인천지방법원 2025타경508302. 인천 서구 청라동 ‘청라힐데스하임’ 125동 304호, 전용 59.9435㎡대 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인 목록이 없어 실제 임차인은 0명이고, 배당표상 매수인이 떠안는 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2011년 농업협동조합중앙회 근저당권이며, 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 신건 가격입니다. 감정가 529,000,000원이 그대로 최저매각가인데, 같은 단지·동일 평형 최근 실거래 평균은 532,583,333원입니다. 숫자만 보면 최저가가 평균보다 3,583,333원 낮지만, 비율로는 99.3%입니다. 즉 신건에서 들어가면 ‘싸게 산다’기보다 시세에 거의 붙어서 사는 입찰에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 제125동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9435㎡ · 철근콘크리트구조 25층 중 3층 |
| 소유자 | 김용민 (2018.03.30. 거래가 307,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 529,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포산신용협동조합 / 422,556,324원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 목록 없음. tenants 데이터상 실제 임차인은 0명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고도 없고, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 말소기준권리는 2011.09.16. 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권이고, 이후 등기된 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건은 ‘거의 시세가’다
같은 단지 힐데스하임, 전용 59.9㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 3~5월 거래로, 감정가와 직접 비교할 수 있는 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.94㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 16 | 565,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 15 | 563,500,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 14 | 539,500,000원 |
| 2026.04 | 59.9㎡ | 1 | 500,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 12 | 566,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 8 | 538,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 15 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 15 | 545,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 22 | 559,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 532,583,333원 |
최근 실거래 범위는 430,000,000원~566,000,000원이고, 평균은 532,583,333원입니다. 이 사건의 실질취득액은 최저가 529,000,000원에 인수 0원을 더한 529,000,000원입니다. 실질취득액은 평균 대비 99.3%로, 신건 기준 가격 메리트는 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 529,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,690,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 187,200,000원 | 187,200,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 221,400,000원 | 221,400,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 한국스탠다드차타드은행 | 30,600,000원 | 30,600,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 대봉새마을금고 | 98,400,000원 | 48,510,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 포산신용협동조합 | 471,600,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사모스트대부 | 81,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 529,000,000원 가정 시 채권 총액 1,124,400,000원 중 521,310,000원이 배당되고, 미배당은 603,090,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 ‘인천초은중학교’ 서측 인근, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 3층 304호이며, 상·하수도설비, 난방설비, 승강기시설 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 힐데스하임은 1,284세대, 2011.07.28. 준공 단지입니다. 동일 평형 최근 거래는 12건이고 평균은 532,583,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가가 실거래 평균의 99.3%입니다. 단순히 권리가 깨끗하다는 이유로 높게 쓰면 시세 메리트가 약해집니다.
- 회차 시나리오. 현재 529,000,000원, 1회 유찰 시 423,200,000원, 2회 유찰 시 338,560,000원입니다. 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 배당 구조. 신건 가정에서도 미배당 603,090,000원이 발생합니다. 다만 이는 채권자 내부 배당 문제이고, 매수인 인수액으로 표시된 금액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 tenants 데이터상 임차인은 0명입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본으로 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 장기 미납 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “안전하지만 싸지는 않다”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 깔끔합니다. 임차인 0명, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸. 입찰자가 두려워할 만한 보증금 인수형 구조는 아닙니다. 그러나 최저가 529,000,000원은 실거래 평균 532,583,333원의 99.3%로, 신건에서 특별한 가격 메리트가 크지 않습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 가격은 보수적. 이 물건은 ‘받을 수 있느냐’보다 ‘얼마에 받아야 의미가 있느냐’가 더 중요한 사건입니다.
