수원지방법원 2025타경2714. 하남시 풍산동 미사테스타타워지식산업센터 제9층 제9오에프01호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설이고 감정 이용상태는 현재 공장(지원시설-업무시설)입니다. 소유자는 주식회사유밸리이며, 말소기준권리는 2019.07.30 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 207,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 김종석 근저당, 세금·공단 압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 (주)프라임홀딩스가 9층9오에프01호를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 전입일은 2021.02.17로 말소기준일 2019.07.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 우선변제 관련 내용은 확정되지 않았으므로, 매수인 인수 문제와 별개로 실제 배당순위와 최우선변제 가능성은 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2714 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 489 미사테스타타워지식산업센터 9층9오에프01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 공장(지원시설-업무시설)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 중 제9층 · 사용승인일 2019.05.23 |
| 소유자 | 주식회사유밸리 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 181,942,270원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부의 출발점에는 아시아신탁주식회사 명의 신탁이 있었으나 소유권은 2019.07.30 주식회사유밸리로 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 김종석 근저당권, 국·국민건강보험공단·하남시 압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)프라임홀딩스 | 9층9오에프01호 | 2021.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없으며 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 분석되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가 264,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차의 최저매각가는 129,360,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 90,552,000원, 4회 유찰 63,386,399원입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 경매가격의 하락폭일 뿐 현재 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 129,360,000원 | 126,748,960원 | 415,172,921원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,552,000원 | 88,522,064원 | 453,399,817원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 63,386,399원 | 61,845,444원 | 480,076,437원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 207,600,000원 | 126,748,960원 |
| 3. 근저당 · 김종석 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 34,321,881원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 541,921,881원 중 채권자 배당액은 126,748,960원, 미배당은 415,172,921원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남미사우체국 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상10층 건물의 제9층 제9오에프01호이며 사용승인일은 2019.05.23입니다. 현재 공장(지원시설-업무시설)으로 이용중입니다.
- 도로. 소재 토지는 북측으로 약 20미터 내외 포장도로, 동측으로 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성 판단. 감정가 대비 유찰률만으로는 가격 우위를 확정할 수 없으므로, 근린시설 및 공장·업무시설 이용이라는 물건 성격을 반영해 입찰가를 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. (주)프라임홀딩스의 보증금·확정일자·배당요구 및 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 당해세라면 배당표의 선순위 차감액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 현재 공장(지원시설-업무시설)으로 이용중이므로 실제 사용상태와 용도관계를 입찰 전 대조하세요.
- 2회 유찰 해석. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰가격 자체의 적정성을 별도로 검토하세요.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 415,172,921원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 결론이 아니다
권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2019.07.30 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 다른 축인 가격은 별개입니다. 최저가가 129,360,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔더라도 그 자체가 시장 대비 저가임을 증명하지는 않습니다. 더구나 이 물건은 근린시설이며 현재 공장(지원시설-업무시설)으로 이용중입니다. 여기에 2회 유찰과 세금 압류·후순위 대규모 미배당 구조까지 겹쳐 있으므로, 결론은 “권리 인수는 낮지만 가격 매력은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
