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명세서 기재 다음 매각예정
2026.10.12
4회 · 최저 244,216,000원
A
매력지수74
부동산임의경매
2025타경2868 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트조 벽식구조
53.830㎡
최저매각가
신건 · 1차
712,000,000원
7억 1,200만
감정가 712,000,000원
입찰 보증금
7,120만원
최저가의 10% · 71,200,000원
실거래 대비
▼ 40.5%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
11.96억원
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리상 인수 0원인 신건 아파트. 최근 실거래 대비 64.7% 수준으로 가격 메리트가 있으나 후순위 근저당 미배당을 확인해야 합니다.
-
가격
최저가 7.12억 = 최근12개월 실거래 평균 11.01억의 64.7%
-
자금
입찰보증금 약 7,120만원 · 매수인 인수액 0원
-
리스크
권리는 소멸 구조이나 채권총액 8.37억 중 1.345억 미배당 가능
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (13)
법원경매 권리분석 · 아파트
분당 핵심지 아파트, 신건부터 시세 대비 저렴하다 — 무지개마을 304호
수원지방법원 2025타경2868 · 경기도 성남시 분당구 구미동 201 무지개마을 309동 3층 304호
감정가 7.12억 · 최저매각가 7.12억(신건) · 매각기일 2026.06.29 · 임의경매
74점
매력지수 A등급 · 시세 대비 저렴한 신건이나 배당 부족 리스크 확인 필요
인수권리는 없고 최근 실거래 대비 64.7% 가격 메리트가 있으나 후순위 근저당 미배당 및 배당 불확실성을 반영해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 인수 부담 없는 깨끗한 구조입니다. 최근 동일평형 실거래 평균 11.01억 대비 최저가는 64.7% 수준으로 가격 메리트가 큽니다. 다만 후순위 근저당 채권 일부가 미배당되는 구조라 배당표와 권리순위를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
712,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
1,100,583,333원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
64.7%
최근12개월 평균 기준
수원지방법원 2025타경2868. 성남시 분당구 구미동 무지개마을 309동 304호 아파트입니다. 전용면적은 53.83㎡이며 아파트(방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 3월 29일 설정된 국민은행 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2868 |
|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 201 무지개마을 309동 3층 304호 |
|---|
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.83㎡ · 방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 |
|---|
| 소유자 | 이기자 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 712,000,000원 |
|---|
| 신청채권 청구액 | 583,985,980원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.06.29 |
|---|
① 권리 흐름 — 매수인 인수 없음
말소기준권리는 2022.03.29 을구 14번 국민은행 근저당권입니다. 이후 을구 15번 밸류마크 근저당권 및 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않으며 매수인이 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건부터 가격 메리트
동일 면적 53.83㎡ 최근 실거래 12건 기준 평균은 1,100,583,333원입니다. 최저매각가 712,000,000원은 최근12개월 평균 대비 64.7% 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.07 | 11 | 1,130,000,000원 |
| 2026.07 | 10 | 1,140,000,000원 |
| 2026.07 | 8 | 1,090,000,000원 |
| 2026.07 | 8 | 1,145,000,000원 |
| 2026.06 | 7 | 1,115,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 1,100,583,333원 |
✅ 가격 판단 최저가는 최근12개월 평균 실거래보다 낮고, 최신 거래 1,130,000,000원 대비도 낮은 수준입니다. 신건 기준으로도 가격 경쟁력이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 712,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 9,520,000원 |
| 국민은행 근저당 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 밸류마크 근저당 | 650,000,000원 | 515,480,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 64.7%입니다.
⚠️ 배당 리스크 채권 총액 837,000,000원 대비 예상 배당액은 702,480,000원으로 약 134,520,000원 부족합니다. 다만 부족분은 매수인이 인수하는 권리가 아니라 채권자 미배당 영역입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 구미초등학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 수인분당선 오리역 이용이 가능합니다.
- 단지. 무지개(3단지)(건영), 482세대, 1996년 준공 단지입니다.
- 환금성. 최근 동일면적 거래가 12건 확인되어 거래 흐름은 유지되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸 구조이며 매수인 인수액은 없습니다.
- 배당표 확인. 후순위 근저당 일부 미배당 구조이므로 배당 순위를 최종 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 내부 이용상태는 현장 확인 필요합니다.
- 입찰가 판단. 최근 실거래 대비 할인폭이 있어 가격 메리트가 존재합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 메리트”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고, 최근 동일평형 실거래 대비 낮은 가격으로 접근 가능한 신건입니다. 다만 후순위 채권 미배당 가능성이 있어 배당 구조를 확인해야 합니다. 핵심은 권리가 아니라 배당 순서와 적정 입찰가입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 성남시 분당구 구미동 201 무지개마을 309동 3층304호
2025-07-25 09:34
- - 현장에 임하였으나 폐문부재로 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문 틈에 끼워 두었음.
- - 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록 등본, 외국인체류확인서와 같이 소유자 이외 다른 전입세대는 없으나, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-06-29
10:00
제3별관 1층 제5호법정
최저매각가
7억 1,200만원
입찰 보증금
7,120만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-06
16:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-29 |
대기 |
7억 1,200만원 |
건물·단지 정보
K-apt
무지개마을
무지개마을신한.건영아파트
309동 3층304호
미금로 63 (구미동,무지개마을)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 20층
현 매물 3층
연식
30년차 · 준공 1996년 2월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
지역난방
위탁관리
혼합식
분양
아파트
시공 주식회사 신한, 주식회사 건영종합건설
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 3가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.30
21평형
공급 ~70㎡
전용 54㎡ · 209건
27평형
공급 ~89㎡
전용 68㎡ · 124건
34평형
공급 ~111㎡
전용 85㎡ · 138건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 143.4㎡ (약 43.4평)
964세대 구성
280세대 · 60㎡↓ (~18평)
684세대 · 60~85㎡ (18~26평)
주변 환경K-apt V4 detail
편의대형상가(농협하나로마트) 공원(오리공원, 진고개공원)
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
39,659.2㎡
≈
11,996.9평
소유
개인
· 공유 2인
소재
경기도 성남시 분당구 구미동 · 201
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1948억 599만원
4,912,000원/㎡ × 39,659.2㎡
▲
+55.0%
· 연평균 +4.2%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (3)
상대보호구역
저촉
절대보호구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (2)
대로2류(폭 30m~35m)
접함
중로1류(폭 20m~25m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 성남시 분당구 구미동 201 무지개마을 309동 3층304호
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