근 12건 평균은 984,833,333원, 최저가는 850,000,000원, 최고가는 1,210,000,000원입니다. 즉 신건 최저가는 평균 시세보다 245,166,667원 높고, 최고 실거래가보다도 20,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 133 청솔마을 904동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 42.84㎡ · 20층 건 내 12층 1202호 |
| 소유자 | 조인숙 (2015.07.24. 거래가 315,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 1,230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정식 / 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 말소기준은 오래된 근저당
임차인 목록은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계는 미상”이라고 되어 있으므로, 현장 점유와 전입세대 열람은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 데이터상 확정된 대항력 임차인이나 보증기관 승계 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 12.30억은 평균 시세의 124.9%
청솔마을(주공9단지) 동일 면적 42.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 9월부터 2026년 5월까지 거래로 구성되어 있고, 평균은 984,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 42.84㎡ | 1 | 1,078,000,000원 |
| 2026.03 | 42.84㎡ | 14 | 1,050,000,000원 |
| 2026.02 | 42.84㎡ | 20 | 1,210,000,000원 |
| 2026.01 | 42.84㎡ | 20 | 1,030,000,000원 |
| 2026.01 | 42.84㎡ | 6 | 1,160,000,000원 |
| 2025.10 | 42.84㎡ | 7 | 950,000,000원 |
| 2025.10 | 42.84㎡ | 12 | 950,000,000원 |
| 2025.10 | 42.84㎡ | 19 | 950,000,000원 |
| 2025.09 | 42.84㎡ | 20 | 850,000,000원 |
| 2025.09 | 42.84㎡ | 3 | 870,000,000원 |
| 2025.09 | 42.84㎡ | 3 | 870,000,000원 |
| 2025.09 | 42.84㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 984,833,333원 |
최근 실거래는 850,000,000원~1,210,000,000원에 형성되어 있습니다. 신건 최저가 1,230,000,000원은 평균보다 245,166,667원 높고, 데이터상 최고 실거래 1,210,000,000원보다도 20,000,000원 높습니다. 따라서 권리상 안전하다는 이유만으로 신건 가격에 응찰하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,700,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 57,500,000원 | 57,500,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 59,340,000원 | 59,340,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 이정식 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 498,460,000원 |
을구 1·2번 한국주택은행 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 0원 처리되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 원본 서류와 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청솔초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 미금역(분당선)(신분당선)이 소재하여 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건 내 12층 1202호입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(분당)·개발행위허가제한지역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 청솔마을(주공9단지)은 1,020세대, 1995.09.21. 사용승인 단지입니다. 거래는 존재하지만 최근 거래가가 850,000,000원~1,210,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 1,230,000,000원은 실거래 평균 984,833,333원의 124.9%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트는 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 984,000,000원, 2회 유찰 시 787,200,000원입니다. 현재 회차보다 유찰 후 가격대에서 시세와의 균형이 맞아집니다.
- 점유 확인. tenants 데이터는 비어 있으나 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상이라고 되어 있습니다. 전입세대·점유자·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트 경매는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역 원본을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순형이지만, 신건은 비싸다”
이 물건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 임차인 목록은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가 12.30억은 동일 면적 실거래 평균 9.85억을 크게 웃돌고, 데이터상 최고 실거래가 12.10억보다도 높습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차에서는 싸게 사는 경매가 아니라 비싼 신건을 사는 구조에 가깝습니다.
