창원지방법원 2025타경11497. 김해시 진례면 신안리 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 창고 및 사무실, 동물관련시설이 기재되어 있고, 제시외 건물과 수목도 매각대상에 포함됩니다. 등기상 소유자는 남산농원주식회사이며, 현재 경매는 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사가 신청했습니다.
권리의 기준점은 2015.10.16. 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 2025.05.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당표 역시 매수인이 떠안는 금전액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 사건은 금전 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 토지 위 분묘, 농지취득자격증명, 개발제한구역과 맹지 조건이 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11497 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 신안리 산361-3 |
| 건물 등기 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 신안리 860-1 · 경상남도 김해시 진례면 진례로117번길 356 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 사무실 · 동물관련시설 |
| 소유자 | 남산농원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,159,490,600원 / 380,555,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사 / 856,193,144원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 목록 2·5 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 비금전 부담은 별도
현재 기준 말소기준권리는 2015.10.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원입니다. 2017.06.27. 농협은행 근저당, 2018.09.20. 웰컴저축은행 근저당, 2020.12.03. 하나은행 근저당, 2021.04.30. 비엔케이저축은행 근저당, 문선배 근저당 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격과 환금성 — 감정가 32.82%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 1,159,490,600원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 380,555,000원, 감정가의 32.82% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 266,388,499원, 5회 유찰 시 186,471,949원으로 제시되어 있습니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 토지와 창고·사무실·동물관련시설이 결합된 일괄매각이고, 대표 토지 정보에는 맹지·급경사·부정형·개발제한구역·공익용산지가 함께 나타납니다. 이런 조건은 환금성과 활용도 검토에서 감정가 할인율보다 더 중요할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,127,770원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 374,427,230원 |
| 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 204,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 2,010,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 문선배 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 문선배 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 3,899,000,000원 중 예상배당액은 374,427,230원이며, 미배당액은 3,524,572,770원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 매수인 예상 금전 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 진례저수지 남서측 인근이며, 주변은 농경지·임야·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 관내 대중교통편을 고려한 제반 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 창고 및 사무실과 동물관련시설로 이용 중이며, 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1996.12.16.입니다.
- 토지. 대표 토지는 지목 임야, 토지이용상황 과수원, 면적 40,177㎡이며 급경사·부정형·맹지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 22,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 확인되며, 대표 토지에는 공익용산지도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현황 확인. 목록 1 토지 위 분묘의 위치·수량과 분묘기지권 성립 가능성을 현장 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록 2·5는 증명이 필요하고 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 목록 3 전용허가. 1966.04.10. 축사 전용허가 관련 구체적인 사항은 관할 관청에 확인하세요.
- 맹지·개발제한구역. 실제 진입로와 통행관계, 개발제한구역·자연녹지지역·공익용산지에서 가능한 이용 범위를 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 매각대상에 포함되므로 목록별 현황과 경계를 원본 서류·현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”만으로 안전형이라고 보기 어렵다
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 권리분석보다 토지의 실제 이용 가능성이 더 큰 변수입니다. 목록 1 분묘와 분묘기지권 성립 여지, 목록 2·5의 농지취득자격증명, 목록 3의 축사 전용허가 확인, 대표 토지의 맹지·급경사·개발제한구역·공익용산지 조건이 동시에 존재합니다.
3회 유찰되어 최저가가 감정가의 32.82%까지 내려왔어도 비교할 실거래 시세가 없으므로 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 근거는 부족합니다. 이 사건은 등기부의 후순위 담보권보다 분묘·농취증·접근성·규제와 실제 활용 가능 범위를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
