🔻 3회 유찰 🏷️ 감정가의 34.3% 🧾 인수 0원 👤 임차인 1명
수원지방법원 2025타경3359. 하남시 망월동 미사강변 오벨리스크 4층 418호 근린시설입니다. 감정평가 당시 현황은 헬스PT·체형교정 업소(더숨운동연구소)이고, 이성연이 점유하는 것으로 조사됐습니다. 권리관계의 기준점은 2020.12.03 설정된 주식회사국민은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 2024.12.24 위승연 근저당권 100,000,000원, 2025년 경매개시결정, 2026년 주식회사 하나자산신탁 가압류 473,249,280원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이성연은 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사됐고 2024.04.11 전입신고, 2025.09.26 배당요구를 했습니다. 전입신고가 말소기준권리인 2020.12.03 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3359 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 4층418호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 헬스PT,체형교정 업소(더숨운동연구소) |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 10층 중 4층 418호 · 사용승인일 2020.11.16 |
| 소유자 | 박현우 · 거래가액 418,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 161,210,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 234,221,763원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.11.19 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.12.03 박현우 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 위승연 근저당과 경매개시결정, 하나자산신탁 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 점유는 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성연 | 상가동4층418호 | 2024.04.11 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.09.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이성연의 전입신고일 2024.04.11은 말소기준 2020.12.03보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2025.09.26 접수됐으며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 470,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 161,210,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 112,847,000원, 5회 유찰 시 78,992,900원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 715,096,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 112,847,000원 | 110,467,142원 | 762,782,138원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 78,992,900원 | 77,171,028원 | 796,078,252원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 161,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,056,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 158,153,060원 |
| 2. 근저당 · 위승연 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 473,249,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 873,249,280원 중 현재 회차 예상 채권자 배당액은 158,153,060원, 미배당액은 715,096,220원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 동측 인근으로 아파트단지, 상업용·업무용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 5호선 미사역이 소재합니다.
- 현황. 헬스PT·체형교정 업소인 더숨운동연구소로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 실제 이용은 헬스PT·체형교정 업소입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 천장형냉난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장이 있으며 에스컬레이터는 운행정지 상태입니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 서측 약 20미터 포장도로와 남측 약 15미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 이성연은 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 영업 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황 헬스PT·체형교정 업소가 다르므로 해당 영업 형태의 인허가·용도 적합성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 하락률만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 동일 건물·동일 용도 매매와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 시설 상태. 에스컬레이터가 운행정지 상태이므로 상가 접근성과 공용시설 운영 상태를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 715,096,220원은 크지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유·영업 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 실제 사용가치
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이성연 역시 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝낼 수 없습니다. 3회 유찰돼 최저매각가가 161,210,000원까지 내려왔지만, 본건은 근린시설이고 공부상 일반음식점과 현황 헬스PT·체형교정 업소 사이에 이용상태 차이가 있습니다. 따라서 입찰의 핵심은 권리 인수 위험보다 현재 점유·영업 상태, 용도 적합성, 임대수익과 실제 거래가치를 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다.
