인천지방법원 2025타경506940. 인천 남동구 만수동 ‘광명아파트’ 106동 10층 1003호입니다. 감정평가 요항상 공부상 아파트이고, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제10층 제1003호, 사용승인일은 1991.11.29.입니다. 등기부는 근저당과 가압류가 많이 얽혀 복잡해 보입니다. 그러나 제공 데이터의 말소기준은 2001.10.05. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 임차인입니다. 현황조사·매각물건명세서에 이순옥이 표시되어 있으나, 전입신고일은 2010.07.21.이고 제공 데이터상 말소기준일 2001.10.05. 이후입니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 원본 확인은 필요하지만, 데이터 판정상 매수인이 떠안을 대항력 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506940 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 담방로21번길 24, 106동 10층1003호 (만수동, 광명아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정평가 요항상 공부상 아파트 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제10층 제1003호 · 사용승인일 1991.11.29. |
| 소유자 | 한창수 (2010.06.18. 거래가 212,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더퍼스트대부 / 830,026,880원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보이나 인수는 0원
제공 데이터상 말소기준권리는 2001.10.05. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2024년 이후 신용보증기금·현대캐피탈·KB국민카드·신한카드 가압류와 2025년 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 따라서 등기상 미배당이 크게 발생하더라도, 그것은 채권자 사이의 배당 문제이지 매수인이 별도로 인수하는 금액은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 성명 | 출처 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순옥 | 현황조사 매각물건명세서 | 2010.07.21 | 미상 / 미상 | 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 보증기관·대위신고 아님 |
보증금이 미상인 점은 원본 보완 포인트입니다. 다만 데이터에는 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음으로 명시되어 있고, is_guarantor=false · is_subrogation=false라서 보증기관 승계·대위 중복신고로 보증금을 합산할 사안도 아닙니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.94억은 평균보다 높다
광명아파트 최근 실거래 12건입니다. 제공 표본은 전용 84.38㎡와 74.68㎡ 거래가 함께 들어 있어, 개별 호수 면적·층·상태 차이는 따로 확인해야 합니다. 그래도 현재 신건 최저가가 단지 실거래 평균 대비 높은 위치라는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.38㎡ | 5 | 293,000,000원 |
| 2026.04 | 84.38㎡ | 14 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 84.38㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 74.68㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 2026.02 | 84.38㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2026.01 | 84.38㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.38㎡ | 12 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 74.68㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.38㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.38㎡ | 14 | 276,000,000원 |
| 2025.12 | 84.38㎡ | 12 | 272,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 270,500,000원 |
최근 거래 표본의 최저가는 180,000,000원, 최고가는 298,000,000원, 평균은 270,500,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득가인 294,000,000원은 이 평균의 108.7%입니다. 권리가 깨끗해도, 신건 가격으로는 “싸다”고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,916,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대영시스템퍼니처 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 7. 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 19,484,000원 |
| 후순위 근저당·가압류 등 미배당 | 746,817,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,035,901,615원 중 예상 배당은 289,084,000원, 미배당은 746,817,615원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 746,817,615원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 804,794,415원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 851,175,855원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당이 커질 뿐, 제공 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 늘어나지 않습니다. 따라서 이 사건의 관건은 “권리 인수”가 아니라 어느 가격에서 실거래 대비 할인폭이 생기느냐입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 “남동중학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 단지. 광명아파트는 870세대, 사용승인일 1991.11.29. 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 표시됩니다. 공시지가는 2,126,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 false입니다.
- 환금성. 최근 12건 실거래가 존재하지만, 표본은 74.68㎡와 84.38㎡가 섞여 있습니다. 신건 최저가 294,000,000원은 평균 270,500,000원보다 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이순옥의 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 데이터상 대항력은 없지만, 매각물건명세서 원본과 전입세대열람을 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 294,000,000원은 실거래 평균의 108.7%입니다. 신건 응찰은 가격 메리트가 부족합니다.
- 미배당 오해 금지. 미배당 746,817,615원은 채권자 손실 구간입니다. 제공 데이터상 매수인 인수는 0원이지만, 후순위 미배당이 큰 사건이라는 점은 가격 경쟁력 판단에 반영해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인 표시가 있으므로 점유관계, 이사 협의, 인도명령 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 물건은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있어 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 인수형 임차보증금이 보이지 않고, 제공 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 접근 가능한 물건입니다. 그러나 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 그 금액이 단지 최근 실거래 평균보다 8.7% 높습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 신건 294,000,000원에 “싸다”고 접근할 사건은 아니며, 실거래 평균 이하로 내려오는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.