수원지방법원 2025타경3328. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 8층다802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 306,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 149,940,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 말소기준은 2022.02.15. 국민은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에는 등기채권의 소멸 여부와 별개로 반드시 따로 봐야 하는 권리가 있습니다. 각 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2022.01.14.)가 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3328 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 8층다802호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변한강로 135 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 8층다802호 |
| 소유자 | 정정진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 264,533,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 채권은 소멸, 구분지상권은 남는다
말소기준권리는 2022.02.15. 설정된 국민은행 근저당권 312,000,000원입니다. 2025.06.17. 경기신용보증재단 가압류 31,750,000원과 2025.08.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진스포츠 주식회사 | 다동 8층 802호 | 2025.06.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
진스포츠 주식회사는 2025.06.26. 전입해 말소기준권리인 2022.02.15. 국민은행 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금은 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 149,940,000원으로 감정가 306,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 뒤 다음 시나리오는 104,958,000원(감정가 34%), 그 다음은 73,470,600원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 196,709,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 241,061,412원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,470,600원 | 71,748,129원 | 272,001,871원 | 0원* |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 196,709,160원에서 241,061,412원, 272,001,871원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 312,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 343,750,000원 중 채권자 예상배당은 147,040,840원, 미배당은 196,709,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. *금전 인수 0원과 별개로 각 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 선동 소재 미사강변중학교 동측 인근이며, 주위에 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용 시설, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층다802호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 냉난방설비, 승객용 승강기, 화물용 승강기, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 토지로 북동측 약 40미터, 남서측 약 25미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역· 공장설립승인지역·공장설립제한지역 등에 해당하며, 망월동 834-1은 역사문화환경보존지역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 공부상 공장인 지식산업센터 물건으로, 아파트와 같은 주거용 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 매입가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 각 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.01.14.)가 매수인에게 인수되므로 등기 내용과 권리 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 진스포츠 주식회사는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서에서 보완 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 149,940,000원은 감정가 49%이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 196,709,160원이지만 예상 금전 인수액은 0원입니다. 다만 비금전 권리인 구분지상권은 별도로 남습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정요항표상 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용과 관련 규제·관리규약 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 구분지상권 관련 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 인수 권리”
306,000,000원 감정가가 두 차례 유찰되어 149,940,000원, 감정가 49%까지 내려온 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 국민은행 근저당과 후순위 가압류는 소멸하고 임차인도 대항력이 없지만, 2022.01.14. 각 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 그대로 매수인에게 인수됩니다.
게다가 실거래 비교 자료가 없어 149,940,000원이 시장가격 대비 싼지 판단할 근거도 없습니다. 근린시설·지식산업센터라는 용도와 2회 유찰, 구분지상권 인수가 함께 있는 만큼 “감정가 절반이니 싸다”가 아니라 “남는 권리를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”입니다. 권리 구조는 단순 소멸형이 아니며, 입찰 전 구분지상권의 구체적 내용 확인이 선행되어야 합니다.
